8 Tipps - zur Umsetzung des Mietrechtsänderungsesetzes in der Mietverwaltung

Am 1. Januar 2019 ist das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache, das Mietrechtsanpassungsgesetz, kurz: MietAnpG, in Kraft getreten. Wie die neuen Vorschriften im Alltag der Mietverwaltung umgesetzt werden müssen, erfahren Sie hier:

1. Miethöhe bei Mietbeginn
Bei der Neuvermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und geltender Mietpreisbremse stellt sich regelmäßig die Frage, wie hoch die Miete sein darf. Darf sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigen? Die Antwort ist: Ja, und zwar dann, wenn

• der vorherige Mieter zuletzt eine Miete geschuldet hat, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent überstieg (§ 556e Abs. 1 BGB), oder
• der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, die z. B. den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht haben, oder
• die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird (§ 556f S. 1 BGB) oder
• dies die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist (§ 556f S. 2 BGB).

2. Auskunftspflicht des Vermieters
Vermieter oder Verwalter, die sich bei Neuvermietung einer Wohnung auf eine der unter Punkt 1 genannten Ausnahmen berufen, sind nunmehr gesetzlich dazu verpflichtet, dem neuen Mieter Auskunft darüber zu erteilen (§ 556g Abs. 1a S. 1 BGB).

3. Form und Zeitpunkt  der Auskunft
Die Auskunft muss dem Neumieter zwingend vor Abschluss des Mietvertrages und unaufgefordert erteilt werden, und sie muss schriftlich erfolgen. Zwar ist dies auch per E-Mail möglich (§ 556g Abs. 4 BGB), allerdings ist darauf hinzuweisen, dass der ­Verwalter im Zweifel die Beweislast für die erteilte Auskunft trägt. Es wird daher dringend ­empfohlen, sich den Erhalt der Auskunft entweder in einem ­separaten Dokument oder aber im Mietvertrag vom Neumieter bestätigen zu lassen.

4. Nicht oder fehlerhaft erteilte Auskunft
Wird ein Neumieter nicht oder fehlerhaft über die der Wohnungsmiete zugrunde liegende ­Ausnahme ­informiert, schuldet er nur die vor Ort zulässige Miete, also höchstens 110 Prozent der  ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556g Abs. 1 S. 2 BGB). ­Rückwirkend nachholen kann man die ­Auskunftserteilung nicht. Eine erfolgte Nachholung führt lediglich dazu, dass man sich als ­Vermieter zwei Jahre nach Erteilung der Auskunft auf die ­Zulässigkeit einer höheren Miete berufen und diese vom ­Mieter verlangen kann. In einem solchen Fall sollte man den Mieter kurz vor Ablauf der zwei Jahre nochmals darauf hinweisen und gleichzeitig ­mitteilen, dass nun die vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen ist.

5. Mieterhöhung nach Modernisierung
Wenn das Mietverhältnis schon einige Jahre besteht und das Mietobjekt umfassend modernisiert wird, sodass sich die Wohnverhältnisse umfassend verbessern, ist es zwar erlaubt, die Miete den neuen Gegebenheiten anzupassen. Aber Achtung! Die Höhe der Modernisierungsumlage wurde mit Inkrafttreten des Mietrechtsanpassungsgesetztes reduziert. Infolgedessen darf die jährliche Miete nur noch um acht Prozent (zuvor elf ­Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Zudem ist die Erhöhung der jährlichen Miete begrenzt auf drei ­Euro/qm innerhalb von sechs Jahren bzw. auf zwei Euro/qm, wenn die monatliche Miete vor der Mieterhöhung unter sieben Euro/qm lag (§ 559 Abs. 3a BGB).

6. Vereinfachtes Verfahren
Für Verwaltungen durchaus hilfreich dürfte eine Neuerung des Mietrechtsanpassungsgesetzes sein: Das vereinfachte Verfahren für die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhungsverlangen. Nach § 559c BGB können Mieterhöhungen in Zusammenhang mit Modernisierungen nunmehr nach einem vereinfachten Verfahren berechnet werden. Voraussetzung: Die für eine Modernisierungsmaßnahme an der Wohnung geltend gemachten Kosten übersteigen nach Abzug einer Pauschale (für Modernisierungsmieterhöhungen der vergangenen fünf Jahre) 10.000 Euro nicht. Auch beim vereinfachten Verfahren ist daran zu denken, Mieter spätestens drei Monate vor Beginn einer Modernisierungsmaßnahme darüber zu informieren. Hierfür reicht ein einfaches Schreiben oder eine E-Mail an den Mieter aus.
Achtung: Um vom vereinfachten Verfahren Gebrauch machen zu können, sind Mieter in der Ankündigung zwingend darauf hinzuweisen, dass die anschließende Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren erfolgen wird. Nicht zu vergessen ist die Mieterhöhungserklärung nach Durchführung der Modernisierung, die aufzeigt, welche Maßnahmen durchgeführt wurden und wie hoch die Kosten hierfür insgesamt waren.

7. Zügige Abläufe
Seit dem 1. Januar 2019 laufen Vermieter Gefahr, schadenersatzpflichtig zu werden, wenn z. B. die Modernisierung der Fassade eines Hauses angekündigt wurde, dann aber nichts passiert – oder aber die Fenster mit blickdichter Plane abgedeckt ­werden, obwohl dies für anschließende Maßnahmen gar nicht ­erforderlich wäre.
Das BGB enthält nunmehr die widerlegbare Vermutung, dass der Vermieter bei der Ankündigung oder der Durchführung einer baulichen Veränderung in den vorgenannten Fällen pflichtverletzend gehandelt hat, woraus sich möglicherweise Schadenersatzansprüche gegen ihn ableiten lassen. Ratsam ist es daher, bei Modernisierungsmaßnahmen ein präzises Bautagebuch zu führen, in dem beispielsweise festgehalten wird, weshalb bestimmte Baumaßnahmen (zunächst) nicht fortgeführt wurden oder was zur Entscheidung für eine andere, u. U. auch ­kosten­intensivere Maßnahme geführt hat.

8. Keine unnötigen Beeinträchtigungen
Zu guter Letzt sei auf § 6 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) hingewiesen: Nach dieser Vorschrift ist es ordnungswidrig, wenn bauliche Veränderungen an einem Mietobjekt zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen der Mieter führen. Entsteht hierbei der Eindruck, die Maßnahme ziele darauf ab, Mieter zu schikanieren, um sie zur Kündigung des Mietverhältnisses zu bewegen, und wird dies von den Wohnungsämtern ermittelt, können Geldbußen von bis zu 100.000 Euro verhängt werden.

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