Miet-Recht: Nebenkosten - Überprüfung von Rauchwarnmeldern, Mülltrennung

Das Thema

Neue technische Errungenschaften oder Änderungen im Verbraucherverhalten schlagen auch auf die Nebenkostenabrechnung durch, sodass der Bundesgerichtshof (BGH) immer wieder zu neuen Abrechnungspositionen zu entscheiden hat. Hier stellte sich die Frage der Umlagefähigkeit zu Wartungskosten für Rauchwarnmelder und zu den Kosten eines Müllbehälter-Managements.

Der Fall

Die Vermieterin hatte die Wohnung entsprechend der Bauordnung für das Land Berlin mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Sie hatte den Mietern die Kosten für die Anmietung und die jährlich vorgeschriebene Sicht- und Funktionsprüfung mitgeteilt, die künftig im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden sollten. Tatsächlich wurde nur die Wartung, nicht die Anmietung der Rauchwarnmelder umgelegt. Weiter beauftragte die Vermieterin einen externen Dienstleister mit einem sogenannten Behältermanagement, der den Restmüll der Mieter auf fehlerhafte Mülltrennung überprüfen und gegebenenfalls von Hand nachsortieren sollte. Die Mieter wollten diese beiden Nebenkostenpositionen nicht zahlen. Wie auch schon die unteren Instanzen gab der BGH der Vermieterin recht.

Zum Behälter-Management stellte der BGH klar, dass diese Kosten nicht unter Verwaltungskosten fallen, die im Wohnraummietverhältnis jedenfalls durch die Grundmiete abgedeckt sind und nicht gesondert umgelegt werden dürfen. Sie fallen nur aufgrund eines vertragswidrigen Verhaltens von Mietern an und gerade nicht durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Müllsammelstelle. Der BGH sieht insoweit eine Parallele zur Umlagefähigkeit von Kosten für die Beseitigung von unberechtigt abgestelltem Sperrmüll. Es spielt auch keine Rolle, dass die Mietpartei im Prozess diese Kosten selbst nicht veranlasst hat, sondern ihren Müll immer ordnungsgemäß getrennt hat. Es handelt sich vielmehr um Kosten, die durch die Bewirtschaftung des Grundstücks entstehen. Dem steht auch nicht entgegen, dass diese Kosten erstmals längere Zeit nach Mietvertragsabschluss angefallen sind. Die Kosten sind nach §2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung der Müllbeseitigung zuzurechnen, wobei dieser Begriff deutlich weiter gefasst ist als die frühere Bezeichnung „Müllabfuhr“ und auch die vorgelagerten technischen Einrichtungen enthält. Das Behälter-Management echnischen Einrichtungen enthält. Das Behälter-Management und ist daher mit solchen Einrichtungen vergleichbar. 

Zu den Rauchwarnmeldern verweist der BGH zunächst auf sein im Dezember an dieser Stelle besprochenes Urteil, wonach die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten umgelegt werden darf. Die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder ist allerdings umlegbar. Sie dient nicht der Mängelbeseitigung, sofern sie nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasst wird, sondern der Prophylaxe. Damit sind solche wiederkehrenden Kosten grundsätzlich umlegbare Betriebskosten. Dies hat der BGH bereits für die Revision einer Elektroanlage entschieden. Dabei spielt es keine Rolle, ob die jeweilige Landesbauordnung den Vermieter oder die Mieter zur Ausstattung mit Rauchwarnmeldern verpflichtet, dies beantwortet nur die Frage der Verkehrssicherungspflicht und der daraus folgenden Haftpflicht und ist kein taugliches Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungskosten und Betriebskosten. Soweit der Vermieter tatsächlich das Mietobjekt mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, ist er auch zur Funktionsprüfung verpflichtet. Die entsprechenden Wartungskosten können daher im Rahmen von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung umgelegt werden. Es ist auch nicht notwendig, dass der Mietvertrag eine sogenannte „Neukosten-Klausel“ enthält, wonach Vermieter berechtigt wären, später entstehende Nebenkosten auf Mieter umzulegen. Ebenso wenig musste entschieden werden, ob der Betrieb und die Wartung von Rauchwarnmeldern auch unter die Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen fällt, die im Vertrag zusätzlich gesondert vereinbart waren. Hierzu führt der BGH allerdings aus, dass die dort vereinbarten Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern nach gängigem Verständnis der Parteien enthalten. Damit wären die Wartungskosten im entschiedenen Fall auch über diese zusätzliche Vereinbarung umlegbar gewesen.

Verwalterstrategie

Inwieweit zusätzliche Kostenpositionen über § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung umlegbar sind, ist zwischenzeitlich für viele Einzelfälle von der Rechtsprechung entschieden. Diese Einzelfälle müssen bei der Formulierung von Mietverträgen für Geschäftsraum nicht mehr im Einzelnen aufgezählt werden, lediglich darüber hinausgehende Anlagen und Einrichtungen sollten ausdrücklich bei der Betriebskostenumlage erwähnt werden. Im Wohnraummietrecht ist eine über die Betriebskostenverordnung hinausgehende Vereinbarung sowieso nicht möglich. Hier müssen Verwalter bei der Umlage prüfen, ob bestimmte Positionen wie Dachrinnenreinigung, Rauchwarnmelder oder Legionellenprüfung inzwischen vom BGH als um- lagefähig erachtet wurden.