Noch immer ohne Basis - Seit 1. August 2018 ist die Wohnimmobilienverwaltung als gesetzlich geschützter Beruf erlaubnispflichtig. Wie läuft‘s denn so?

Der Bundestag hat eine Neuregelung des Erwerbs von Fahrerlaubnissen (umgangssprachlich: Führerschein) beschlossen: Fahranfänger benötigen in Zukunft keine Fahrerlaubnis mehr, um eigenständig ein Fahrzeug zu führen. Ab sofort ist es ausreichend, wenn Fahranfänger innerhalb von drei Jahren nach dem erstmaligen Führen eines Fahrzeugs Weiterbildungsmaßnahmen mit einem Umfang von 20 Zeitstunden absolvieren. Zur Weiterbildung können alle Themen ausgewählt werden, die im weitesten Sinne etwas mit dem Führen eines Fahrzeugs zu tun haben. Das klingt ziemlich absurd – kommt aber der zum 1. August 2018 vom Gesetzgeber neu geschaffenen Realität des Wohnimmobilienverwalters recht nahe. Auch wenn die Tätigkeit sehr anspruchsvoll ist und Verwalter mit großen Vermögenswerten arbeiten, ist der Sachkundenachweis im Laufe des Gesetzgebungsverfahren „verschwunden”. Die Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter bleibt damit ohne Mindestqualifikation. Der Gesetzgeber verpflichtet Wohn­immobilienverwalter lediglich zur Weiterbildung mit einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Dieser und andere Aspekte der gesetzlichen Neuregelungen sollen Gegenstand dieses Beitrags sein.

Noch jemand ohne?
Wenn man den ersten Umfragen unter Verwaltern trauen darf, gibt es immer noch Wohnimmobilienverwalter, die keine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO) vorlegen können. Wenn es daran liegt, dass noch keine Erlaubnis beantragt wurde, wird es kritisch – die Frist im Gesetz ist nämlich eindeutig: Gemäß § 161 GewO mussten alle Wohnimmobilienverwalter, die vor dem 1. August 2018 Wohnimmobilien verwaltet haben und diese Tätigkeit nach dem 1. August 2018 fortsetzen wollten, bis zum 1. März 2019 eine Erlaubnis beantragen. Das heißt: Der vollständige Antrag musste bis einschließlich 1. März 2019 bei der zuständigen Erlaubnisbehörde (gemäß der landesrechtlichen Regelung entweder beim örtlichen Gewerbeamt oder der Industrie- und Handelskammer) eingegangen sein. Auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Erteilung der Erlaubnis kam und kommt es nicht an. Es gibt Fälle, in denen die Behörde Anträge auf Erteilung einer Gewerbeerlaubnis abgelehnt hat, weil die „Auskunft aus dem Gewerbezentralregister” nicht schnell genug bei ihr eingegangen war, sodass zwischenzeitlich die Versicherungsbestätigung nicht mehr verwendbar war. Nach § 15a Abs. 1 MaBV darf sie „nicht älter als drei Monate” sein. Wohnimmobilienverwalter, die den Antrag noch nicht gestellt haben oder bei denen der Antrag wegen fehlender Unterlagen abgelehnt wurde, müssen dringend handeln: Ohne Gewerbeerlaubnis kann die zuständige Behörde die weitere Tätigkeit unterbinden (§ 15 Abs. 2 S. 1 GewO). Außerdem kann der verspätete Antrag auf Erteilung der Gewerbeerlaubnis ein Indiz für eine gewerberechtliche Unzuverlässigkeit sein, die der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis entgegenstehen könnte.

Wer muss sich fortbilden?
Nach § 34c Abs. 2a S. 1 GewO sind Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren in einem Umfang von 20 Zeitstunden weiterzubilden. Darüber hinaus unterliegen auch die unmittelbar an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten der Weiterbildungspflicht. Davon ausgenommen sind nur Beschäftigte, die rein interne Tätigkeiten ohne Bezug zur erlaubnispflichtigen Tätigkeit ausüben (z. B. Sekretariatsaufgaben, Tätigkeiten in der Buchhaltung oder Personalabteilung des Gewerbetreibenden). Für die Frage, ob ein Mitarbeiter der Weiterbildungspflicht unterliegt, ist nicht maßgeblich, in welchem Umfang der Beschäftigte im Unternehmen tätig ist, sondern ob er an der Verwaltung von Wohnungseigentum oder an der Verwaltung von Mietverhältnissen über Wohnraum beteiligt ist. Das heißt: Auch der Minijobber, der nur zwei Stunden am Tag in der Immobilienverwaltung tätig ist und in dieser Zeit als Objektbetreuer arbeitet, unterliegt vollständig der Weiterbildungspflicht. Daher muss der Gewerbetreibende für jeden Mitarbeiter prüfen, ob er zur Weiterbildung verpflichtet ist oder nicht.

Fristen und Zeiträume
Die Pflicht zur Weiterbildung begann für alle am 1. August 2018 tätigen Gewerbetreibenden und Beschäftigten an diesem Stichtag. Für die Berechnung des Weiterbildungszeitraums ist dabei das Kalenderjahr 2018 zugrunde zu legen, auch wenn das Gesetz erst am 1. August 2018 in Kraft getreten ist. Daher umfasst der (erste) dreijährige Weiterbildungszeitraum die Kalenderjahre 2018 bis 2020. Bei später beginnenden Gewerbetreibenden und Beschäftigten fängt die Weiterbildungsfrist am 1. Januar des Kalenderjahres an, in dem der Gewerbetreibende oder Beschäftigte seine Tätigkeit aufnimmt. Beispiel: Bei einer Beschäftigungsaufnahme am 1. Dezember 2019 beginnt der Weiterbildungszeitraum dennoch am 1. Januar 2019. Damit gilt, dass sich der Weiterbildungszeitraum bei Mitarbeitern individuell nach dem Kalenderjahr der Aufnahme der Tätigkeit bestimmt und vom Weiterbildungszeitraum des Gewerbetreibenden abweichen kann. Im Falle eines Arbeitgeberwechsels läuft der dreijährige Weiterbildungszeitraum des Beschäftigten weiter. Der Beschäftigte kann die im laufenden Weiterbildungszeitraum absolvierten Weiterbildungsstunden „mitnehmen”. Dies hat zur Folge, dass der Gewerbetreibende seinem ausscheidenden Mitarbeiter die Weiterbildungsnachweise mitzugeben hat, wobei nicht geregelt ist, ob eine Kopie ausreichend ist, da der Gewerbetreibende die Nachweise auch für ausgeschiedene Mitarbeiter fünf Jahre aufbewahren muss. Eine weitere Folge ist, dass der Gewerbetreibende bei der Einstellung neuer Mitarbeiter den Beginn des ersten Weiterbildungszeitraums ermitteln muss, um die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflicht prüfen zu können.

Form, Inhalt und Qualität der Maßnahmen
Auch wenn vom Gesetz her verschiedene Arten der Weiterbildung möglich sind (z. B. Präsenzform, betriebsinterne Maßnahmen), sollte der Gewerbetreibende darauf achten, welche Weiterbildungsmaßnahmen er für sich und seine Mitarbeiter wahrnimmt. Inhaltlich haben sich die Weiterbildungsmaßnahmen an Anlage 1 der MaBV zu orientieren. Darüber hinaus muss der Anbieter der Weiterbildung die in Anlage 2 festgelegten Anforderungen an die Qualität von Weiterbildungsmaßnahmen erfüllen. Dieses gilt auch für Schulungen, die der Gewerbetreibende betriebsintern organisiert. Die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen durch den Anbieter soll auf der Weiterbildungsbescheinigung vermerkt werden. Auch wenn es (derzeit) sicherlich nicht sehr wahrscheinlich ist, dass die zuständigen Behörden Weiterbildungsnachweise der Gewerbetreibenden überprüfen: Die Gewerbeordnung räumt zumindest die Möglichkeit dazu ein. Dies soll sicherstellen, dass das gesetzliche Ziel erreicht wird, nämlich die Qualität der Weiterbildung zu gewährleisten. Schlimmstenfalls wird eine Weiterbildungsmaßnahme (nachträglich) nicht anerkannt. Daher kommt der Auswahl von Weiterbildungsmaßnahmen und ihren Trägern eine wichtige Rolle zu.

Weiterbildungsmaßnahmen, die vor dem 1. August 2018 absolviert wurden, können angerechnet werden, wenn sie die Voraussetzungen der MaBV erfüllen, die zwar erst am 1. August 2018 in Kraft trat, aber bereits Ende 2017 als Entwurf vorlag.

Die Verpflichtung zur Information
Ein Thema scheint derzeit nur eine untergeordnete Rolle zu spielen: Gemäß § 11 S. 1 Nr. 3 MaBV müssen Wohnimmobilienverwalter auf Anfrage ihren Auftraggebern unverzüglich in Textform Angaben über ihre einschlägigen berufsbezogenen Qualifikationen sowie die in den letzten drei Kalenderjahren absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen machen. Diese Angaben können auch durch den Hinweis auf die Internetseite des Gewerbetreibenden erbracht werden. Entsprechendes gilt für Mitarbeiter, die der Weiterbildungspflicht unterliegen. Derzeit finden sich auf den Internetseiten vieler Wohnimmobilienverwalter solche Informationen gar nicht. Das muss wohl entweder daran liegen, dass sie bisher nicht nachgefragt wurden oder dass der Nachweis auf Anfrage z. B. per E-Mail erbracht wird. Den Verweis auf ihre Internetseite umgehen die meisten Verwalter derzeit offensichtlich. Unklar ist des Weiteren, wie eine Eigentümergemeinschaft eine entsprechende Auskunftsanfrage an den Verwalter richten soll, da Auftraggeber ja nicht die einzelnen Eigentümer sind, sondern die Gemeinschaft. Soll die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss zur Auskunftseinholung fassen müssen?

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