Aktuelle Urteile - Was bisher nur für Wohnraummietverhältnisse galt, wird nun auch auf Gewerberäume übertragen. Zwei Gerichte urteilten zu Schönheitsreparaturen und der Räumungsverfügung im Eilverfahren.

FEHLENDE ANFANGSRENOVIERUNG UND SCHÖNHEITS­REPARATUREN IM GEWERBERAUMMIETRECHT
(OLG Dresden, 6.3.2019, Az. 5 U 1613/18)

DAS THEMA
Wie wir mehrfach an dieser Stelle berichteten, hat der BGH seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen aufbürden, in den letzten Jahren deutlich verschärft. Zuletzt erging am 18.3.2015 das BGH-Urteil zur unrenovierten Übergabe einer Wohnung, wonach bei fehlender Anfangsrenovierung durch den Vermieter der Mieter am Ende des Mietverhältnisses nicht wirksam zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann; dies hätte nämlich nach der stringenten Argumentation des BGH zur Folge, dass der Mieter auch für die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen verantwortlich wäre, die er selbst nicht verursacht hat, sondern die vor seiner Miet­zeit entstanden sind. Die diesbezüglichen Entscheidungen des BGH traf bisher alle der VIII. Senat zum Wohnraummietrecht. Nun hat das OLG Dresden erstmals eine veröffentlichte Entscheidung zum Gewerberaummietrecht getroffen, in der es diese Argumentation übernimmt. Gleichzeitig hatte das OLG Dresden Gelegenheit, die gängige Abgrenzung zwischen Wohnraum-Mietvertrag und Geschäftsraum-Mietvertrag zu bestätigen.

DER FALL
Zwischen der Vermieterin und Klägerin und der beklagten Mieterin, einer UG, bestanden vier gleichlautende Mietverträge über vier Wohnungen, die die Mieterin ausdrücklich an Dritte, z. B. Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter überlassen durfte. Damit handelte es sich bei den Mietverträgen jedenfalls um allgemeine Geschäftsbedingungen. In § 8 der jeweiligen Mietverträge war geregelt, dass die Mieterin die Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auf ihre Kosten durchzuführen habe. Nach ordentlicher Kündigung und fünfjähriger Nutzungsdauer forderte die Klägerin die Mieterin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und Renovierung auf und verlangte schließlich die Kosten. Die Beklagte berief sich darauf, dass die Wohnungen bereits bei Übergabe an die Mieterin einen abgewohnten und mangelhaften Zustand aufwiesen, was in der Beweisaufnahme der unteren Instanzen bestätigt wurde.

Zunächst stellt das OLG Dresden fest, dass es sich bei den abgeschlossenen Mietverträgen nicht um Wohnraummietverträge handelt, obwohl Wohnungen angemietet wurden. Wohnraummietverträge liegen nur dann vor, wenn der Mieter die Räume zu eigenen Wohnzwecken nutzen soll. Eine juristische Person – hier war die Mieterin eine UG – kann schon begrifflich nicht wohnen. Es handelt sich daher zwischen der Vermieterin und der Beklagten als Zwischenvermieterin um ein Gewerbemietverhältnis.

Das OLG Dresden begründet sodann erstmals in der oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung, warum die BGH-Rechtsprechung zum abgewohnten Zustand einer Wohnung bei Übergabe und der Unwirksamkeit der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden ist. Es zieht hierzu zunächst ein Urteil des OLG Celle aus dem Jahr 2016 heran, in dem erstmals die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit einer Endrenovierungsklausel in Wohnraummietverträgen auf das Gewerberaummietrecht übertragen wurde. Das OLG Celle hatte damals argumentiert, die Benachteiligung des Wohnraummieters, die der BGH in seinen damaligen Entscheidungen dargelegt hatte, gelte ebenso für den Gewerberaummieter, und die Rechtsprechung sei daher ohne Weiteres übertragbar. Diese Argumentation nimmt das OLG Dresden nun auf. Eine Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die nicht er, sondern ein Vormieter verursacht hat, und die damit unterschiedslos und untrennbar Abnutzung und Gebrauchsspuren den Mietern zurechnet, wirkt im Gewerberaummietrecht ebenso benachteiligend wie im Wohnraummietrecht. Das OLG Dresden betont insbesondere das praktische Problem, dass Abnutzungen durch Mieter nicht voneinander abgegrenzt werden können, sodass es unmöglich ist, am Ende einen Mieter allein für von ihm verursachte Abnutzungen aufkommen zu lassen. Die den Überlegungen des BGH zugrunde liegenden gesetzlichen Regelungen gelten gleichermaßen für Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse, sodass die Erwägungen zur Unwirksamkeit ebenfalls übertragbar sind.

Aufgrund des schon zum Zeitpunkt der Übergabe abgewohnten Zustands wurden nach Ansicht des OLG Dresden die Regelungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bereits unwirksam in den Vertrag aufgenommen. Die Klage der Vermieterin auf Durchführung der Schönheitsreparaturen bzw. Kostenerstattung war daher abzuweisen.

Verwalter­strategie
Der BGH hatte in seinen Urteilen zum Wohnraummietrecht eine Ausnahme zugelassen, nämlich dann, wenn dem Mieter eine ausreichende Kompensation für die Übernahme anfänglicher Mängel, die er nicht verursacht hat, vertraglich zugestanden wird. Hierzu hat das OLG Dresden leider nicht entschieden. Dies ist jedoch bei Gewerbemietverhältnissen gang und gäbe, sei es durch die Einräumung mietfreier Zeiten oder durch einen Baukostenzuschuss des Vermieters. Wird die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit bei fehlender Anfangsrenovierung auf das Gewerbemietverhältnis übertragen, so ist davon auszugehen, dass erst recht auch die Rechtsprechung zur Kompensation übertragbar ist. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass diese Kompensation in ausreichender Höhe vereinbart werden muss, mindestens in Höhe der Kosten der Anfangsrenovierung.

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