Im Sinne des Eigentümers - Die Vermietung von Eigentumswohnungen ist kein Buch mit sieben Siegeln, aber ein paar Besonderheiten sind dennoch zu beachten.

Eigentumswohnungen, die nicht selbst bewohnt werden, werden in der Regel vermietet und sind dann Teil der Altersvorsorge. Dafür bedarf es zuverlässiger Mie­ter und eines guten, rechtssicher gestalteten Mietvertrags. Letztere, speziell für die Vermietung von Wohnungseigentum, bieten die Haus & Grund Vereine vor Ort an.

Passende Mieter finden
Vor der Vertragsgestaltung steht die Suche nach geeigneten Mie­tern. Verwaltungen und Eigentü­mer wissen, was Unstimmigkeiten zwischen den Wohnparteien eines Hauses bedeuten können. So wie potenziellen Eigentümern nur dazu geraten werden kann, sich die Strukturen im Haus anzu­schauen und abzuwägen, ob man selbst in die Gemeinschaft passt, sollte dies auch bei der Mieter­auswahl geschehen. Auch wer zur Miete neu einzieht, sollte ins Haus passen. Wurde jemand Passendes gefunden, ist immer zunächst zu klären, ob die Teilungserklärung eventuell einen Zustimmungs­vorbehalt der Eigentümerge­meinschaft oder der Verwaltung vorsieht. Ist dies der Fall, ist die Zustimmung auch zwingend ein­zuholen. Sie kann in der Regel nur aus wichtigen Gründen verweigert werden.

Die Gestaltung des Mietvertrags
Sind diese Formalitäten erledigt, geht es an die Erstellung des Miet­vertrags. Grundsätzlich unter­scheidet sich ein Mietvertrag für eine Eigentumswohnung gar nicht von einem für eine Wohnung in einem Mietshaus oder für ein Ein­familienhaus. Dennoch gibt es einige Dinge zu beachten, um spä­tere Unstimmigkeiten bereits von vornherein auszuschließen.

Dass die Namen der Vertrags­parteien, die Bezeichnung des Objekts, Vereinbarungen zu Miet­höhe und Kündigung sowie sol­che zu Schönheitsreparaturen in einen Mietvertrag gehören, ist hin­länglich bekannt. Bei den Schön­heitsreparaturen sei hier nochmals darauf hingewiesen, dass sie Mie­tern nur noch dann übertragen werden können, wenn eine Woh­nung auch renoviert übergeben wurde. Einschränkungen in den Schönheitsreparaturklauseln soll­ten unterlassen werden, da diese in aller Regel nicht erlaubt sind. 

Nebenkosten und Umlageschlüssel
Neben diesen Selbstverständlich­keiten war es bei Mietverträgen für Eigentumswohnungen lange Zeit notwendig, darauf zu achten, dass die mit Mietern vereinbarten Ver­teilungsschlüssel mit denen der Wohnungseigentümergemeinschaft übereinstimmen. Mietrecht­lich wird nämlich grundsätzlich nach Wohnfläche, wohnungseigentumsrechtlich nach Miteigentumsanteilen abgerechnet. Diese Werte sind jedoch nicht deckungs­gleich. Wurde im Vertrag also nicht auf den Abrechnungsschlüssel der Eigentümergemeinschaft verwie­sen, musste bislang bei der Jahres­abrechnung immer umgerechnet werden, was aufwändig war. Seit der Reform des Wohnungseigen-tumsgesetzes (WEG) 2020 ist dies hinfällig. Ist im Mietvertrag nichts Gegenteiliges geregelt, gelten für vermietete Eigentumswohnungen die Verteilungsschlüssel der jeweili­gen Eigentümergemeinschaft. Selbst eine nachträgliche Änderung ist seit der WEG-Reform unproblematisch. Es gilt immer der aktuelle Verteiler­schlüssel der Gemeinschaft.

Hausordnung & Co.
Weiterhin problematisch aller­dings ist der Umgang mit Gebrauchs- oder Nutzungsrege­lungen im Haus. Häufig findet man in Wohnungseigentümergemeinschaften Regelungen zur Tierhal­tung oder zur Gartennutzung, die mietrechtlich nicht durchsetzbar sind. An dieser Stelle sollte genau geprüft werden, was in den Miet­vertrag wirksam übernommen werden kann und was nicht. Sind Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt, die mietrechtlich nicht durchsetzbar wären, sollte dies Mietern gegen­über offengelegt werden. Bes­tenfalls kann eine Vereinbarung getroffen werden, die nicht unter die AGB-Kontrolle fällt. 

Auch die Hausordnung kann bei der Vermietung von Wohnungs­eigentum zum Fallstrick werden. Wird sie zum Bestandteil des Miet­vertrags, kann sie nachträglich nicht einseitig geändert werden. Beschließt also die Eigentümer­gemeinschaft zu einem späteren Zeitpunkt eine neue Hausord­nung, kann diese ohne die Zustim­mung der Mieter nicht mehr zur Grundlage des Mietverhältnisses erklärt werden. Besser ist es, in die­sem Fall die Hausordnung nicht zum Bestandteil des Mietvertrags zu machen. Dann können auch im Nachhinein einseitige Änderungen des Vermieters zur Umsetzung von Beschlüssen vorgenommen werden.

Selbst wenn Eigentümer oder Ver­waltungen darauf achten, jedwede Kollision der geltenden Ordnun­gen zu umgehen, und Regelungen der Gemeinschaftsordnung in den Mietvertrag übernehmen, kann es passieren, dass die Eigentümer­versammlung nachträglich davon Abweichendes beschließt, das dann mietvertraglich ohne Belang ist. Um dieses Risiko abzufangen, könnte im Mietvertrag allgemein auf die Beschlüsse der Wohnungs-eigentümergemeinschaft verwie­sen werden. Diese Methode ist gerichtlich zwar nicht abschlie­ßend abgesegnet, aber einen Ver­such wert, um den Gegebenheiten in Wohnungseigentümergemein-schaften gerecht zu werden. Nicht verpflichtend, aber sinnvoll ist es, Mieter - auch Bestandsmieter ­von Eigentumswohnungen darauf hinzuweisen, dass auch sie Pflichten gegenüber der Gemeinschaft haben. So haben sie beispielsweise Maßnah­men zu dulden, die der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums dienen, wenn diese rechtzeitig — auch durch die Gemeinschaft — angekündigt wurden. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, müs­sen geduldet werden, wenn sie spä­testens drei Monate vor Beginn angekündigt wurden.