Beruft sich ein Mieter zur Abwehr einer Räumungsklage auf gesundheitliche Probleme, die einem Umzug entgegenstehen, reicht hierfür nicht allein ein Attest des Arztes. Es muss in der Regel ein ergänzendes Sachverständigengutachten zu Art, Umfang und konkreten Auswirkungen der behaupteten Erkrankungen auf die Lebensführung des Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung eingeholt werden.
Der Fall
Der beklagte Mieter lebt seit dem Jahr 1986 in einer 84,88 qm großen Dreizimmerwohnung in Berlin. Im Jahr 2012 erwarb der aktuelle Vermieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Die zuletzt geschuldete Nettokaltmiete betrug 480,82 Euro monatlich.
Mit Anwaltsschreiben vom 29. September 2016 erklärte der Vermieter gegenüber dem Mieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2017 wegen Eigenbedarfs für seine Tochter, die dort nach dem Abitur einen eigenen Hausstand begründen wolle. Der im Jahr 1949 geborene Mieter widersprach der Kündigung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen.
Das Amtsgericht hatte die vom Kläger erhobene Räumungs- und Herausgabeklage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei aus formellen und materiellen Gründen unwirksam. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Vermieters ebenfalls zurückgewiesen. Das Berufungsgericht hielt dabei zwar die Eigenbedarfskündigung des Vermieters für wirksam, ließ jedoch den Härteeinwand des Mieters gelten und ordnete an, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde. Zur Begründung führte das Gericht an, dass die Beendigung des Mietverhältnisses wegen fortgeschrittenen Alters des Mieters und der schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Außerdem wohne er seit über dreißig Jahren in der Wohnung und sei fest in seinem Wohnumfeld verwurzelt. Zur Beurteilung des Gesundheitszustandes griff das Landgericht allein auf ärztliche Atteste zurück, die der Mieter vorgelegt hatte.
Mit der vor dem Bundesgerichtshof (BGH) zugelassenen Revision verfolgte der Vermieter seinen geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch weiter.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hebt das Urteil der Berufungsinstanz auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Zur Begründung wird ausgeführt, dass das Landgericht seine Entscheidung nicht allein auf Grundlage der vom Mieter vorgelegten ärztlichen Atteste hätte stützen dürfen. Vielmehr hätte insbesondere aufgrund des Bestreitens des Vermieters ein Sachverständigengutachten zu Art, Umfang und den konkreten Auswirkungen der vom Mieter behaupteten Erkrankungen auf dessen Lebensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung eingeholt werden müssen. Dies hatten beide Parteien auch wiederholt als Beweismittel angeboten.
Zwar könne von dem Mieter, der behauptet, ein Umzug sei für ihn nicht zumutbar, über die Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests hinaus nicht verlangt werden, weitere Angaben zu Schwere und Ernsthaftigkeit der zu befürchteten gesundheitlichen Nachteile machen. Wenn jedoch der Vermieter diese Behauptungen bestreitet und die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens beantragt, müsse das Gericht mangels eigener Sachkunde dem nachkommen, so der BGH. Mit einem Gutachten müsse insbesondere auch geklärt werden, ob und inwieweit die Erkrankungen Auswirkungen auf einen erzwungenen Wohnungswechsel haben können und wie wahrscheinlich der Eintritt der befürchteten Nachteile wären. Nur so könne sich ein Gericht ein Bild von der bestehenden Erkrankung machen und beurteilen, welche Konsequenzen ein Umzug für den Mieter hätten.
Auch die vom Berufungsgericht festgesetzte Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit hält der BGH für nicht gerechtfertigt. Im Regelfall komme lediglich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit in Betracht, selbst wenn der Wegfall einer bestehenden Härte ungewiss sei.
Aus diesen Gründen hielt der BGH den Rechtsstreit für nicht entscheidungsreif, so dass an das Berufungsgericht zurückzuverweisen war.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19
Vorinstanzen:
LG Berlin, Urteil vom 24. September 2018, Az. 64 S 2/18
AG Charlottenburg, Urteil vom 13.November 2017, Az. 237 C 205/17