„Die Gemeinschaft hat das Sagen“ - Einige Anmerkungen zum Referentenentwurf zur WEG-Reform

Der am 13. Januar 2020 vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) in Umlauf gebrachte Referentenentwurf eines „Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des WEG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG)“ rückt deutlich stärker als bisher das Gemeinschaftsinteresse in den Vordergrund, stärkt den Verbraucherschutz und hält für den Verwalter neue Aufgaben bereit. Neben abgesenkten Abstimmungsquoren, privilegierten baulichen Maßnahmen und einer abgewandelten Kompetenzverteilung erhalten Wohnungseigentümer einen deutlich erhöhten Verbraucherschutz. Damit stellt der Entwurf die treuhänderische Verwaltung von knapp zehn Millionen Eigentumswohnungen auf eine handlungsfähigere und zukunftssichere Basis. Zugleich kommen auf die Verwalterbranche neue Herausforderungen zu. An einigen Stellen sieht der Verband der Immobilienverwalter Deutschland Nachbesserungsbedarf. Der Verband hat seine Bewertung sowie zahlreiche Ergänzungs- und Veränderungsvorschläge bereits vorgelegt. Es ist davon auszugehen, dass bis zur endgültigen Verabschiedung des Gesetzes im Deutschen Bundestag noch Änderungen erfolgen werden.

Rolle des Verwalters im Innen- und Außenverhältnis
Nach dem Entwurf erhält der Immobilienverwalter im Außenverhältnis eine umfassende Handlungsbefugnis. Diese können die Wohnungseigentümer weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss beschränken. Ziel der Neuregelung ist es, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicher am Rechtsverkehr teilnehmen kann.
Im Innenverhältnis kann der Verwalter künftig über alle Maßnahmen entscheiden, welche die „gewöhnliche Verwaltung“ mit sich bringt. Gemeint sind damit Maßnahmen, für die „gewöhnlich“ keine Eigentümerversammlung einberufen wird. Maßgeblich hierfür sind Größe und Art der Anlage – je nach Einzelfall kann auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen hierzu zählen. Die Verwalter können damit effizienter agieren; die Eigentümer sparen Kosten und Zeit. Der bislang im Gesetz enthaltene Kanon der Verwalteraufgaben ist im Entwurf nicht mehr vorgesehen, allerdings vertritt der VDIV die Auffassung, diesen in modifizierter Form beizubehalten, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden.
Vereinzelt wurden Bedenken geäußert, dass diese Änderungen der Gesetzeslage Eigentümer „entmündige“. Das ist schlichtweg falsch, lässt doch der Entwurf ausdrücklich zu, dass die Eigentümer diese Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss sowohl einschränken als auch erweitern können.
Ersatzlos gestrichen wird § 49 Abs. 2, da Wohnungseigentümer durch materiell-rechtliche Schadenersatzansprüche hinreichend geschützt seien. Entfallen soll auch der geltende § 49 Abs. 1 WEG, der eine kostenrechtliche Sondervorschrift für die Beschlussersetzungsklage enthält, da die Kostengrundentscheidung bei einer vom richterlichen Ermessen abhängigen Entscheidung schon nach der allgemeinen Vorschrift des ZPO sachgerecht getroffen werden kann.

Veränderungen rund um die ­Eigentümerversammlung
Das BMJV will die Wohnungseigentümerversammlung als zentralen Ort der Entscheidungsfindung festigen. Ein entscheidender Schritt in diese Richtung ist die ersatzlose Streichung des Beschlussfähigkeitsquorums. Versammlungen sind unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig.
Zudem sollen die Möglichkeiten der Digitalisierung genutzt werden, um Organisation und Ablauf der Versammlungen zu vereinfachen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, sieht der Entwurf zwar nicht vor, jedoch wird künftig die Online-Teilnahme gestattet, die elektronische Beschlussfassung ebenfalls. So bedürfen Umlaufbeschlüsse künftig nicht mehr der Schriftform, die Textform genügt. Der VDIV bewertet diese Neuerungen im Zeitalter der Digitalisierung als richtig und gut. Allerdings wird das vorgesehene 100-prozentige Beschlussquorum bei Umlaufbeschlüssen wohl selten möglich sein. Sinnvoll wäre ein Quorum von 75 Prozent. 
Auch die im Entwurf vorgesehene Verlängerung der Ladungsfrist von Versammlungen von zwei auf vier Wochen dürfte vielfach die Verwalterpraxis behindern. Der VDIV lehnt diese daher ausdrücklich ab und befürwortet die Beibehaltung der bisherigen Frist von zwei Wochen, auch vor dem Hintergrund des mittelständischen Charakters der Branche und der Berücksichtigung von Ferienzeiten.

Erleichterungen der ­Beschlussfassung
Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen sollen künftig vereinfacht werden. Jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums kann danach mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Die überstimmte Minderheit wird dabei mit einer differenzierten Regelung zur Kostentragung vor unangemessenen Belastungen geschützt. Generell jedoch sollen sich alle Eigentümer an den Kosten von Maßnahmen beteiligen, wenn sie dazu dienen, das Gebäude in einen zeitgemäßen Zustand zu versetzen oder wenn sie sich innerhalb eines bestimmten Zeitraums amortisieren. Darüber, was „zeitgemäß“ oder „angemessen“ ist oder ab wann und auf welcher Grundlage eine Maßnahme als „amortisiert“ gelten kann, lässt sich jedoch trefflich streiten. Hierzu bedarf es im Gesetzestext konkreter Ergänzungen.

Auch soll die Umsetzung von bestimmten durch einen Individualanspruch privilegierten Maßnahmen erleichtert werden. Der Entwurf benennt konkret die drei Maßnahmenfelder E-Mobilität, Einbruchschutz und Barrierefreiheit. Aus Sicht des VDIV wird in der vorliegenden Formulierung eine unnötig enge Festlegung getroffen. Sie könnte durch die Ergänzung des Wortes „insbesondere“ geöffnet werden, sodass die Neuregelungen auch im Falle künftiger gesellschaftlicher und/oder technologischer Veränderungen ohne Gesetzesänderung angewandt werden können.

Analog zum Eigentümer soll auch der Mieter durch eine Änderung des BGB einen Anspruch auf die Erlaubnis bestimmter baulicher Veränderungen erhalten. Anders als im WEModG soll dieser Anspruch jedoch nicht auf angemessene bauliche Veränderungen beschränkt sein. Ferner kann laut WEModG die Mehrheit der Eigentümer über die Art und Weise der Durchführung der Baumaßnahme befinden. Im Mietrecht kann der Vermieter die Arbeiten zwar selbst durchführen und so das Durchführungsinteresse des Mieters beseitigen. Ob er aber auch dem Mieter Vorgaben machen darf, wie er die Arbeiten auszuführen hat, lässt das Gesetz offen. Hier drohen dem Vermieter Pflichten dem Mieter gegenüber, die er seinen Miteigentümern gegenüber gar nicht durchzusetzen vermag. Bei den beiden genannten Regelungen sieht der VDIV daher weiteren inhaltlichen Abstimmungsbedarf.

Der Entwurf sieht auch neue Regelungen zur Jahresabrechnung vor. So soll sich die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze beschränken, das Rechenwerk selbst soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein.

Änderung des Systems der ­Beschlusspublizität
Dem Entwurf zufolge bedarf es zukünftig keiner Beschlusssammlung, was der VDIV insgesamt begrüßt, da u. a. Wohnungskäufer nur selten darauf zugreifen, die Fülle an Eintragungen zur Intransparenz beiträgt und vielfach die Frage aufgeworfen wurde, in welchem Verhältnis die Beschlusssammlung zur Niederschrift steht, die neben der Dokumentation und Information auch Legitimations- und Beweisfunktion hat. Zudem wird sie bisher durch mindestens einen Eigentümer kontrolliert und unterschrieben; die Beschlusssammlung hingegen wird nur vom Verwalter geführt. Es ist daher richtig, künftig das Grundbuch für vereinbarungsändernde Beschlüsse zu öffnen.

Allerdings sollte diskutiert werden, wie mit Änderungen bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaft verfahren wird. Möglich wäre zukünftig die Aufbewahrung von Beschlussprotokollen in elektronischer Form, mit Suchwortfunktion, damit könnten kostenrelevante Beschlüsse schnell gefunden werden.

Nachbesserungsbedarf gibt es nach Auffassung des VDIV beim Eintragungsverfahren: Grundlage der Eintragung sollen die Niederschriften sein. Dabei soll auf die Vorlage von Bewilligungserklärungen aller Wohnungseigentümer verzichtet werden. Als Nachweis soll die vom Versammlungsleiter, einem Wohnungseigentümer und ggf. auch vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder dessen Stellvertreter unterzeichnete Niederschrift dienen. Diese Unterschriften müssen öffentlich beglaubigt sein. Ein solches Verfahren stößt an seine Grenzen, wenn ein Beirat keinen Vorsitzenden gewählt hat. Die Unterzeichnung durch „zwei auf der Versammlung anwesende Wohnungseigentümer“ wäre eine einfach umzusetzende Alternative.

Mehr Rechtssicherheit
Das BMJV gestaltet die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu aus. Da künftig allein die Gemeinschaft Träger der Verwaltung sein soll, sollen sich derartige Klagen gegen die Gemeinschaft richten anstatt gegen die einzelnen Wohnungseigentümer. Um bei der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsunsicherheiten zu beseitigen, soll sie künftig bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher entstehen – als Ein-Mann-Gemeinschaft. Verletzen Eigentümer ihre Pflichten, sollen Miteigentümer die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen zu beschließen. Zudem soll beispielsweise die Verletzung der Pflicht zur Kostentragung die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen.

Künftig soll nur noch die Gemeinschaft alle Rechte ausüben und alle Pflichten wahrnehmen, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Gleiches soll gelten, wenn die einheitliche Wahrnehmung/Ausübung erforderlich ist. Allerdings sollten die Störungsbeseitigungsansprüche wegen der unterschiedlichen Betroffenheit in einer Wohnanlage der Zuständigkeit des Einzelnen überlassen bleiben, so die Position des VDIV. Dies würde auch den Verwaltungsaufwand eindämmen, denn der Verwalter hätte abzuwägen, ob das Einschreiten gegen einen Störer im Interesse der Mehrheit liegt, oder ob beispielsweise eine außerordentliche Versammlung gerechtfertigt ist.

Neue Hürden für ­Immobilienverwalter
Der Verwalter wird verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres für Wohnungseigentümer einen Vermögensbericht zu den verschiedenen Rücklagen sowie zum wesentlichen Gemeinschaftsvermögen zu erstellen. Durch dieses Verfahren soll die Jahresabrechnung vom Vermögensstatus getrennt werden. Hinsichtlich der Rücklage ist der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens anzugeben. Zum wesentlichen Gemeinschaftsvermögen sollen alle Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer und Dritte zählen sowie alle Verbindlichkeiten (vor allem Bankdarlehen) und sonstige Vermögensgegenstände (etwa Brennstoffvorräte). Der Anspruch auf Vorlage des Berichts richtet sich gegen die Gemeinschaft – der einzelne Wohnungseigentümer kann also nicht unmittelbar gegen den Verwalter vorgehen. Für diesen bedeutet die Umsetzung der neuen Vorgaben mitunter einen erheblichen Mehraufwand, weswegen der VDIV Übergangsfristen fordert. Zu bedenken ist auch, ob neben dem Kalenderjahr auch das Wirtschaftsjahr ausgewiesen werden kann.

Genau wie der Vermögensbericht dient ein neu gestaltetes Einsichtsrecht dem Informationsinteresse der Wohnungseigentümer. Sie haben künftig den gesetzlichen Anspruch, alle – auch elektronische – Dokumente, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums relevant sind, einzusehen. Das bestehende Einsichtsrecht wird durch das WEModG nur insoweit geändert, als der Schuldner künftig nicht mehr der Verwalter ist, sondern die Gemeinschaft. In der Verwaltungspraxis dürfte es sich damit kaum auswirken.

Künftig sollen Gemeinschaften die Möglichkeit haben, sich auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit von ihrem Verwalter trennen zu können. Das lehnt der VDIV ab. Allenfalls vorstellbar wäre dies für Neu-Bestellungen nach dem Inkrafttreten des WEModG, auch um die Frage zu klären, ob der Bestand des Verwaltervertrages (auch weiterhin) vom Fortbestand der Verwalterstellung abhängig gemacht wird. Spiegelbildlich sollte zudem festgehalten werden, dass auch die Amtsniederlegung durch den Verwalter keines wichtigen Grundes bedarf. Das entspricht bereits heute herrschender Meinung.

Problematische Regelungen
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht künftig mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Meist handelt es sich zunächst um eine Ein-Personen-Gemeinschaft – den aufteilenden Eigentümer. Seine Rechtsmacht sollte zum Schutze der Erwerber und des Verwalters limitiert werden. Der aufteilende Eigentümer sollte nur Verträge mit einer maximalen Laufzeit von zwei Jahren abschließen dürfen. Diese Beschränkungen sollten erst dann enden, wenn neben dem aufteilenden Eigentümer ein weiterer Eigentümer in der Gemeinschaft existiert. Beschlüsse des Alleineigentümers sollten einem Textformerfordernis unterworfen werden. Im Verhältnis der Eigentümer/Erwerber untereinander und zur Gemeinschaft muss klar sein, wer die Verwaltungsrechte und wer die korrespondierenden Pflichten zu erfüllen hat. Das kann durch eine von Veräußerer und Erwerber gemeinsam vorgenommene Anzeige sichergestellt werden. Erläuterungsbedarf sieht der VDIV bezüglich der Abweichungen des künftigen Ausübungs-/Wahrnehmungsmodells von der gegenwärtigen Rechtslage.

Die Neuregelungen zu Bestandskrafterklärung/Vormerkungsmodell sind aus Sicht des VDIV nicht praktikabel und unnötig aufwendig. Sie sollten durch eine Widerspruchslösung ersetzt werden. Notwendig ist zudem gerade in größeren Gemeinschaften eine Deckelung der Grundbuchkosten für die Eintragung von vereinbarungsändernden Beschlüssen.

Bei der Harmonisierung von WEG und Mietrecht besteht ebenso Nachbesserungsbedarf. Der vermietende Eigentümer muss das Recht haben, einen veränderten Verteilungsschlüssel auch auf das bereits bestehende Mietverhältnis anzuwenden. Hinsichtlich der Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen ist ein Auskunftsanspruch der Gemeinschaft gegenüber dem vermietenden Eigentümer vorzusehen. Zugleich sollte klargestellt werden, dass die Gemeinschaft, welche einem Mieter Baumaßnahmen ankündigt, damit zugleich die Duldungspflicht der übrigen Wohnungsnutzer auslöst, die ihr Recht vom Mieter ableiten. Schließlich müssen Ankündigungen des Vermieters auch zugunsten der Gemeinschaft gelten (und umgekehrt). Die Ansprüche des Eigentümers und die des Mieters bezüglich privilegierter baulicher Maßnahmen sind inhaltlich besser aufeinander abzustimmen.

Sinnvolle Ergänzungen zum ­Gesetzentwurf
Ein eingeschränktes Einsichtsrecht in Abteilung 1 der Grundbücher ist unabdingbar. Die Aufnahme des bestellten Verwalters in das Bestandsverzeichnis würde zudem potenziellen Erwerbern Auskunft darüber geben, wer die Wohnungseigentumsanlage verwaltet, und ist im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens einfach umzusetzen.

Ergänzend befürwortet der VDIV die Einführung eines zentralen Verwalterregisters. Dies würde den Vertretungsnachweis deutlich erleichtern.

Fazit
Höhere Anforderungen, aber noch kein Sach­kundenachweis
Obwohl die Anforderungen an Immobilienverwalter durch Klimawende, Gebäudeautomation u. a. wesentlich komplexer werden, ist die Einführung einer Grundqualifikation für Immobilienverwalter im Gesetzentwurf nicht enthalten. Vor dem Hintergrund, dass die Bundesregierung zudem anstrebt, angesichts steigender Mieten mehr Bürgern z. B. durch Baukindergeld zu mehr Wohneigentum zu verhelfen, wird die Grundqualifikation für Verwalter zur unumgänglichen Voraussetzung, um Immobilienwerte zu wahren und Vermögen zu sichern. Die Reform des Wohnungseigentumsrechts bietet sich dazu an. Das hat auch die Bund-Länder-Arbeitsgruppe in ihrem Abschlussbericht vom Sommer 2019 zur Gesetzesnovelle ausdrücklich empfohlen. Der verpflichtende Sachkundenachweis ist elementarer Verbraucherschutz!
Die ausführliche Stellungnahme des VDIV zum Referentenentwurf finden Sie hier: www.vdiv.de

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