Mietminderung bei Umweltmängeln: Bauimmissionen aus der Nachbarschaft

(BGH, Urteil vom 29.4.2020 – Az. VIII ZR 31/18, Weiterentwicklung der sog. „Bolzplatz-Entscheidung“, BGH, Urteil vom 29.4.2015 – Az. VIII ZR 197/14)

DAS THEMA
Nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) zur Zulässigkeit von Mietminderungen bei dauerhaften Umweltmängeln grundlegend schon am 29. April 2015 durch seine sog. „Bolzplatz-Entscheidung“ (Az. VIII ZR 197/14) die Weichen gestellt hat, erfolgte auf den Tag genau fünf Jahre später am 29. April 2020 eine konsequente Weiterentwicklung zur Behandlung von vergleichbaren und nur zeitweisen Immissionsquellen. Mieter, die dauerhaft erheblichen Lärmimmissionen vom Nachbargrundstück ausgesetzt sind, konnten schon nach der Bolzplatz-Entscheidung nicht mehr in jedem Fall eine Mietminderung durchsetzen. Der damaligen Fallgestaltung lagen – der Bezeichnung der Entscheidung entsprechend – dauernde Lärmbelästigungen durch einen baurechtlich genehmigten Bolzplatz in der Nachbarschaft zugrunde. Verkürzt kann man die Bolzplatz-Rechtsprechung insofern zusammenfassen, als dass die Mieterschaft nur noch dann Mietminderungen geltend machen konnte, wenn der Vermieter vom Nachbarn eine Entschädigung nach nachbarrechtlichen Regelungen geltend machen konnte.  Die überwiegende Zahl der Instanzgerichte hat diese Rechtsprechung mit den vergleichbaren Argumenten auf andere und nur zeitweise Lärmquellen, wie beispielsweise Baulärm, der im Rahmen einer nachbarlichen Baustelle anfällt, ausgeweitet. Das Landgericht Kempten hat in einer Entscheidung vom 11. Mai 2016 (Az. 52 S 2022/15) insbesondere einen solchen Weg beschritten. Andere Gerichte schlossen die Anwendbarkeit der Bolzplatz-Rechtsprechung für solche zeitweiligen Fallgestaltungen vollends aus (u. a. LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016 – Az. 67 S 76/16). Aufgrund des allgemeinen Trends zur Nachverdichtung in Innenstadtlagen hat diese Rechtsthematik durchaus eine zunehmende praktische Brisanz erfahren. Eine regionale Zersplitterung der nachbarlichen Baustellenlärmproblematik wurde zunehmend erkennbar. Eine bundeseinheitliche Entscheidung wurde dringend notwendig. Mit dem hier zu besprechenden Urteil (Az. VIII ZR 31/18) klärt der BGH die Thematik weitgehend abschließend im Hinblick auf zeitweise Lärmquellen und entwickelt seine Rechtssprechungslinie insbesondere in Bezug auf nachbarlichen Baulärm konsequent weiter.

DER FALL
Ein Mieter hatte die Miete für seine Wohnung gemindert, da er sich Baulärm, Staub- und Schmutzbelastungen ausgesetzt sah. Die Immissionen gingen hierbei von einem Neubauvorhaben auf dem Nachbargrundstück aus. Die Bebauung erfolgte in einer Baulücke vier Jahre nach Mietvertragsabschluss.  Vor dem Landgericht Berlin hatte der Mieter Erfolg. Eine Mietminderung in Höhe von zehn Prozent wurde als angemessen zugesprochen. Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und bestätigte hierbei ausdrücklich die Anwendbarkeit seiner Bolzplatz-Rechtsprechung auf die zeitweiligen Baustellenimmissionen.

Demnach ergibt sich die folgende schon in der Bolzplatz-Entscheidung festgelegte Prüfungsreihenfolge: Bevor überhaupt nachbarrechtliche Gesichtspunkte maßgeblich sind, sind erst die mietvertraglichen Gegebenheiten zu berücksichtigen. Eine Beschaffenheitsvereinbarung kommt nicht bereits dann stillschweigend zustande, wenn dem Vermieter im Rahmen des Vertragsschlusses erkennbar
wird, dass dem Mieter speziell an der Ruhe in der Nachbarschaft gelegen ist. Vielmehr müsste er allgemeinen Vertragsgrundsätzen entsprechend eine Willenserklärung abgeben,
dass er im Beeinträchtigungsfall über die Ge­­samtdauer des Mietverhältnisses für dieses Risiko rechtlich einstehen möchte. Liegt keine solche (ggf. konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung vor, so ergeben sich die Parteiabreden aus ergänzender Vertragsauslegung. Hierbei sind insbesondere die Verkehrsanschauung und der Grundsatz von Treu und Glauben maßgeblich. Hätten die Parteien schon bei Mietvertragsschluss an derartige Lärmbelästigungen gedacht, so hätten die Parteien keine unbedingte und vorbehaltlose Einstandspflicht des Vermieters vereinbart. Vielmehr wäre der Vermieter nur zur Risikotragung bereit gewesen, wenn er gleichwohl vom Nachbarn eine Kompensation in Form einer Entschädigung geltend machen oder das Bauvorhaben und seine Beeinträchtigungen abwehren könnte.

Der Mieter partizipiert demnach an der Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks und hat die Umwelteinwirkungen insoweit entschädigungslos hinzunehmen, wie der Vermieter keinerlei rechtliche Handhabe gegenüber dem Nachbarn hat. Der BGH konnte aus den Darstellungen des Landgerichts keinen Mietmangel feststellen und verwies zurück an das LG Berlin zur weiteren Verhandlung. Der Senat rügte das Landgericht, weil Letzteres das tatsächliche Vorliegen eines Mietmangels überhaupt nicht geprüft habe. Vielmehr beließ es das Landgericht dabei, einen nicht weiter abgrenzbaren Erfahrungssatz von „typischen Baustellenemissionen“ auf den Fall anzuwenden. Typisierten Betrachtungen und Erfahrungssätzen zum (Groß-) Baustellengeschehen teilte der BGH hiermit klar eine vollumfängliche Absage. Entscheidend sind die Darstellungen des Einzelfalls, die einzeln vorzubringen und zu werten sind.

Wichtig ist, dass der BGH schließlich auch die Darlegungs- und Beweislast für derartige Mietmängel abschließend thematisiert. Völlig konsequent ging das Gericht davon aus, dass hierbei die (wohnraum-) mietrechtlichen Besonderheiten in derartigen Fallgestaltungen maßgeblich sein müssen. Die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast richtet sich dementsprechend nach den Verantwortungsbereichen (sog. „Sphärentheorie“). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die angemietete Wohnung Immissionen ausgesetzt ist, die deren Gebrauchsfähigkeit unmittelbar beeinträchtigen und dass es sich gleichzeitig um eine wesentliche Beeinträchtigung handelt, die den Nachbarn zum Ausgleich verpflichtet. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche gegen den Verursacher der Immissionen nicht zu haben, hat er die seinem Verantwortungsbereich entstammenden Tatsachen vorzubringen und ggf. zu beweisen.

Verwalter­strategie
Der BGH hat mit seiner Entscheidung einige Instanzgerichte eines Besseren belehrt und die Geltung seiner Bolzplatz-Rechtsprechung für jede Art von Immissionen betont. Auch wenn der Vermieter aufgrund der Beweis­last­verteilung selbst gewisse Schutzvorkehrungen gegenüber unzulässiger ­Nachbarnutzung zu betreiben hat, so ist zumindest zunächst der Mieter in hohem Maße zu Darlegungen unter Beweisangeboten gezwungen, die ­seinen Mietmangel begründen. Dies führt insofern zu einer fairen Ausgangs­situation für die Vermieter. Gleichwohl kommt man als Vermieter auch weiterhin nicht drum herum mit dem Nachbarn/Bauherrn im Rahmen eines Gerichts­prozesses zu kooperieren. Insbesondere ist des Weiteren anzuraten, in Form von ­Streitverkündungen rechtssicher vorzugehen.

Aber die Entscheidung stellt klar, dass der Mieter weiterhin am allgemeinen Immissionsumfeld des Mietobjekts partizipiert. Er kann sich auch zukünftig bei benachbarten Baustellen nicht über Gebühr, pauschal und nachweisfrei auf Mietminderungen berufen.

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