Smarte Gebäudeüberwachung - Wie Gateways & Co. Immobilien intelligenter machen.

Man muss nicht mehr vor Ort sein, um zu wissen, ob in einem Gebäude alles in Ordnung ist. Ausgestattet mit smarter Technologie, melden sie ihren Status „eigenständig“. Die Verpflichtung, in Wohngebäuden fernablesbare Messtechnik zu verwenden, besteht seit 25. Oktober 2020 – die Energie-Effizienz-Richtlinie (EED) will es so, und spätestens ab 1. Januar 2027 müssen Bewohner monatlich über ihren Verbrauch von Wasser und Energie informiert werden. Das erfordert digitale Netze. In sie lassen sich über die fernablesbare Messtechnik ­hinaus auch Rauchwarnmelder ­einbinden. So ist deren jährliche Wartung aus der Ferne und ohne Zutritt zu den Wohn­räumen möglich.

Über die gesetzlichen ­Vorgaben hinaus
Wo Bewohner und Verwaltung von der digitalen Gebäudeüberwachung profitieren, lässt sich auch ein höherer Sicherheitsstandard realisieren. Ein Beispiel dafür sind Gebäude am Potsdamer Platz in Berlin – viele Etagen aus Glas und Stahl mit hohen Anforderungen an die Sicherheit. Die gewährleistet ein intelligentes Warnsystem mit innovativer Technik: Insgesamt 1.500 Funkrauchwarnmelder wurden hier installiert, und 30 Gateways sorgen zudem für die direkte digitale Kommunikation mit dem zuständigen Sicherheitsservice.

Der Status der Rauchwarnmelder wird in Echtzeit überwacht, im Falle eines Brandes oder einer Störung wird die Sicherheitsfirma vor Ort sofort informiert, um die Situation zu prüfen. Von der effizienten Lösung profitieren alle Beteiligten, Verwaltung und Bewohner, zumal die Vorkehrungen noch über das hinausgehen, was der Gesetzgeber vorschreibt, und die Sicherheit im Gebäude deutlich erhöhen.

Die Live-Überwachung des Rauchwarnmelder-Status’ ist dabei erst der Anfang: Über Gateways lassen sich viele weitere Bereiche überwachen – zum Beispiel ob in leerstehenden Wohnungen Wasser verbraucht wird, womit sich Wasserschäden vermeiden lassen.

Wie die Intelligenz ins Haus kommt
Ähnlich, wie im privaten Gebrauch der Router die Verbindung zum Internet herstellt, vernetzen auch Gateways entsprechend ausgestattete Geräte der Gebäudetechnik mit dem Internet. Wenig Vorteile bietet dies, wenn per Vertragsbindung an einen Dienstleister oder mangels Systemoffenheit Gateways nicht mitei­nander kompatibel sind, oder weil smarte Geräte nur für begrenzte Anwendungen konfiguriert sind. Vertragliche Flexibilität und eine entsprechende technische Ausstattung der Geräte sind Grundvoraussetzungen für eine komfortable Umsetzung der Fernüberwachung von Gebäuden – und übrigens auch für die Optimierung von Kommunikationsprozessen.

Ein Beispiel: Der Defekt eines Aufzugs wird digital aus dem Gebäude an die Verwaltung gemeldet. Diese unterrichtet alle Bewohner zugleich über den Reparaturtermin, beispielsweise über den digitalen Hausaushang oder das Mieterkommunikationsportal. So wissen alle Bescheid, ohne die üblichen zahllosen Telefonate und E-Mails.

Was Sensoren leisten können
Digitale Sensoren und Services decken viele Bereiche der Gebäudeüberwachung ab und dienen damit der Prävention und Früherkennung von Schäden, beispielsweise durch aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Estrich, die unentdeckt zu Schimmelbildung oder Korrosion führen kann. Auch Leckagen an Rohrleitungen und Überflutungen, etwa durch Grundwassereintritt sind detektierbar. Bei modernen Heizungsanlagen ist die Fernüberwachung fast schon Standard, sodass Ausfälle frühzeitig erkannt und Störungen umgehend behoben, wenn nicht gar vermieden werden können. Im Außenbereich warnen Temperatur- und Luftfeuchtigkeitssensoren vor Glatteisgefahr auf Verkehrsflächen. Bewegungssensoren an Schachtdeckeln erkennen, wenn sie sich öffnen und warnen vor Gefahren durch Extremwetter oder Diebstahl. Und selbst die Luftfeuchte lässt sich überwachen. Das Monitoring schlägt Alarm, wenn sie zu lange zu hoch ist, meist ein Zeichen für mangelhafte Lüftung oder Anlagenausfall und häufig gefolgt von Schimmelpilzbildung, Sanierungsbedarf und Mietminderungen. Aber: Gefahr erkannt, Gefahr gebannt.

Das Gebäude am Potsdamer Platz in Berlin

Online-Überwachung der gesamten Liegenschaft

Fotos: Objektus
Titelbildbeschreibung: Ein Gateway wird montiert.