Sanierungsvorhaben beschließen

Was ist Aufgabe von Immobilienverwaltungen, und welche Beschlüsse sind einzuholen?

Der Gebäudebestand soll klimaneutral werden, und Immobilieneigentümerinnen und -eigen-tümer sind in der Pflicht, energetische Sanie­rungsmaßnahmen durchzuführen. Allerdings kann in Wohnungseigentümergemeinschaften nicht „einfach losgelegt“ werden – Grundstück und Gebäude befinden sich im Miteigentum, somit sind gemeinschaft­liche Entscheidungen über geplante Veränderungen not­wendig. Diese herbeizuführen und die anschließenden Maßnahmen zu koordinieren, ist in der Regel Aufgabe der Immobilienverwaltung.

Meist gehen einzelne Eigentümerinnen und Eigentü­mer auf den Verwaltungsbeirat und die Verwaltung zu, wenn sie Handlungsbedarf sehen. Manchmal kann auch die Immobilienverwaltung die Initiative ergreifen. Dann wird geklärt, ob eine Einzelmaßnahme ausreicht oder ein umfassendes Sanierungsprojekt umzusetzen ist. Dazu ist externes Fachwissen notwendig, beispielsweise von Energieberatern, Architekten oder Bautechnikern, das üblicherweise von der Verwaltung eingeholt wird.

Keine Maßnahmen ohne Beschlüsse

Zuerst muss die Eigen­tümerversammlung be­schließen, ob überhaupt saniert werden soll. Dann geht es um die einzelnen Maßnahmen, über die oft auf Basis konkreter An­gebote der ausführenden Betriebe entschieden wird. Dazu muss auch die Finanzierung ge­sichert sein: Reicht die Erhaltungsrücklage aus, wird eine Sonderumlage nötig oder muss ein Kredit aufgenommen werden? Welche Fördermittel gibt es? Normalerweise genügt die einfache Mehrheit in der Versammlung, um eine Maßnahme anzugehen – dann tragen aber auch nur die mit Ja Stimmenden die Kosten. Mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit (mindestens drei Viertel aller Stimmberechtigten stimmen zu, und diese besitzen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) wären wiederum alle Eigentümerinnen und Eigentümer an den Kosten beteiligt oder auch dann, wenn die Maßnahme sich nachweislich zeitnah amortisiert.

Für diese Menge an Beschlüssen braucht eine Eigentümer­gemeinschaft normalerweise mehr als eine Versammlung. Bereitet die Verwaltung die Tagesordnungspunkte präzise vor, kann die Beschlussfassung – und damit auch die Umsetzung – recht schnell gehen. Diesen erheblichen Aufwand sollten sich Immobilienverwaltungen unbedingt vergüten lassen. Die Honorare für Verwaltungen, aber auch für externe Experten können ebenso vorab festgelegt und beschlossen werden.

Wie können die Beschlüsse konkret aussehen?

Grundsätzlich sind bauliche Veränderungen in § 20 Woh-nungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Die Komplexität 

einzelner Maßnahmen hängt vom Begehren der Eigentümer sowie dem baulichen Zustand des Objekts ab. Zu unterscheiden ist hier zwischen der Gestattung individueller Maßnahmen, Gemeinschaftsmaßnahmen mit neuen Nutzungen, Gemeinschaftsmaßnahmen auf Kosten aller und der nachträglichen Teilhabe: § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG eröffnet Eigentümern die Möglichkeit, einem einzelnen Eigentümer durch bloßen Mehrheitsbeschluss eine bauliche Veränderung zu gestatten. Im Falle der privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG kann die Gemeinschaft auch dazu verpflichtet sein. Der Eigentümer kann die Maßnahme dann selbst durchführen, ohne dass der Gemeinschaft Kosten entstehen. Etwaige Folgekosten hat der Eigentümer nach § 21 Abs. 1 WEG auch selbst zu tragen. Es bietet sich an, diese Folgekosten zur Klarstellung in den Beschluss aufzunehmen, wozu § 21 Abs. 5 WEG die Kompetenz verleiht.

Auch die Gemeinschaft kann auf Grundlage eines Be­schlusses mit einfacher Mehrheit bauliche Verände­rungen durchführen. Für eine solche Baumaßnahme hat der Gesetzgeber in § 21 Abs. 3 WEG den Gedanken des alten § 16 Abs. 6 WEG a. F. aufgegriffen, dass die Kosten einer Maßnahme einschließlich der Folgekosten sowie die Nutzung nur die Eigentümer derjenigen Einheiten treffen, deren Eigentümer für die Maßnahme gestimmt haben.

Die Regelung in § 21 Abs. 3 WEG kann allerdings auch zu taktischem Stimmverhalten verführen, wenn die Maß­nahme keine neuen Nutzungen mit sich bringt, die den mit Ja stimmenden Eigentümern als Ausgleich für die Kosten der Maßnahmen dienen können. Beispiele sind die energetische Ertüchtigung von Gebäudehülle oder Dach, die Verschönerung des Müllplatzes (oder eines anderen Grundstücksteils) sowie die Anbringung eines Vordachs über der Hauseingangstür. Die Eigentümer haben zwar nach § 21 Abs. 5 WEG Beschlusskompetenz, mit einfachem Mehrheitsbeschluss auch festzulegen, dass die Maßnahme von allen Eigentümern gemeinschaft­lich zu bezahlen ist. Ein solcher Kostenbeschluss wäre aber nach § 21 Abs. 5 S. 2 WEG anfechtbar, wenn diese Kostenfolge von der gesetzlichen Kostenregel abweicht. Zu einer gemeinschaftlichen Kostentragung kommt das Gesetz in § 21 Abs. 2 WEG aber nur, wenn sich die Kosten (binnen zehn Jahren) amortisieren (Nr. 2), oder wenn der Mehrheitsbeschluss über die Baumaßnahme mit der in § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG geregelten doppelt qualifizierten Mehrheit gefasst wird. Es ist also zu unterscheiden zwischen der einfachen Mehrheit, mit der der Baubeschluss zustande kommt, und der doppelt qualifizierten Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die die besondere Kostenfolge anordnet.

Ausschluss der Nutzung

Eigentümer können außerdem aufgrund eines Beschlusses oder nach § 21 Abs. 3 WEG von der Nutzung einzelner neu errichteter Gebäudeteile ausgeschlossen sein. Beispiele sind insbesondere die gerade erwähnten Maßnahmen wie neue Aufzüge, Saunen oder Stellplätze. Dieser Ausschluss von der Nutzung ist aber nicht dauerhaft, was dem Um­stand Rechnung trägt, dass auch diese Gebäudeteile im gemeinschaftlichen Eigentum aller stehen. Nach Maßgabe einer Beschlussfassung gem. § 21 Abs. 4 WEG kann ein Eigentümer daher in die Nutzungen einbezogen werden, wenn er sich fortan an den Kosten dieses Gebäudeteils ebenso beteiligt wie an deren der Errichtung.

Beschlussvorlagensammlungen des VDIV Deutschland

Die umfassende Sammlung „Neue Beschlüsse nach der WEG-Reform 2020“ bietet eine Zusammenstellung relevanter Beschlussvorlagen nach neuem WEG samt umfassender Kommentierungen zu den jeweiligen The­mengebieten. Abgedeckt werden die folgenden Bereiche:

• Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht, § 28 WEG
• Nutzungen und Kosten
• Online-Teilnahme an Eigentümer versammlungen
• Umlaufbeschlüsse mit einfacher Mehrheit
• Entscheidungsmacht des WEG-Verwalters
• Verwalterbestellung und Verwaltervertrag
• Bauliche Veränderungen und deren Kosten
• Allgemeine Beschlusskompetenz zu Verwaltung und Benutzung

Zum Spezialthema „E-Mobilität nach der WEG- Reform“ gibt es eine eigene Informations- und Beschlussvorlagen-sammlung. Die Elektromobilität ist in Deutschland weiter­hin auf dem Vormarsch, und Immobilienverwaltungen setzen sich mehr und mehr mit dem komplexen und viel­schichtigen Thema Ladeinfrastruktur auseinander. Neben wichtigen rechtlichen sowie kaufmännisch-technischen Aspekten, die in die Entscheidungsfindung einbezogen werden müssen, enthält die Sammlung einen Leitfaden und Überblick zum Einstieg in den Themenkomplex E-Mobilität in Immobilien sowie umfangreiche Vorlagen für entspre­chende Beschlussfassungen einschließlich Regelungen zu Kostentragung und Nutzungsrechten samt FAQs.

Beide Handlungsempfehlungen sind über die Website des VDIV Deutschland zu beziehen: www.vdiv.de/publikationen