Die Energiekrise und ihre Verordnungen

Ein Überblick über die geänderte Gesetzeslage

In den letzten Monaten sind zahlreiche Verordnungen und Gesetze in Kraft getreten, die den rapiden Kostensteigerungen im Energiesektor entgegenwirken sowie Energieeinspareffekte auslösen sollen. Die Praxistauglichkeit der komplexen neuen Regelungen ist zum Teil mehr als fragwürdig. Insbesondere verlangt der Gesetzgeber von Immobilienverwaltungsunternehmen ein sofortiges Handeln und Mitwirken, ohne die Umsetzbarkeit der Pflichten hinreichend hinterfragt oder geprüft zu haben.

EnSikuMaV wird bis 15. April 2023 verlängert.

Im August letzten Jahres hat die Bundesregierung im Rahmen der Energiesicherung zwei Verordnungen mit Maßnahmen zur Energieeinsparung im Gebäudebereich verabschiedet: Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV), die bereits am 1. September 2022 in Kraft getreten ist, sollte mit Ablauf des 28. Februar 2023 auslaufen, wurde jedoch mit Zustimmung des Bundesrates bis 15. April 2023 verlängert. 

Die Verordnung beinhaltet u. a. umfangreiche Informationspflichten für Verwaltungsunternehmen über den individuellen Energieverbrauch einer mit Gas bzw. Fernwärme versorgten Wohnung. Verwaltungen ist anzuraten, im Auftrag ihrer Kunden bei den entsprechenden Dienstleistern (Energielieferant sowie Messdienstleister) die notwendigen Auskünfte darüber einzuholen, wie die Informationen über den Verbrauch den Endnutzern und damit sämtlichen Hausbewohnern praktikabel zur Verfügung gestellt werden können.

Pflichten aus der EnSimiMaV – Umsetzungsprobleme beim hydraulischen Abgleich

Die seit 1. Oktober 2022 geltende Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) gilt bis 30. September 2024 und läuft damit nach derzeitigem Stand über zwei Jahre. Sie nennt konkrete Prüfungspflichten im Rahmen technischer Energieeinsparmaßnahmen in Gebäuden. Darunter fallen die Pflicht zur Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung sowie die Pflicht, einen hydraulischen Abgleich durchführen zu lassen, und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung bei Gaszentralheizungssystemen, sofern die gesetzlich geregelten Bedingungen erfüllt sind. 

Insbesondere die Pflicht zum hydraulischen Abgleich bei Gaszentralheizungssystemen, der auch bei Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten bereits bis zum 30 September 2023 durchzuführen ist, wird sich so nicht umsetzen lassen. Neben der Kostspieligkeit der Maßnahme stellen die dafür einzuholenden fristgerechten Beschlussfassungen in Wohnungseigentümergemeinschaften sowie fachspezifische Umsetzungsschwierigkeiten und Kapazitätsengpässe bei den zu beauftragenden Fachfirmen große Hürden dar. Hier rächt es sich, dass der Gesetzgeber bisher keine reinen Online-Eigentümerversammlungen zulässt, die unterjährig abgehalten werden können. Der VDIV Deutschland hat das zuständige Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) mit der Problematik des hydraulischen Abgleichs konfrontiert und drängt auf eine Fristverlängerung.

Dezembersoforthilfe (EWSG)

Im Rahmen der notwendigen Preisdeckelung für Gas und Wärme wurde am 19. November 2022 das Gesetz über eine Soforthilfe für Letztverbraucher von leitungsgebundenem Erdgas und Kunden von Wärme (Erdgas-Wärme-Sofort- hilfegesetz – EWSG) verabschiedet, welches die einmalige Entlastung von Kosten für leitungsgebundene Erdgas- und Wärmeversorgung regelt.

In seiner Handlungsempfehlung informiert der VDIV Deutschland alle Mitgliedsunternehmen zum Umgang mit der Soforthilfe für Erdgas- und Wärmeversorgungskunden und über die sich daraus ergebenden Informationspflichten. Auch wenn die mediale Ankündigung zu der Annahme führte, dass Letztverbraucher hier umgehend entlastet werden, bestand kein akuter Handlungsbedarf für Verwaltungsunternehmen und Vermietende. Zu klären war und ist allenfalls beim Erdgasversorger oder dem Wärmeversorgungsunternehmen, wie im konkreten Fall mit dem Dezemberabschlag verfahren werden soll.

Gaspreisbremse (EWPBG)

Auf das EWSG folgte anknüpfend das noch im Dezember 2022 verabschiedete „Gesetz zur Einführung von Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme und zur Änderung weiterer Vorschriften“ (EWPBG). Der Gesetzgeber hat damit ein diffiziles Entlastungssystem für gestiegene Gas- und Wärmelieferkosten eingeführt, welches zunächst bis Dezember 2023 gelten soll, jedoch bis April 2024 verlängert werden kann. Mit den Regelungen zum Preisdeckel gehen wiederum Ankündigungs- und Informationspflichten einher, die sich sowohl an die Lieferanten als auch an Unternehmer, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften richten.

Der VDIV Deutschland erklärt in seiner Handlungsempfehlung die grundsätzliche Funktionsweise der Gas- und Wärmepreisbremse, stellt die wesentlichen Regelungen des Gesetzes vor und hat daraus die für Verwaltungsunternehmen erforderlichen Vorgehensweisen und Vergütungsmöglichkeiten abgeleitet.

CO2-Kostenaufteilungsgesetz

Schließlich ist am 1. Januar 2023 das neue Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2-KostAufG) in Kraft getreten. Es regelt die Aufteilung der Kohlendioxidkosten, die bei der Versorgung eines Gebäudes mit Heizenergie und Warmwasser anfallen, zwischen Vermieter und Mieter. Die Regelungen dieses Gesetzes gehen aus den Verteilungsregelungen des § 6 Abs. 1 der
Heizkostenverordnung oder Vereinbarungen zwischen den Mietparteien hervor.

In einer weiteren Handlungsempfehlung des VDIV Deutschland werden die wesentlichen Regelungen des Gesetzes im Detail betrachtet und erste Hinweise für die Anwendung in der Verwaltungspraxis gegeben. Denn insbesondere die Kenntnis der Einstufung von (Wohn-) Gebäuden ist wichtig. Die erstmalig bei der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2023 zu berücksichtigenden Verbrauchswerte bedürfen also einer Abgrenzung der Verbrauchsjahre, die in der Abrechnung vorzunehmen ist. Klar muss sein, dass Mieter die abgerechneten Heizkosten insgesamt um drei Prozent kürzen können, wenn die erforderlichen Informationen nicht enthalten sind.

Fazit

Trotz der Herausforderung, den Überblick zu behalten, sowie der Probleme bei der Umsetzung der zahlreichen (teilweise zeitlich befristeten) Pflichten, die Verwaltungsunternehmen in Zeiten von Personalmangel treffen, ist für die Durchführung der erforderlichen Arbeitsschritte selbstverständlich eine zeitabhängige Vergütung zu verlangen. Für alle Tätigkeiten, die zur Umsetzung einer neu eingeführten Norm erforderlich sind und die auch einen effektiven Verwaltungsaufwand nach sich ziehen werden, sollte auf die vereinbarten Stundensätze zurückgegriffen werden. Der Aufwand für zusätzlich anfallende Leistungen ist im Rahmen der vereinbarten Vergütungsstruktur abzurechnen. Was hierzu alles möglich ist, zeigt der gemeinsame Verwaltervertrag von Haus & Grund und VDIV Deutschland, welcher von Mitgliedsunternehmen kostenfrei genutzt werden kann.

Unterstützung für Verwaltungen

Die Handlungsempfehlungen des VDIV Deutschland dienen einem ersten Überblick sowie der Aufbereitung und Beleuchtung der teilweise komplexen gesetzlichen Regelungen und geben Hilfestellungen für die sich daraus ergebenden Aufgaben und Pflichten. Sie sind für Mitgliedsunternehmen im internen Bereich der VDIV- Website abrufbar: www.vdiv.de/publikationen