Im Lichte des Verfassungsrechts - Gutachten zur Neuregelung der Verwalterabberufung im Wohnungseigentumsgesetz

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 hat in § 26 die Abberufung des Verwalters folgendermaßen neu geregelt: Der Verwalter kann nach § 26 Abs. 3 S. 1 WEG jederzeit abberufen werden, ohne dass es eines Grundes bedarf. Nach § 26 Abs. 3 S. 2 WEG endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bei der befristeten Abberufung (Abberufung in der Versammlung am 15. Juli zum 31. Dezember) ist allerdings umstritten, ob für die Berechnung der Sechsmonatsfrist auf den Abberufungsbeschluss (15. Juli) oder das Wirksamwerden der Abberufung (31. Dezember) abzustellen ist. Eine Abweichung von diesen beiden Regelungen ist nach § 26 Abs. 5 WEG weder in der Teilungserklärung noch im Verwaltervertrag möglich. Die Neuregelungen sind zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. Nicht ausdrücklich geregelt und umstritten ist, ob die Neuregelung sich auch auf Verwalterverträge erstreckt, die vor Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen worden sind.

Eingriff in die Privatautonomie?
Gleich nach Verabschiedung der Novelle sind wegen des Eingriffs in die Privatautonomie Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Regelung erhoben worden. Den Eigentümern könne zwar überlassen werden, den Verwalter jederzeit abzuberufen. Ohne wichtigen Grund dürfe dies jedoch nicht zu einer vorzeitigen Beendigung des Verwaltervertrags führen. Daher wurden die Verfasser von den Landesverbänden NRW und Hessen des VDIV Deutschland beauftragt, zu den folgenden Fragen Stellung zu nehmen:

1. Ist die durch § 26 Abs. 3 S. 2 WEG erfolgte und durch § 26 Abs. 5 WEG unabdingbare Anordnung der Beendigung des Verwaltervertrags spätestens sechs Monate nach der Abberufung verfassungswidrig?

2. Gilt die Gesetzesänderung auch für Verwalterverträge, die vor dem 1. Dezember 2020 geschlossen wurden und zum Zeitpunkt der Abberufung noch eine längere Restlaufzeit als sechs Monate aufweisen?

3. Gilt die Frist von sechs Monaten ab dem Beschluss über die Abberufung oder ab deren Wirksamwerden?

Auszug aus dem Gutachten
Die Ergebnisse dieser Prüfung lassen sich folgendermaßen zusammenfassen: Das Bundesverfassungsgericht räumt dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des Zivilrechts generell einen weiten Spielraum ein. Daher sind die Hürden für die Annahme einer Verfassungswidrigkeit zivilrechtlicher Regelungen sehr hoch. Zwar besteht auch bei Eingriffen in die Vertragsfreiheit die Notwendigkeit einer Rechtfertigung, also legitime Ziele zu verfolgen und diese in verhältnismäßiger Weise umzusetzen. In Anbetracht der dem Gesetzgeber zugebilligten Beurteilungs- und Gestaltungsspielräume ist die von § 26 Abs. 3 und 5 WEG getroffene Gesamtregelung aber nicht verfassungswidrig.

Verfassungsrechtlich nicht zulässig wäre es allerdings, die Neuregelung auch auf solche Verträge anzuwenden, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bereits abgeschlossen waren. Die Ziele des Gesetzgebers rechtfertigen es nicht, nachträglich die Rechtsposition der Verwalter in dieser Weise einzuschränken.

Darüber hinaus verlangt das Verfassungsrecht eine Auslegung von § 26 Abs. 3 S. 2 WEG, dass die dort geregelte Sechsmonatsfrist erst mit Wirksamwerden der Abberufung zu laufen beginnt. Verwalter haben somit noch für einen Zeitraum von sechs Monaten nach Beendigung der Verwalterstellung Anspruch auf ihre Vergütung.

ZUM NACHLESEN
Die Kurzfassung des Gutachtens kann über die Websites des VDIV NRW und VDIV Hessen, die das Gutachten erstellen ließen, bezogen werden:
www.vdiv-nrw.de
www.vdiv-hessen.dehttps://vdiv-hessen.de

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