Rechnet ein Vermieter die Betriebskosten während des Mietverhältnisses nicht fristgerecht ab, kann ein Mieter nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur verlangen, soweit er zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.
Der Fall
Bei einem von März 2012 bis April 2017 laufenden Mietverhältnis rechnete der Vermieter zu keinem Zeitpunkt über die Betriebskosten ab. Die Nettomiete betrug 1.000 € im Monat zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 303,75 €. Bis einschließlich Juli 2016 zahlte der Mieter die vereinbarte Nettomiete sowie die Betriebskosten. Im August 2016 entrichtete er lediglich die Betriebskosten und ab September 2016 erfolgten keine Zahlungen mehr. Erstmals Ende des Jahres 2016 forderte der Mieter die Vermieterin vergeblich zur Abrechnung über die Betriebskosten auf. Das Mietverhältnis kündigte der Mieter im November 2016 zum 30. April 2017 und zahlte keine Miete mehr. Der Klage auf Zahlung der Miete für September 2016 bis April 2017 hielt der Mieter entgegen, er könne die in den Jahren 2014 bis 2016 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern, weil die Vermieterin pflichtwidrig keine Betriebskostenabrechnung vorgelegt habe. Nachdem das Amtsgericht der Klage stattgegeben hatte, änderte das Landgericht das Urteil und wies die Klage insgesamt ab.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat daraufhin entschieden, dass der Mieter nur die im Jahr 2016 geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern kann, nicht aber diejenigen aus den Jahren 2014 und 2015. In der Begründung führt der BGH aus, dass der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abrechnen muss, wie sich aus § 556 Abs. 3 BGB ergibt. Die Abrechnungsfrist beträgt ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode. Rechnet der Vermieter nicht oder nicht fristgerecht ab, könne der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen zurückverlangen, ohne zuvor auf Erteilung der Abrechnung klagen zu müssen. Denn ansonsten könne der Vermieter die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszögern, so dass die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung bliebe. Das Rückforderungsrecht gelte allerdings nur bezüglich der Vorauszahlungen für Abrechnungsperioden, deren Abrechnungsfrist bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen war. Laut BGH sei der Mieter hinsichtlich der Vorauszahlungen für ältere Abrechnungsperioden nicht schutzbedürftig, denn er hatte während des Mietverhältnisses die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben. Ein Rückforderungsrecht bestehe auch dann nicht, wenn der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen teilweise tatsächlich ausgeübt hat. In einem laufenden Mietverhältnis sei der Mieter dadurch hinreichend geschützt, wenn der Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechne. Im vorliegenden Fall endeten die Abrechnungsfristen für die Jahre 2014 und 2015 noch während des Mietverhältnisses mit Ablauf der Jahre 2015 bzw. 2016), so dass der Mieter insoweit keine Vorauszahlungen zurückfordern könne. Allein die im Jahr 2016 geleisteten Vorauszahlungen könne der Mieter nach den Ausführungen des BGH zurückfordern, weil die bis Ende 2017 laufende Abrechnungsfrist bei Mietvertragsende im April 2017 noch nicht abgelaufen war.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Juli 2021, Az. VIII ZR 52/20
Vorinstanzen:
Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 27. Januar 2020, Az. 21 S 24/19
Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 30. April 2019, Az. 42 C 130/18