Verpflichtet sich ein gewerblicher Mieter Umbauten an der Mietsache vorzunehmen, die auch nach Rückgabe Bestand haben sollen, und führt diese dann nicht (vollständig) aus, verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache.
Der Fall
Der klagende Vermieter vermietete der Beklagten Teilbereiche einer Halle zum Betrieb einer Werkstatt. Mit Ergänzungsvertrag vom 1. Januar 2006 vermietete er weitere 70 qm in der Halle zu einem monatlichen Nettobetrag von 100,00 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Der Mieter verpflichtete sich vertraglich, näher definierte Umbauten vorzunehmen; die hierdurch entstehende Wertverbesserung wurde mit rund 8.000 Euro festgehalten. Die genannten Arbeiten waren nach Vorstellung der Beklagten erforderlich, um eine immissionsrechtliche Genehmigung für die von ihr auf der Erweiterungsfläche geplante Nutzung zu erlangen.
Im Januar 2009 schlossen die Parteien einen neuen Mietvertrag über das bisherige Mietobjekt, in dem die Umbauverpflichtung ebenfalls vereinbart war. Da die Beklagte ihre Nutzungspläne änderte, führte sie die vereinbarten Umbauarbeiten nicht durch. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2017 und Räumung der Mietsache zum 15. Februar 2018 verlangt der Kläger Schadensersatz in Höhe der Herstellungskosten für die vereinbarten Umbauten in Höhe von insgesamt 21.596,68 Euro.
Das Landgericht wies die Klage ab, das Oberlandesgericht die Berufung des Klägers zurück. In der Begründung des OLG heißt es, dass zwar eine Pflichtverletzung darin liegen könne, dass die Beklagte die vereinbarten Umbauarbeiten nicht vorgenommen habe. Daraus könne aber kein Schadensersatz nach § 281 BGB verlangt werden, weil der Primäranspruch auf Durchführung der Umbauarbeiten bereits verjährt sei: Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB habe am 31. Dezember 2012 geendet, da die Umbauverpflichtung im Zeitpunkt ihrer Begründung und Erneuerung durch die Verträge von 2006 und 2009 jeweils sofort fällig gewesen sei. Dies folge aus dem Gegenseitigkeitsverhältnis, wonach die Wertsteigerung durch den Umbau ein Teil der Gegenleistung für die Überlassung der Mietfläche gewesen sei. Die Verjährungsregel des § 548 BGB sei nicht einschlägig, da es sich nicht um Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache handle, sondern um eine als Hauptleistungspflicht übernommene Umbauverpflichtung des Mieters.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof (BGH) beurteilt den Sachverhalt anders und hebt das Urteil auf – der Rechtsstreit wird an die Vorinstanz zurückverwiesen. Der Primäranspruch sei nicht verjährt. Zwar sei die Auslegung des Vertrages durch das OLG nicht zu beanstanden, dass die vom Mieter übernommene Umbauverpflichtung eine Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung darstellte und mangels abweichender Vereinbarung zur sofortigen Erfüllung fällig war (§ 271 Abs. 1 BGB). Daraus folge aber nichts für die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache in vertraglich vereinbartem Zustand. Soweit die vom Mieter übernommene Umbauverpflichtung den bei Rückgabe geschuldeten Zustand der Mietsache vertraglich festlegt, verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen eines davon abweichenden Zustands erst in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. So ergibt es sich aus § 548 Abs. 1 BGB, dessen Anwendungsbereich weit auszulegen sei, wie der BGH ausführt.
Verspricht der Mieter eine Umgestaltung der Mietsache auf eigene Kosten, kann dies zwar einen Teil der als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung geschuldeten Miete darstellen. Die Regelung umfasse aber auch Erfüllungsansprüche, die zugleich als Hauptpflicht ausgebildet sind, sofern sie den Zustand festlegen, den das Mietobjekt zum Rückgabezeitpunkt haben soll. Der Begriff der Verschlechterung im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB setze nicht voraus, dass der Zustand der Mietsache im Vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist. Gleichzustellen seien vielmehr Forderungen, die sich daraus ergeben, dass die Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem sie der Vermieter zurückerhält, für ihn nachteilig von dem Zustand abweicht, den sie laut Vertrag bei Rückgabe haben soll.
Hat der Mieter eine Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache übernommen, komme es darauf an, ob sie sich auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe bezieht. In dem Fall hat die Nicht- oder nicht vollständige Erfüllung dieses Anspruchs eine Verschlechterung der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB zur Folge. Die Vorschrift umfasse dabei sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgegeben hat, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet.
Im vorliegenden Fall sollte die gemietete Fläche nicht nur für spezielle Bedürfnisse der Nutzung durch die Beklagte angepasst werden, sondern durch die bezeichneten Maßnahmen eine konkrete Wertverbesserung der Mietsache selbst, auch für künftige Nutzungen, bewirkt werden. Somit war die Umsetzung der vertraglich festgehaltenen Maßnahmen bei Rückgabe der Mietsache geschuldet. Da die Klage am 11. August 2018 und somit noch innerhalb von sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache erhoben wurde, stehe die Verjährungseinrede dem geltend gemachten Ersatzanspruch nicht entgegen. Das OLG muss nun Feststellungen zur Höhe des Schadensersatzanspruchs treffen.
BGH, Urteil v. 31.3.2021, XII ZR 42/20