Die mietvertragliche Vereinbarung einer Indexmiete, die die Entwicklung der Miethöhe an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes knüpft, ist wirksam und verstößt auch ohne Angabe eines Basisjahres nicht gegen das Transparenzgebot.
Der Fall
Der Mieter einer Wohnung in Ravensburg zahlt seit Mietbeginn, dem 1. Mai 2007, eine monatliche Nettokaltmiete von 900 Euro. Der Formularmietvertrag enthält als Anlage die "Vereinbarung einer Indexmiete gem. § 557b BGB" u.a. mit folgendem Inhalt: "Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens drei Prozent, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert bestand. (…)."
Mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 machte der Vermieter erstmals eine Erhöhung der Miete um 120 Euro pro Monat ab dem 1. März 2018 geltend. Zur Begründung führte er aus, dass der Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses am 1. Mai 2007 bei 95,8 Punkten und zum 30. November 2017 bei 109,4 Punkten gelegen habe, was "einer prozentualen Erhöhung von 13,5 %" (121,50 Euro) entspreche. Dem Schreiben war der Verbraucherpreisindex des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg beigefügt. Nachdem der Mieter sich weigerte, die erhöhte Miete zu zahlen, erhob der Vermieter Klage auf Zahlung der um 120 Euro erhöhten Miete. Der Mieter hingegen war der Ansicht, dass die Indexklausel des Mietvertrags unwirksam sei und der Vermieter aus dem Grund keine Mieterhöhung verlangen könne. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben der Klage des Vermieters statt. Beide Gerichte hielten die erklärte Mieterhöhung für wirksam, da die formularvertragliche Indexmietvereinbarung den Voraussetzungen des § 557b Abs. 1 BGB entspreche und auch nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstoße.
Die Entscheidung
Auch der Bundesgerichtshof (BGH) gibt dem Vermieter Recht und führt aus, dass die mietvertraglich vereinbarte Indexklausel nach § 557b Abs. 1 BGB nicht zu beanstanden sei und das hierauf gestützte Mieterhöhungsverlangen gemäß § 577b Abs. 3 BGB wirksam erklärt wurde. Die fehlende Angabe eines Basisjahres des Verbraucherpreisindexes mache die Klausel nicht intransparent.
Der BGH führt dazu näher aus, dass es für die hier vereinbarte Indexmietregelung, bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht der Angabe eines Basisjahres bedürfe. Es genüge nach § 557b Abs. 1 BGB die von den Parteien getroffene schriftliche Vereinbarung, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt werde (Indexmiete). Einer Erläuterung, wie sich die Mietänderung im Einzelfall berechne, bedürfe es darüber hinaus nicht.
Im vorliegenden Fall sei der im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung vom 19. Dezember 2017 veröffentlichte Verbraucherpreisindex maßgebend. Aus diesem werden die zur Berechnung maßgebenden Indexpunkte entnommen und die prozentuale Mietsteigerung errechnet. Nur durch Zugrundelegung des im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung geltenden Verbraucherpreisindexes werde sichergestellt, dass sich die Berechnung der Mietänderung auf Basis eines durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum - hier 2007 bis 2017 - nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index richte.
Zudem stellt der BGH in seiner Begründung klar, dass für die Wirksamkeit einer Index-Klausel ihr Anknüpfungspunkt der Wartefrist des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht explizit genannt werden müsse. Denn die Frage der Einhaltung der Wartefrist werde erst mit der konkreten Erhöhungserklärung relevant. Ferner stehe der Wirksamkeit der Indexmietklausel auch nicht entgegen, dass in ihr nicht ausdrücklich angegeben ist, ob sich die Bruttomiete oder die Nettokaltmiete prozentual zum Verbraucherpreisindex ändere. Bei einer wie hier vereinbarten Nettokaltmiete mit abzurechnenden Betriebskostenvorauszahlungen werde lediglich die diese von der Indexierung erfasst.
Darüber hinaus sei die Klausel laut BGH auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr nicht angegeben ist, ob sich die Anpassung der Nettokaltmiete nach dem Jahres- oder dem Monatsverbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts richtet. Aus der monatlich zu entrichtenden Miete ergebe sich nach eindeutiger Auslegung, dass der Monatsverbraucherpreisindex maßgebend ist. Hinzu komme, dass die geänderte Miete nach § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen sei.
Schließlich sei auch die konkrete Mietänderung des Vermieters nach § 557b Abs. 3 BGB wirksam erklärt worden. Es schade jedenfalls nicht, dass der Vermieter den vom Statistischen Landesamt Baden-Württemberg ermittelten Index dem Schreiben beigefügt habe. Zwar richte sich die Indexmiete allein nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Zur formellen Wirksamkeit der Mietänderungserklärung müsse dieser Index jedoch nicht beigefügt werden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Mai 2021, Az. VIII ZR 42/20
Vorinstanzen:
LG Ravensburg, Urteil vom 23. Januar 2020, Az. 1 S 42/19
AG Ravensburg, Urteil vom 20. März 2019, Az. 1 C 478/18