Eintrag einer Teileigentumsänderung – Prüfungsumfang des Grundbuchamtes bei Pflicht zur Anzeige der Veräusserung an den Verwalter

(OLG Schleswig, Beschluss vom 20.8.2020 – Az. 2 Wx 39/20)

DAS THEMA
Zwei Parteien streben eine Eigentumsänderung an, das Grundbuchamt sieht jedoch rechtliche Hürden, denn das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs weist eine Veräußerungsbeschränkung aus: „schriftliche Anzeige an den Verwalter“. Der vorliegende Beschluss setzt sich mit dem Prüfungsumfang dieser Veräußerungsbeschränkung durch das Grundbuchamt auseinander und nimmt Stellung zu dessen Abgrenzung zum Zustimmungserfordernis durch den Verwalter.

DER FALL
Die Beteiligten zu 1 bis 3 begehren die Umschreibung von Teileigentum. Im Teileigentum-Grundbuch ist Frau A. H. als Eigentümerin eingetragen. Gegenstand des Teileigentums ist ein 263/10.000 Miteigentumsanteil am Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an einem im Aufteilungsplan näher bezeichneten Ladengeschäft. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ist unter anderem Folgendes eingetragen: „Veräußerungsbeschränkung: schriftliche Anzeige an den Verwalter.“

Die Eigentümerin verstarb im April 2019. Der Beteiligte zu 1 ist zum Testamentsvollstrecker über ihren Nachlass ernannt worden. Mit durch den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten notariell beurkundetem Vertrag vom 10. Dezember 2019 verkaufte der Beteiligte zu 1 in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker über den Nachlass das streitgegenständliche Teileigentum an die Beteiligten zu 2 und 3 zu je 1/2 Anteil. Die Beteiligten erklärten die Auflassung und bevollmächtigten den Verfahrensbevollmächtigten zur Abgabe der Eintragungsbewilligung und des Eintragungsantrags.

Mit notariell beglaubigter Erklärung vom 18. Dezember 2019 bestätigte die zuständige Haus- und Wohnungsverwaltung GmbH als Verwalterin der Teileigentümergemeinschaft, dass ihr der Verkauf des Teileigentums gemäß Kaufvertrag vom 10. Dezember 2019 angezeigt worden sei.

Mit Schreiben vom 14. Februar 2020 bewilligte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten in deren Namen die Eigentumsumschreibung und beantragte beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung gemeinsam mit der Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten eines am vorliegenden Verfahren unbeteiligten Dritten. Noch im Februar 2020 wies das Grundbuchamt die Beteiligten schriftlich darauf hin, dass zum Vollzug des Eintragungsantrags der Nachweis der Verwaltereigenschaft durch Vorlage eines Protokolls über den Bestellungsbeschluss in der Eigentümerversammlung zu erbringen sei. Die Bestellungszeit des bisherigen Verwalters sei abgelaufen. Die Verwaltereigenschaft sei zum Zeitpunkt der Zustimmung nachzuweisen. Anderenfalls müsse der Verwalter nochmals zustimmen.

Der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten teilte daraufhin mit, dass die Verwalterin den angeforderten Nachweis ihrer erneuten Bestellung nicht erbringen werde, weil das im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragene Anzeigeerfordernis ihrer Auffassung nach keine dinglich wirksame Veräußerungsbeschränkung und deshalb vom Grundbuchamt nicht zu beachten sei.

Mit Zwischenverfügung vom 13. Mai 2020 gab das Grundbuchamt den Beteiligten sodann auf, zum Vollzug des Eintragungsantrags den Nachweis der Verwaltereigenschaft der Haus- und Wohnungsverwaltung GmbH zum Zeitpunkt der Zustimmung durch Vorlage eines notariell beglaubigten Protokolls über den Bestellungsbeschluss in der Eigentümerversammlung zu erbringen.

Gegen diese Zwischenverfügung legte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten am 30. Juni 2020 Beschwerde ein. Zur Begründung wiederholte er die Ausführungen in seinem vorangegangenen Schreiben und verwies darüber hinaus darauf, dass nach § 6 Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVMG) der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bis zu seiner Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibe.

Das Oberlandesgericht (OLG) sieht die zulässige Beschwerde als begründet an und argumentiert wie folgt: Das Grundbuchamt hätte die beantragte Teileigentumsumschreibung bereits deswegen nicht von einem formgerechten Nachweis der Verwaltereigenschaft abhängig machen dürfen, weil eine Zustimmung der Verwalterin ersichtlich keine Voraussetzung für den Übergang des Teileigentums ist. Das Bestandsverzeichnis wies ausdrücklich nur eine Verpflichtung zur schriftlichen Anzeige an den Verwalter, nicht aber seine etwaige Zustimmung aus. Auch aus dem Gesetz folgt hier nichts anderes. Zwar kann so ein Zustimmungsvorbehalt grundsätzlich vereinbart werden; dies ist hier jedoch nicht geschehen, sodass das Grundbuchamt einen solchen Zustimmungsvorbehalt der Verwalterin nicht zur Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung machen darf.

Der Senat wies des Weiteren darauf hin, dass seiner Rechtsansicht nach das Grundbuchamt selbst die Veräußerungsanzeige an den Verwalter nicht zu prüfen hat. Die Verpflichtung, der Verwaltung die Veräußerung des Teileigentums anzuzeigen, ist ohne einen dinglich wirkenden Zustimmungsvorbehalt keine vom Grundbuchamt vor Eintragung des Eigentumsübergangs zu beachtende Verfügungsbeschränkung. In der Folge erläutert der Senat im Rahmen einer umfangreichen rechtlichen Argumentation, dass die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht grundsätzlich nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden darf. Im Wohnungseigentumsrecht gibt es hiervon den bereits genannten Zustimmungsvorbehalt, dem dann aber dingliche Wirkung zukommt. Hieran fehlt es vorliegend, sodass der Beschwerde vollumfänglich abgeholfen wird.

Verwalter­strategie
Das OLG Schleswig hat mit vorliegendem Beschluss ausgeführt, wie die am Verkauf einer Teileigentumseinheit beteiligten Parteien mit der im Grundbuchbestandsverzeichnis enthaltenen Veräußerungsbeschränkung „schriftliche Mitteilung an den Verwalter“ zu verfahren haben. Gerade für Verwaltungen ist das Wissen um die Tatsache, dass hier keine Handlungsverpflichtung – insbesondere kein Zustimmungserfordernis – besteht, wichtig. Es wird daher angeraten, sich mit den verschiedenen Veräußerungsbeschränkungen vertraut zu machen, um rechtmäßig agieren zu können.

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