Digitalisierung im Wohngebäude – was kommt auf die Branche zu?

Nachdem die digitale Anbindung der Mitarbeiter und Handwerker von Immobilienverwaltungen sowie der Bewohner der verwalteten Wohnungen oftmals schon realisiert wird, tritt nun immer mehr das Gebäude selbst in den Fokus: Wie können Wohngebäude digitalisiert werden, wo liegen die Chancen und was gilt es zu beachten?

Bei der Digitalisierung von Wohngebäuden geht es um die intelligente Vernetzung und Automation durch die Anbindung der Gebäudedaten an das zentrale ERP-System des Immobilienverwalters. In diesem Zusammenhang spricht man auch von Building Relationship Management (BRM). BRM bietet zahlreiche Chancen. Der Komfort für die Bewohner kann gesteigert werden, die Transparenz – beispielsweise zum Energie- und Wasserverbrauch – wird erhöht oder aber Daten können für die Instandhaltung sowie energieeffiziente Steuerung und Kostenreduktion genutzt werden.

Ein Smart Building ist mehr als ein Smart Home
Smart Home und Smart Building sind in aller Munde, aber was ist eigentlich der Unterschied? Mit Smart Home wird ein bestimmter, räumlich abgetrennter Bereich innerhalb eines Gebäudes bezeichnet, in dem Menschen leben. Üblicherweise ist dies eine Wohnung oder ein Wohnhaus. Hier geht es um die Vernetzung intelligenter Geräte im privaten Umfeld. Im Fokus steht mehr Komfort, beispielsweise durch eine automatische Heizungsregelung, intelligente Beleuchtung oder Sicherheits- und Kontrollsysteme.
Doch das allein macht aus einer Immobilie noch kein Smart Building, denn hier steht unter anderem die energieeffiziente und prozessoptimierte Bewirtschaftung auf Basis ganzheitlicher, integrierter digitaler Lösungen im Vordergrund. Smart Buildings sind umfassend vernetzte Gebäude. Durch den Einsatz von IoT-(Internet-of-Things-)Technologien soll sich die Nutzung dieser Gebäude für die Bewohner und andere Stakeholder so komfortabel und effizient wie möglich gestalten.

Ein Smart Building ist wie ein Gehirn: Es hört zu, lernt und kommuniziert
Ein smartes Gebäude ist intelligent und lernt durch die Verarbeitung von Daten mittels künstlicher Intelligenz dazu. Das intelligente Gebäude kann Anweisungen befolgen und durch Informationen für die Gebäude-Stakeholder mehr Transparenz schaffen – zum Beispiel zum Energieverbrauch. Das geht so weit, dass es für sich selbst und auch für seine Bewohner denken kann: Es weiß beispielsweise, wer Zugang zum Gebäude erhält, wie die Heizung zu steuern ist und wie das Licht geregelt wird. Dabei wird die kontinuierliche Erhebung der Echtzeitdaten, die für das lernende Gebäude notwendig sind, durch Sensoren ermöglicht. Im Ergebnis kann ein Gebäude auf dieser Datenbasis einfacher und optimierter gesteuert werden. Moderne Sensortechnik ist in vielen Geräten sowie Gebäudeteilen realisierbar und kann dank Narrowband-IoT einfach zur flächendeckenden Vernetzung – auch in schwierigen Umgebungen, wie beispielsweise Kellerbereichen – eingesetzt werden. Dabei gibt es unterschiedliche Arten von Sensoren wie Drucksensoren, akustische Sensoren, 3D-Bildsensoren, Radarsensoren oder Magnetsensoren.

Smart Building für mehr Energieeffizienz
Idealerweise werden die durch die IoT-Sensorik kontinu-ierlich erhobenen Daten über eine webbasierte Oberfläche – ein sogenanntes Dashboard – visualisiert. Dadurch sind Energieverbrauch und Nutzungszeiten sowie eventuelle Störungen und nötige Wartungsarbeiten für einzelne Gebäudekomponenten jederzeit einsehbar. Das Gebäudemanagement erhält so Transparenz in Echtzeit, die Gebäudesteuerung wird deutlich erleichtert. Dies umfasst auch die energieeffiziente Sanierung des bestehenden Gebäu-des. Mit einer digitalen Energie- und CO2-Analyse, wie zum Beispiel in der Software AiBATROS®, kann die Immobilie durch einen automatisierten, energetischen Sanierungsprozess zukunftsorientiert entwickelt werden.
 
Wie aus einer Studie der Technologiestiftung Berlin hervorgeht, lässt sich durch die Vernetzung im IoT eine umweltfreundliche Energieverwaltung leichter realisieren – vor allem durch Automatisierung und zentrale Steuerungsoptionen. So liegt etwa das Ein-sparungspotenzial durch Digitalisierung und Automatisierung der Heizungsanlagen laut dieser Studie bei bis zu 26 Prozent. Spielte die Energieeffizienz zwar schon länger eine bedeutende ökologische Rolle, hat sie im Zuge der letzten Monate während des Ukraine-Kriegs und den damit verbundenen energetischen Preissteigerungen sowie den drohenden Energieengpässen nochmals deutlich an Gewicht gewonnen.