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27.05.2019 - News

Kernpunkte der geplanten Mietrechtsänderung

Seit Ende Mai liegt ein Referentenentwurf zur Mietrechtsänderung aus dem Bundesjustizministerium (BMJV) vor. Neben einer Verschärfung und Verlängerung der Mietpreisbremse sollen Änderungen bei der Berechnung des Mietspiegels und effektivere Maßnahmen gegen überhöhte Mietpreise durchgesetzt werden. So sollen Mieterorganisationen die Möglichkeit erhalten, gegen überhöhte Mietpreisinserate vorzugehen. Dafür soll der sogenannte Wucherparagraph ins Zivilrecht überführt werden.

Der Referentenentwurf sieht eine Verlängerung der Mietpreisbremse um fünf Jahre bis zum Jahr 2025 vor. Die Mietpreisbremse soll darüber hinaus inhaltlich nachjustiert werden. Zukünftig sollen vom Vermieter zu viel geforderte Mieten auch rückwirkend an Mieter zurückerstattet werden, und zwar vom Beginn des Mietverhältnisses an. Bislang gilt, dass Vermieter Rückerstattungen erst ab dem Zeitpunkt leisten müssen, ab dem der Mieter schriftlich gerügt hat. Eine solche Rüge durch den Mieter soll künftig nicht mehr notwendig sein. Auch bis zu drei Jahre nach Beendigung eines Mietverhältnisses sollen zu hohe Mietzahlungen zurückgefordert werden können.

Weiterhin will das BMJV Änderungen bei der Berechnung des Mietspiegels beziehungsweise der ortsüblichen Vergleichsmiete. So soll der Erhebungszeitraum für alle angepassten und neu abgeschlossenen Mieten von vier auf sechs Jahre verlängert werden. Ziel sei es, dadurch eine dämpfende Wirkung zu erreichen. Denn durch Zugrundelegung auch älterer Mieten würde die ortsübliche Vergleichsmiete weniger stark steigen.

Ein drittes Instrument gegen steigende Mietpreise ist die Einführung eines Mietpreisüberhöhungsverbots. Zu diesem Zweck soll § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, der sogenannte Wucherparagraph, ins Zivilrecht übertragen werden. Als unangemessen hoch gelten demnach Vermieterforderungen, die die ortsüblichen Wohnkosten um mehr als 20 Prozent übersteigen. Zu diesen Wohnkosten sollen dabei zukünftig aber nicht nur die Nettokaltmiete zählen, sondern auch Mietnebenleistungen wie Kosten für mitvermietetes Mobiliar oder für die Nutzung von Telefon- und Internet. Darum heißt es im Referentenentwurf nicht ortsübliche Miete, sondern Entgelt. Ausnahmen sieht der Entwurf nur für Neubauwohnungen vor und wenn der Vermieter höhere Mietzahlungen zur Kostendeckung beispielsweise für Investitionen in die Wohnung benötigt. Aber auch hier sieht der Entwurf aus dem BMJV eine obere Kostengrenze vor: Diese liege bei 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichskosten für Wohnraum. Sofern ein Vermieter eine überhöhte Miete fordert, hat der Mieter Anspruch auf Absenkung und Rückerstattung der bereits geleisteten überhöhten Zahlungen.

Der Referentenentwurf sieht zudem ein Werbeverbot für überhöhte Mieten vor. Sollten Vermieter dennoch für Wohnungen mit überhöhten Mietkosten werben, sollen zukünftig Mitbewerber und Verbraucherschutzorganisationen dagegen vorgehen können. So sollen zum Beispiel Mietervereine die Möglichkeit erhalten, Vermieter entsprechend abzumahnen. Damit wäre es nicht nur betroffenen Mietern möglich, gegen überhöhte Mieten vorzugehen, sondern auch Verbraucherschutzorganisationen.

Der Koalitionspartner CDU/CSU steht den Vorschlägen aus dem Bundesjustizministerium kritisch gegenüber. Bei privaten Vermietern führe das Vorhaben zu großer Verunsicherung und könne diese in ernste wirtschaftliche Not bringen, wie der Mietrechtsexperte und stellvertretende rechtspolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak ausführt. Schon heute müssten sich Vermieter an Recht und Gesetz halten und die Mietpreisbremse befolgen. Wenn Vermieter bewusst falsche Angaben machten, sei das strafbarer Betrug. Mieter könnten in einer solchen Konstellation schon jetzt zu viel gezahlte Miete von Anfang an zurückverlangen. Erst vor fünf Monaten sei ein umfassendes Mieterschutzgesetz in Kraft getreten, mit dem die Modernisierungskosten gedeckelt und die Mietpreisbremse verschärft worden sei. Laut Luczak sei mit der derzeitigen Regelung zur Mietpreisbremse ein fairer Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern gefunden worden.

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