Anfechtungsklagen stellen die Gerichte dem Verwalter zu. Er ist kraft seiner Bestellung von Amts wegen gesetzlicher Vertreter und organisiert die Rechtsverteidigung der Beklagtenseite. In alten Verfahren (WEG bis 30.11.2020) sind dies die übrigen Eigentümer (mit Ausnahme der Klägerseite), nach neuem Recht (WEMoG 1.12.2020) ist es die Gemeinschaft. Nach alter wie nach neuer Rechtslage ist es denkbar, dass einzelne Wohnungseigentümer weitere Rechtsanwälte einschalten, sodass sich die Frage stellt, inwieweit dadurch verursachte höhere Prozesskosten vom Prozessverlierer zu tragen sind. Zu einem Altverfahren äußerte sich der Bundesgerichtshof (BGH).
Mit Beschluss vom 1. Juli 2021 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZB 55/20 entschied der BGH in einem Kostenfestsetzungsverfahren, das nach altem Recht zu beurteilen war, dass die Stimmkraft eines Mehrheitseigentümers, der das Beschlussergebnis im Alleingang bestimmt hat, es grundsätzlich nicht rechtfertigt, dass die beklagten Wohnungseigentümer sich durch mehrere Rechtsanwälte vertreten lassen und der unterliegende Kläger diese vollständig bezahlen muss. Vielmehr sind die Anwaltskosten der Beklagtenseite nach oben gedeckelt. Nur wenn zwischen den beklagten Wohnungseigentümern ein echter Interessenkonflikt festzustellen wäre, der es dem Beklagtenanwalt berufsrechtlich verbietet, alle zu vertreten, kommt eine Ausnahme in Betracht, die im vorliegenden Fall aus Augsburg aber nicht gegeben war.
Der Fall
In einer aus sechs Wohnungseigentümern bestehenden Gemeinschaft im Amtsgerichtsbezirk Augsburg beabsichtigten die Kläger (wahrscheinlich Eheleute), auf ihrer Gartensondernutzungsfläche einen Brunnen anzulegen. Alle übrigen Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Beklagten zu 2 waren dafür. Der Beklagte zu 2 ist der Mehrheitseigentümer und setzte sein Stimmengewicht ein, um den auf Zustimmung gerichteten Beschlussantrag abzulehnen. Die Eigentümerversammlung fand im Jahr 2018 statt. Gegen den Negativbeschluss wanden sich die Kläger mit der Anfechtungsklage, verbunden mit einem Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung (§ 21 Abs. 8 WEG aF). Der Verwalter beauftragte nach Zustellung der Klage durch das Amtsgericht Augsburg einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer. Nachdem der Beklagte zu 2 hiervon erfuhr, beauftragte er einen eigenen Rechtsanwalt, da er die Rechtslage anders sah als die Kläger und die restlichen Beklagten, wie er durch sein Abstimmungsverhalten in der Versammlung zum Ausdruck gebracht habe, an dem er weiterhin festhalte. Das Amtsgericht wies die Klage ab und legte den Klägern die Kosten des Rechtsstreits auf.
Im Kostenfestsetzungsverfahren hat das Amtsgericht auf Antrag der Beklagten zu 1 (übrige Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Kläger und des Beklagten zu 2) die von den Klägern an die Beklagten zu 1 zu erstattenden Kosten auf 1.860,45 EUR festgesetzt, den Kostenfestsetzungsantrag des Beklagten zu 2, der eigene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.463,70 EUR gegen die Kläger festsetzen lassen wollte, wies es zurück. Die sofortige Beschwerde des Beklagten zu 2 gegen diesen Kostenfestsetzungsbeschluss (KFB) ist erfolglos geblieben. Mit der vom Landgericht München I zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt der Beklagte zu 2 seinen Antrag weiter. Dieser hatte nur geringfügig Erfolg, und zwar in Höhe von 162,79 EUR nebst Zinsen.
Die Entscheidung
Der BGH verneint die Erstattungsfähigkeit der Kosten des Rechtsanwalts des Beklagten zu 2. Dieser müsse seinen Rechtsanwalt selbst bezahlen. Lediglich einen nicht verbrauchten Honorarrestbetrag von 162,79 EUR, den der vom Verwalter für die Beklagten zu 1 mandatierte Rechtsanwalt nicht abrechnen konnte, da er statt vier lediglich drei Beklagte zu vertreten hatte, billigt der BGH dem Beklagten zu 2 zu. Hintergrund ist die Vorschrift des § 50 WEG aF. Sie soll das Prozesskostenrisiko für (unterliegende) Anfechtungskläger begrenzen und im Sinne des Rechtsstaatsprinzips (effektiver Rechtschutz) gewährleisten, dass Wohnungseigentümer, die mit einer Beschlussfassung nicht einverstanden sind, nicht aus Angst, falls sie den Prozess verlieren sollten, den Beklagten für eine Vielzahl von Rechtsanwälten die Kosten erstatten zu müssen, von vornherein von der Klage Abstand nehmen. Daher müsse der Prozessverlierer nur dann mehr als einen Rechtsanwalt der Gegenseite bezahlen, wenn aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits (Beschlussklage) zusammenhingen, eine Vertretung durch mehrere Rechtsanwälte geboten war. Ein solcher Ausnahmefall sei hier nicht gegeben. Denn trotz der unterschiedlichen Rechtsauffassungen verfolgten alle beklagten Wohnungseigentümer dasselbe Ziel, nämlich die Abwehr der von den Klägern erhobenen Einwendungen gegen die Wirksamkeit des gefassten Negativbeschlusses. Ein konkreter Interessengegensatz zwischen seinen Mandanten sei für den Rechtsanwalt der Beklagten zu 1 nicht erkennbar gewesen. Unterschiedliche Rechtsauffassungen reichten nicht aus, um die Notwendigkeit einer Mehrfachvertretung durch mehr als einen vom Verwalter ausgesuchten Rechtsanwalt zu begründen. Daher hätten alle Beklagten – einschließlich des Mehrheitseigentümers – dasselbe prozessuale Ziel verfolgt: den Prozess zu gewinnen.
Das im anwaltlichen Berufsrecht verankerte Verbot, in derselben Angelegenheit für mehrere Auftraggeber widerstreitende Interessen zu vertreten (§ 43a Abs. 4 Bundesrechtsanwaltsordnung [BRAO]), greife nur und erst ein, wenn nach den konkreten Umständen des Falls ein Interessenkonflikt tatsächlich auftrete; ein möglicher, d. h. theoretisch denkbarer, tatsächlich aber nicht bestehender (also latenter) Interessenkonflikt, reiche dagegen nicht aus.
Fazit für den Verwalter
Der vom Verwalter für die Beklagtenseite beauftragte Rechtsanwalt hat in der Regel Vorfahrt. Er bekommt seine Gebühr in voller Höhe. Nach neuer Gesetzeslage bleibt kein Gebührenrest über, den ein zweiter, nicht vom Verwalter beauftragter Beklagtenanwalt für sich vereinnahmen könnte. Die Mehrfachvertretungsgebühr fällt weg.
Offen gelassen hat der BGH im vorliegenden Altverfahren die Frage, ob der Verwalter bei der Auswahl des Rechtsanwalts einen rechtzeitig vorher geäußerten Wunsch bzw. ein Veto des Mehrheitseigentümers hätte beachten müssen (Rn. 10). Im vorliegenden Fall hatte sich der Beklagte zu 2 diesbezüglich zu spät, also erst nach Mandatierung des Rechtsanwalts für die Beklagten zu 1, gegen die Anwaltsauswahl gestellt.
Am Rande: Der bauwillige Wohnungseigentümer, der die Gestattung für seine persönliche bauliche Veränderung beansprucht, unterliegt bei der Abstimmung keinem Stimmverbot. Die Versammlungsleitung muss ihn daher in die Abstimmung einbeziehen.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Für die Kläger ist der Brunnen in den Brunnen gefallen. Immerhin mussten sie nicht die kompletten Kosten für zwei Rechtsanwälte auf Beklagtenseite bezahlen. Ein schwacher Trost.
Der Mehrheitseigentümer hat sein Stimmenübergewicht genutzt und sich gegen die bauliche Veränderung gestellt. Rechtsmissbräuchlich war das nicht, da er nicht eine eigene bauliche Veränderung gegen die Stimmen der Miteigentümer „durchwinkte“, sondern eine fremde bauliche Maßnahme ablehnte. Juristisch kann man in diesem Verhalten schwerlich die eigensüchtige Verfolgung privater Sonderinteressen sehen.
Wohnungseigentümer sind nach neuer Gesetzeslage (vgl. § 44 Abs. 4 WEG) nicht daran gehindert, bei einer Beschlussklage dem Rechtsstreit auf Beklagtenseite (Beklagte ist die Gemeinschaft) beizutreten und den angefochtenen Beschluss eigenständig gerichtlich zu verteidigen. Dies bietet sich beispielsweise an, wenn der angefochtene positive Mehrheitsbeschluss eine Gestattung nach § 20 WEG nF zu Gunsten des beitretenden Wohnungseigentümers beinhaltet. Die Kosten wird er im Regelfall nicht erstattet erhalten, weil es ausreicht, dass der Verwalter den Rechtsanwalt für die Gemeinschaft aussucht und mandatiert.
Fazit für die Gemeinschaft
Vertragspartner und Mandant des Rechtsanwalts ist nach neuem Recht die Gemeinschaft. Ist eine Gemeinschaft bei Beschlussklagen an einer optimalen Rechtsverteidigung interessiert, sollte in der Versammlung frühzeitig darüber diskutiert und gegebenenfalls ein Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG gefasst werden, der dem Verwalter Vorgaben, Eckdaten und Handlungsspielräume bei der Auswahl eines fachlich geeigneten Rechtsanwalts mit auf den Weg gibt. Siehe dazu auch die Anmerkung unten zum letzten Gliederungspunkt.
Fazit für Rechtsanwälte
Der Beklagtenanwalt begibt sich schnell auf dünnes Eis, wenn er bei Beschlussklagen nicht aufpasst. Einerseits soll er laut BGH berufsrechtlich nicht daran gehindert sein, unterschiedliche Rechtsauffassungen der Wohnungseigentümer vorzutragen. Andererseits hat er nach neuer Gesetzeslage nur noch einen Auftraggeber, nämlich die Gemeinschaft, die ihren Willen wiederum durch Mehrheitsbeschlüsse bildet. Dogmatisch kann man darüber nachdenken, ob am Ende der Abstimmung mit Verkündung des Beschlussergebnisses durch die Versammlungsleitung alle unterschiedlichen Einzelstimmen im Kollektivakt verschmelzen, im vorliegenden Fall also auch die Ja-Stimmen der Minderheit (Kläger und Beklagten zu 1) mit der bzw. den Nein-Stimmen des Mehrheitseigentümers zu einem einzigen Nein zusammengeschmolzen wären. Andererseits ist nicht zu verkennen, dass das individuelle (unterschiedliche) Abstimmungsverhalten in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht jedenfalls dadurch fortwirkt, als daran unter Umständen z.B. Schadensersatzansprüche geknüpft werden könnten. Dies ist etwa bei der Abstimmung über dringend erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum der Fall, um unbewohnbares Sondereigentum wieder nutzbar zu machen. Es ist nach alter Gesetzeslage anerkannt und dürfte sich nach neuer Gesetzeslage nicht ändern, dass der geschädigte Sondereigentümer Schadensersatz wegen schuldhaft pflichtwidrigen Abstimmungsverhaltens geltend machen kann. Im vorliegenden Fall ging es freilich nicht um eine derartige Konstellation, sondern um die Zustimmung bzw. Gestattung zu einer individuell gewollten baulichen Veränderung. Hier lassen sich Schadensersatzansprüche des mit seinem Bauanliegen scheiternden Wohnungseigentümers deutlich schwerer schlüssig darlegen. Für den BGH war es nicht erkennbar, weshalb sich im Verhältnis der beklagten untereinander ein Interessenkonflikt habe ergeben sollen (siehe dazu Rn. 8 der Entscheidungsgründe).
Die Erhöhungsgebühr für den Rechtsanwalt nach Nr. 1008 VV RVG gilt nur, soweit der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit bezüglich aller Auftraggeber derselbe ist. Sind in derselben Angelegenheit mehrere Personen wegen verschiedener Gegenstände Auftraggeber des Rechtsanwalts, werden die Werte der Gegenstände addiert (§ 22 RVG).
Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?
Der Anfechtungskläger verklagt nicht mehr seine Miteigentümer, sondern die Gemeinschaft. In seinem unmittelbaren Anwendungsbereich (der verlierende Anfechtungskläger soll nicht mehrere Beklagtenrechtsanwälte bezahlen müssen) hat sich § 50 WEG aF also erledigt. Dennoch behält der Grundgedanke dieser Vorschrift nach neuer Gesetzeslage Relevanz. Diese gestattet es Wohnungseigentümern, einer Beschlussklage auf Beklagtenseite beizutreten. Die durch eine solche Nebenintervention verursachten Kosten gelten nur dann als notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung, wenn die Nebenintervention geboten war (§ 44 Abs. 4 WEG nF). Im Kostenfestsetzungsverfahren sind mithin die gleichen Grundsätze zu beachten wie im vorliegenden Fall.
Bei allen Eigentümerversammlungen ab dem 1.12.2020 sind Beschlussklagen gegen die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, zu richten, also nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer. Da der Verwalter die Gemeinschaft kraft seiner Bestellung gerichtlich und außergerichtlich vertritt (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG), kann er nicht nur die Klage entgegennehmen, sondern mit einem Rechtsanwalt im Namen der Gemeinschaft auf deren Kosten einen Anwaltsvertrag schließen, dessen Mandatsgegenstand die gerichtliche Vertretung der Gemeinschaft ist mit dem Ziel, dafür zu sorgen, dass die Beschlussklage abgewiesen wird. Hierbei spielt es keine Rolle, ob Streitgegenstand die Ungültigerklärung von negativen oder positiven Beschlüssen und/oder ein auf eine gerichtliche Beschlussersetzung gerichteter Klagantrag ist.
Anwaltsverträge unterliegen nicht dem Beschlussvorbehalt der Wohnungseigentümer, der nur beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrages gilt (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Der Verwalter kann also wirksam das Mandat erteilen. Bei kleinen Streitwerten wird der vom Verwalter angefragte Rechtsanwalt möglicherweise nicht bereit sein, zu den gesetzlichen Gebühren tätig zu werden, sondern dem Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft eine Vergütungsvereinbarung antragen, z. B. eine Vergütung nach Stunden (ggf. mit Obergrenze), eine (pauschale oder nach oben gedeckelte) Zusatzvergütung zum gesetzlichen Honorar (das der Anwalt nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz [RVG] erhält) oder eine Streitwertvereinbarung (d.h., der Streitwert, nach dem der Anwalt abrechnet, ist höher als der gerichtlich festzusetzende Streitwert).
Fraglich ist, ob ein Verwalter sich angreifbar (Abberufung) oder schadensersatzpflichtig macht, wenn er mit dem Beklagtenanwalt ohne Beschluss oder sonstige Ermächtigung (etwa nach § 27 Abs. 2 WEG, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag) eine Vergütungsvereinbarung eingeht. Das lässt sich nicht allgemein beantworten. Ist die dem Beklagtenanwalt aufgrund einer Vergütungsvereinbarung geschuldete Vergütung maßvoll, da sie unter Berücksichtigung aller Umstände, vor allem im Hinblick auf den Streitgegenstand, dessen Bedeutung für die Gemeinschaft sowie den Arbeitsumfang und das Haftungsrisiko für den Anwalt, untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen finanziellen Verpflichtungen führt, darf der Verwalter sie nach hier vertretener Ansicht abschließen. Dies gebietet und gestattet ihm seine gesetzliche Entscheidungskompetenz nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Bei maßvoller Vergütungsvereinbarung im obigen Sinne bedarf es im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung keiner Vergleichsangebote verschiedener Rechtsanwälte, denn selbst bei Stundenhonoraren werden die Preisunterschiede gering sein und im Verhältnis zum Gemeinschaftsinteresse (optimale Rechtsverteidigung, Prozesserfolg) untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen finanziellen Verpflichtungen aus dem Anwaltsmandat führen. Der gerichtliche Fristenlauf mit Zeitdruck und drohendem Prozessverlust bei verspäteten Prozesshandlungen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) spricht ebenfalls hierfür.
Freilich muss ich an dieser Stelle ausdrücklich darauf hinweisen, dass dieser oben dargelegte Standpunkt diskutiert, in der Praxis getestet und von der Rechtsprechung überprüft werden muss. Bleiben Sie als Verwalterin und Verwalter also wachsam. Solange nicht geklärt ist, ob der Verwalter bereits kraft seiner Bestellung (von Amts wegen) eine maßvolle Vergütungsvereinbarung mit dem Beklagtenanwalt abschließen darf, besteht der sicherste Weg darin, dass der Verwalter über § 27 Abs. 2 WEG nF einen Beschluss der Eigentümer herbeiführt, der seine gesetzlichen Entscheidungskompetenzen klar und eindeutig definiert. Ein Beschlussmuster mit Erläuterungen soll in den nächsten Wochen präsentiert werden.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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