Aktuelle Urteile - Um Ansprüche von Wohnungseigentümern ging es diesmal vor dem BGH und um die Pflicht der Verwaltung, eine Eigentümerliste vorzulegen.

Der vorliegende Fall beschäftigt sich mit der Frage, ob die Herstellung des ordnungsgemäßen Erstzustands einer Baumaßnahme als Instandsetzung zu werten ist, auf deren Herstellung der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch hat. Im Zuge dessen stellte der BGH fest, dass selbst dann, wenn die übrigen Wohnungseigentümer aufgrund fehlenden Anspruchs Unterlassung und Beseitigung der Maßnahme verlangen könnten, ein wirksamer WEG-Beschluss, mit dem die Duldung der Maßnahme beschlossen wurde, vorrangig wirkt. Stein des Anstoßes war vorliegend der Ersteinbau von Jalousien und Verschattungsanlagen.

DER FALL

Die Parteien sind als Bewohner eines Mehrfamilienhauses Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger sind Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 2, die Beklagten sind Sondereigentümer der Einheiten Nr. 1, Nr. 3 und Nr. 4. Die Teilungserklärung nimmt Bezug auf eine Baubeschreibung, die u. a. die Aufbringung eines mineralischen Wärmedämmverbundsystems mit eingefärbtem Glattputz auf der Außenfassade zur Straßenseite sowie Balkonfertigteile aus Stahlrahmenkonstruktion mit Holzauflage regelt.
Der Errichtung des Gebäudes im Jahr 2004 durch einen Bauträger lag eine Baugenehmigung zugrunde, deren Bestandteil eine „Allgemeine Baubeschreibung“ war. Diese enthielt den Hinweis darauf, dass im vorgelagerten Stahlrahmen befindliche Jalousien zur Verschattung angebracht sind. Tatsächlich erfolgte ein solcher Jalousien­einbau jedoch nicht. In dem Bauträgervertrag schließlich, mit dem die Kläger ihre Wohneinheit erwarben, heißt es, dass für die zu errichtenden Gebäude die in der Teilungserklärung enthaltenen Pläne und die Baubeschreibung gelten und sich die Bauverpflichtung hierauf bezieht. Eine Verschattungsanlage wird hingegen nicht erwähnt, jedoch wird darauf hingewiesen, dass eine erteilte Baugenehmigung vorliegt, von der die Kläger eine Kopie anfordern können.
In der Eigentümerversammlung am 1.6.2012 wurde den Eigentümern per Mehrheitsbeschluss gestattet, an ihren Türen und Fenstern hofseitig fach- und sachgerechte Jalousien, Lamellen und feste Verschattungen zu installieren. Im September 2013 ließen die Beklagten jeweils an der vorgelagerten Stahlbaukonstruktion der Hofseite ihrer Wohnungen Außenjalousien ­anbringen.
Das Amtsgericht hat die u. a. auf Beseitigung der Jalousien gerichtete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger ihre Klageanträge weiter. Auch vor dem BGH haben die Kläger keinen Erfolg. Der BGH hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück, mit folgender Begründung:
Grundsätzlich können nachteilig betroffene Wohnungseigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB bzw. nach § 15 Abs. 3 WEG die Unterlassung und Beseitigung einer Beeinträchtigung verlangen, wenn ein Verstoß gegen die in § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG geregelten Pflichten verstoßen wird. Ein solcher Nachteil, so der BGH, ist vorliegend gegeben. Auch liegt hier eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG vor, die das gemeinschaftliche Eigentum betrifft.
Die Anwendbarkeit des § 22 Abs. 1 WEG ist jedoch nicht bereits deshalb abzulehnen, weil die Anbringung einer Verschattungsanlage eine Maßnahme darstelle, die zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Erstzustandes erforderlich gewesen sei. Vielmehr ist unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen, sodass jeder Wohnungseigentümer gemäß § 12 Abs. 4 i. V. m. Abs. 5 Nr. 2 WEG von den übrigen Mitgliedern der WEG verlangen kann, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Da somit grundsätzlich nicht gegen die Pflichten aus § 22 Abs. 1 WEG verstoßen würde, wäre ein Beseitigungsanspruch der Kläger gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB ausgeschlossen.
Wie verhält es sich aber, wenn die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums, also hier der Einbau der Jalousien in den vorgelagerten Stahlrahmen, nicht als ordnungsmäßiger Anfangszustand zu werten ist? Diesbezüglich erklärt der BGH in erster Linie den Teilungsvertrag (§ 3 WEG) bzw. die Teilungserklärung (§ 8 WEG) i. V. m. dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG) für maßgebend. Daneben gehört nach der Rechtsprechung des Senats zur erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums aber auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum.
Vorliegend sah der BGH jedoch weder in den vertraglichen Grundlagen eine Instandsetzungsberechtigung bzw. -verpflichtung der Beklagten, noch konnte er auf Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts eine verbindliche Aussage über die Frage treffen, ob die Anbringung von Jalousien hier öffentlich-rechtlich vorgeschrieben sei.
Um diese Frage abschließend zu klären, verwies der BGH die Sache zurück an das Berufungsgericht, stellte jedoch fest, dass unabhängig von den getroffenen Feststellungen die Klage unbegründet wäre, wenn die Kläger aufgrund eines wirksamen Beschlusses der Wohnungseigentümer zu einer Duldung der Anbringung der Jalousien verpflichtet wären (§ 1004 Abs. 2 BGB). Denn der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 1.6.2012 war kein bloßer Vorbereitungsbeschluss – wie vom Berufungsgericht angenommen. Vielmehr wurde den Beklagten eindeutig gestattet, an ihren Türen und Fenstern hofseitig fach- und sachgerechte Jalousien, Lamellen und feste Verschattungen zu installieren. Damit sollte hinsichtlich des „Ob“ eine verbindliche Regelung getroffen werden.

Verwalter­strategie

Dieses BGH-Urteil schafft Rechtssicherheit: Der Verwalter hat es in der Hand, eine Rechtsgrundlage zu schaffen, die dem Gesetz vorgeht. Er muss hierzu konkrete Beschlussvorlagen formulieren, die darauf zielen, eine verbindliche Regelung über das „Ob“ bezüglich (erstmaliger) baulicher Maßnahmen gemäß § 22 Abs. 1 WEG i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG zu treffen. Ein anschließendes Berufen der Wohnungseigentümer auf etwaige dem Beschluss widersprechende Gesetzesgrundlagen ist dann nicht mehr möglich.
Fehlt jedoch ein solcher Beschluss, greift das Gesetz und es besteht ein Anspruch der betreffenden Wohnungseigentümer, eine erstmalige bauliche Maßnahme zu dulden, sofern diese Maßnahme der erstmaligen plangerechten Herrichtung des Gemeinschaftseigentums, auch unter Prüfung der öffentlich-rechtlichen Erforderlichkeit, dient.

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