Ein Mieter, der eine erste Aufforderung des Vermieters, die Duldung geplanter Baumaßnahmen zu erklären, unbeachtet lässt, gibt noch keinen Anlass für eine Duldungsklage. Fehlen Anhaltspunkte, dass der Mieter seine Mitwirkung verweigert, bedarf es einer nochmaligen Aufforderung.
Der Fall
Die Vermieterin einer Wohnung kündigte im November 2019 die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am Außenputz, den Balkonen und Fenstern sowie das Anbringen einer Außendämmung an. Ein knappes Jahr zuvor signalisierten die Mieter bereits ihre Bereitschaft für die Fassadensanierung. Die Arbeiten sollten Mitte Januar 2020 bzw. Mitte März 2020 beginnen. Die Vermieterin forderte die Mieter auf, bis Ende 2019 mitzuteilen, ob sie die angekündigten Baumaßnahmen dulden werden. Im selben Schreiben setzte sie eine Nachfrist bis zum 6. Januar 2020. Bereits am 14.1.2020 reichte die Vermieterin Klage auf Duldung der angekündigten Maßnahmen ein. Noch am Tag der Zustellung übersandten die Mieter per E-Mail eine auf den 22. Dezember 2019 datierte Duldungserklärung, woraufhin die Vermieterin den Rechtsstreit für erledigt erklärte. Die Mieter behaupten, die Duldungserklärung schon am 22.12.2019 per Post verschickt zu haben, so dass sie sich gegen das Tragen der Kosten des Rechtsstreits zur Wehr setzten. Die Vermieterin bestritt jedoch, den Brief erhalten zu haben. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht entschieden, dass die Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen habe. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Mieter bei ihrer Erklärung der Duldung der Baumaßnahmen nicht in Verzug geraten seien. Einen etwaigen Verlust ihrer Zustimmungserklärung auf dem Postweg hätten die Mieter nicht zu vertreten. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde begehrt die Vermieterin weiter, den Mietern die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
Die Entscheidung
Der BGH bestätigt die Rechtsansicht der Vorinstanzen und führt zur Begründung seiner Entscheidung aus, dass die Mieter keine Veranlassung gegeben haben, Klage zu erheben. Auf die Frage, ob sie vor Klageerhebung tatsächlich ein Schreiben mit einer Duldungserklärung geschickt haben, komme es dabei nicht an. Auch wenn die Mieter die Bitte um Abgabe einer Duldungserklärung ignoriert haben sollten, war nicht anzunehmen, die Vermieterin werde nur mit Inanspruchnahme der Gerichte zu ihrem Recht kommen. Dies wäre nur dann zu bejahen gewesen, wenn die Vermieterin die Mieter nach Ablauf einer angemessenen Frist nach dem Ankündigungsschreiben nochmals aufgefordert hätte, eine Duldungserklärung abzugeben. Allein die im Ankündigungsschreiben enthaltene Aufforderung habe mangels Fälligkeit der Duldung nicht ausgereicht. Auch könne die Aufforderung im Hinblick auf eine eventuelle Pflicht, vorab eine Duldungserklärung abzugeben, keinen Verzug begründen, so der BGH weiter. Die bereits im Ankündigungsschreiben gesetzte Nachfrist sei jedenfalls nicht ausreichend. Eine Mahnung sei deshalb im vorliegenden Fall nicht entbehrlich gewesen, da die Mieter auf eine frühere Aufforderung der Klägerin erklärt hatten, sie seien grundsätzlich zur Duldung von Sanierungsmaßnahmen am Haus bereit.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 27. April 2021, VIII ZB 44/20
Vorinstanzen:
LG Berlin, Urteil vom 3. Juni 2020, Az. 64 T 46/20
AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 21. Februar 2020, Az. 3 C 14/20