Gut gemeint und gut gemacht?

Die unterjährige Verbrauchsinformation: Ergebnisse einer Ritterwald-Umfrage zum Status der Umsetzung in der Wohnungswirtschaft

Durch die Energiekrise gewinnt der Energieverbrauch von Gebäuden zusätzlich an Bedeutung. Um den Verbrauch zu senken, bedarf es innovativer Lösungen. Ein Baustein könnte die am 1. Dezember 2021 novellierte Heizkostenverordnung (HKVO) sein, von der man sich Energieeinsparungen durch Digitalisierung und Transparenz verspricht. Für die Wohnungswirtschaft brachte die Novelle drei neue Pflichten mit sich:

die Installation fernauslesbarer, interoperabler Mess- technik, die (perspektivisch) an ein Smart-Meter-Gate- way angeschlossen werden kann

eine Erweiterung der Informationspflicht innerhalb der Jahresabrechnung für Wärme und Warmwasser

die unterjährige (monatliche) Verbrauchs information (UVI) an Mietparteien

Sechs Monate nach Inkrafttreten der Novelle nahm Ritterwald die Einführung der monatlichen Verbrauchsinformation für Nutzer genauer unter die Lupe, die Daten beschreiben den Stand von
Mai bis Juni 2022. Befragt wurden Wohnungsunternehmen: Wie sieht es aktuell mit der Umsetzung der UVI aus?

Problemstellung und Relevanz für Wohnungsunternehmen

Für Wohnungsunternehmen sind zwei Aspekte der UVI besonders relevant:

Ab welcher messtechnischen Ausstattung muss die UVI zur Verfügung gestellt werden?

Auf welchem Weg wird die UVI den Nutzern zugestellt?

Alle Mietparteien müssen monatlich über die aktuellen Verbräuche für Heizung und Warmwasser informiert werden, sobald sie mit fernauslesbarer Messtechnik ausgestattet sind. Umstritten sind dabei Walk- und Drive-by-Anlagen, die laut Gesetzgeber als fernauslesbar gelten, praktisch jedoch monatlich einen hohen personellen Einsatz vor Ort erfordern. Bis Ende 2026 müssen sämtliche Wohneinheiten mit fernauslesbarer Technik nachgerüstet sein und alle Nutzer eine monatliche UVI erhalten.

Die Herausforderung bei der Zustellung der UVI ist, dass sie den Nutzern nicht nur „zur Verfügung“ gestellt werden darf, sondern aktiv übermittelt werden muss. Für die Zustellung selbst gibt es drei mögliche Versandarten: namentlich per App/Online-Portal, per E-Mail oder postalisch. Wenn Vermieter dieser Informationspflicht nicht nachkommen, können Nutzer ihre jährlichen Heiz- und Warmwasserkosten um drei Prozent zu kürzen. 

Ein zusätzlicher Aspekt ist die bereits für 2025 angekündigte Evaluation der HKVO, die mög- licherweise Änderungen unter anderem in Bezug auf die UVI mit sich bringt

Hintergrund und Ergebnisse der Umfrage

Für die vorliegende Untersuchung hat Ritterwald 17 Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von ca. 1.000 bis 150.000 Wohneinheiten befragt – darunter kom- munale, genossenschaftliche und private Unternehmen. Insgesamt bewirtschaften die Befragten einen Wohnungsbestand von ca. 750.000 Wohneinheiten (WE) deutschlandweit. Je nach Auswahl wurden bis zu 29 Fragen zum Umgang mit der UVI gestellt.

Die Ergebnisse zeigen, dass sich die Wohnungsunternehmen intensiv mit den Anforderungen zur Bereitstellung der UVI beschäftigen. Zum Zeitpunkt der Umfrage waren 75 Prozent der Wohneinheiten im Bestand fernauslesbar, davon wiederum erhielten 57 Prozent der Mieter die UVI. Hauptversandart war hierbei der Brief (68,5 Prozent), die von allen Unternehmen angeboten wurde. Das führte zu einem Versand von ca. 2,5 Millionen Briefen jährlich.

Lediglich 30 Prozent der Nutzer wählten bis dato die Zustellung per App/Online-Portal, obwohl 14 von 16 zustellenden Unternehmen eine App anboten. Die Unternehmen rechnen hier jedoch in Zukunft mit nahezu einer Verdopplung. Von den Unternehmen mit App benachrichtigten 13 die Nutzer zusätzlich per App über die Bereitstellung. Des Weiteren hatte dieser Zustellungskanal mit 5,75 Euro p.a. brutto die geringsten durchschnittlichen Kosten für die Nutzer, im Vergleich zu 18,75 Euro p.a. im Gesamtdurchschnitt. Die Bandbreite der Kosten lag zwischen null und 60 Euro p.a. Bei der Datensammlung und Verarbeitung kooperierten 87,5 Prozent der Wohnungsunternehmen mit einem Partnerunternehmen, während die Zustellung der Daten an die Nutzer von 56 Prozent der Unternehmen ganz oder teilweise mit einem Partner erfolgte. Objekte mit Walk- und Drive-by wurden nur von 12,5 Prozent der Wohnungsunternehmen, entsprechend den rechtlichen Rahmenbedingungen, als fernauslesbar interpretiert und mit der UVI versorgt. Der erhebliche Mehraufwand, der aus einer monatlichen Auslesung vor Ort entsteht, könnte gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz aus § 5 Gebäudeenergiegesetz (GEG) verstoßen und das Unterlassen der Zustellung bei Walk- und Drive-by-Anlagen rechtfertigen.

Fazit und Ausblick

Bis zur vorgesehenen Veröffentlichung der Evaluation der HKVO im Jahr 2025 sollte die UVI schon für die meisten Wohneinheiten zur Verfügung gestellt werden, und es bleibt abzuwarten, ob es im Zuge dessen weitere Änderungen oder Anpassungen geben wird. Die kurzfristige Einführung der novellierten HKVO hat in vielen Fällen zu großem anfänglichem Aufwand geführt. Nun kommen die Wohnungsunternehmen in die Phase, die Abläufe in die laufende Bewirtschaftung zu überführen.

Die Anforderungen der UVI bilden einen weiteren Anreiz für den Einbau von intelligenten Messsystemen inklusive Smart-Meter-Gateway und könnten zu einer besseren Datenverfügbarkeit in Immobilien führen. Bei der Zustellung wird sich zeigen, ob die Digitalisierung und die niedrigeren Umlagen für die App oder ein Online-Portal dazu beitragen, die Nutzung zu intensivieren. Eine stärkere Nutzung von Mieter- Apps würde die Unternehmen auch in anderen Bereichen der Bewirtschaftung deutlich entlasten.

Das kann auch Hausverwaltungen eine Chance bieten, die Datenqualität für weitere Digitalisierungsprojekte zu verbessern und über zusätzliche, datengetriebene Geschäftsfelder nachzudenken. Außerdem können hierbei Prozesse analysiert, digitalisiert und teilweise sogar automatisiert werden.

Abzuwarten bleibt auch, in welchem Maße Energieeinsparungen durch die UVI tatsächlich erzielt werden können und ob der Steuerungsmechanismus seine volle Wirkung entfalten kann. Insbesondere vor dem Hintergrund der massiv gestiegenen Energiekosten hat die UVI für Nutzer das Potenzial, ihre Ver- bräuche besser einschätzen zu können und Verhaltensänderungen frühzeitig einzuleiten. In diesem Fall wäre die UVI zum richtigen Zeitpunkt eingeführt worden und die Zielsetzung der novellierten Heizkostenverordnung erreicht.