Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baumes fallen unter die umlagefähigen Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV. Dies hat der Bundesgerichtshof nun erstmals höchstrichterlich so entschieden, nachdem die Rechtsprechung dazu bisher nicht einheitlich urteilte.
Der Fall
In dem konkreten Fall hatte die Vermieterin eine über 40 Jahre alte Birke auf ihrem Grundstück fällen lassen. Der Baum war morsch und drohte umzukippen. Die Kosten legte sie mit der nächsten Betriebskostenabrechnung auf die Mieter des Objektes um. Von den Gesamtkosten in Höhe von 2.500 Euro entfiel auf eine Mieterin ein Anteil von 415 Euro, den sie jedoch nicht tragen wollte. Die Mietparteien stritten demzufolge über die Umlage der Kosten für die Baumfällung. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieterin die auf ihre Wohnung entfallene Betriebskosten trägt. Die Mieterin leistete die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlung zunächst unter Vorbehalt und forderte die Rückzahlung der anteiligen Baumfällkosten. Sie begründete ihre Forderung damit, dass die Vermieterin diese Kosten nicht als Kosten der Gartenpflege hätte umlegen dürfen.
Die Klage der Mieterin hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof schließt sich den Entscheidungen der Vorinstanzen an und vertritt die Auffassung, dass die Kosten der Fällung eines morschen und nicht mehr standsicheren Baumes zu den umlagefähigen "Kosten der Gartenpflege" im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV gehören mit der Folge, dass die Mieterin ihren Anteil nicht zurückfordern könne.
Der BGH argumentiert, es handele sich bei der Entfernung morscher oder abgestorbener Pflanzen nicht um Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten nach § 1 Abs. 2 BetrKV, sondern um Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV. Denn die Entfernung morscher oder abgestorbener Pflanzen einer Gartenanlage betreffe wiederkehrende Arbeiten.
Für die Einordnung als Betriebskosten sei ausreichend, dass die entstehenden Kosten einem typischen Kreislauf unterlägen. Hinzu komme, dass gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV in Bezug auf die Gartenpflege ausnahmsweise auch Instandsetzungskosten ansetzbar seien, wie unter anderem bei Neubepflanzungen, soweit Pflanzen, Sträucher und Bäume durch Alter, Witterungs- oder Umwelteinflüsse abgängig geworden seien. Nichts anderes könne daher für das Fällen und den Abtransport kranker oder morscher Bäume gelten, so der BGH. Damit sei regelmäßig die Fällung und Beseitigung eines nicht mehr standfesten Baumes eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. Dies gelte laut BGH selbst dann, wenn der Vermieter daneben durch das Fällen eines morschen Baumes seiner Verkehrssicherungspflicht Genüge getan hat. Die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten sei als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten.
Laut der Argumentation des Bundesgerichtshofs stehe der Einordnung der Baumfällungskosten als Betriebskosten auch nicht entgegen, dass diese nicht jährlich oder in festgelegten Abständen anfallen. Denn bei Pflanzen und Gehölzen sei der Erneuerungsbedarf in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße vorhersehbar wie bei anderen sehr regelmäßig anfallenden Betriebskosten.
Schließlich seien die Kosten einer Baumfällung für einen Mieter, der die mit Bäumen versehene Gartenanlage nutzen könne, auch vorhersehbar.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. November 2021, Az: VIII ZR 107/20
Vorinstanzen:
LG Hannover, Urteil vom 27. März 2020, Az: 17 S 1/19
AG Neustadt am Rübenberge, Urteil vom 26. November 2018, Az: 44 C 1219/17