Themen & Beschlüsse

Das gehört in diesem Jahr auf die Agenda von Eigentümerversammlungen.

Das Jahr 2023 bringt zahlreiche rechtliche Neuerungen, welche Verwalter bei der Planung der anstehenden Versammlungen berücksichtigen müssen. Dies betrifft in erster Linie die jüngst in Kraft getretenden Regelungen zur Energieeinsparung und Energiekostensenkung. 

EnSikuMaV & EnSimiMaV
Die „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen“ (EnSikuMaV) und die „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen“ (EnSimiMaV) sehen Maßnahmen zur Energieeinsparung vor.

Nach Zustimmung des Bundesrates wurde die EnSikuMaV bis 15. April 2023 verlängert.  Eigentümer können also noch über die Umsetzung der dort geforderten Maßnahmen beschließen, etwa zur Frage der Beheizung eines zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Schwimmbades oder der Einschränkungen des Betriebs Licht emittierender Werbeanlagen zwischen 22:00 und 6:00 Uhr.

Unverzichtbar sind Beschlüsse für die Umsetzung der Regelungen aus der EnSimiMaV. Heizungsanlagen, die zur Wärmeerzeugung durch Erdgas genutzt werden, müssen überprüft werden (§ 2). Zu prüfen ist u. a., ob

die Anlage hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert und ein hydraulischer Abgleich erforderlich ist, effiziente Heizungspumpen eingesetzt werden und ob Rohrleitungen und Armaturen gedämmt werden sollten. Ferner vorgesehen sind die Optimierung der Heizkurve, eine etwaige Absenkung der Vorlauftemperatur, die Aktivierung der Nachtabsenkung, die Optimierung des Zirkulationsbetriebs usw. Nach der Prüfung erforderlich erscheinende Maßnahmen zur Optimierung müssen bis 15. September 2024 umgesetzt werden. Wird in einem Gebäude ein standardisiertes Energiemanagement oder eine Gebäudeautomation durchgeführt oder fand die Prüfung innerhalb von zwei Jahren vor dem 1. Oktober 2022 statt, ist die Prüfungspflicht erfüllt. § 3 EnSimiMaV sieht einen hydraulischen Abgleich für Gaszentralheizungssysteme vor. Bei Wohngebäuden mit zehn oder mehr Einheiten und bei Nichtwohngebäuden ab 1.000 qm Fläche ist er bis 30. September 2023 vorzunehmen. Bei Gebäuden, in denen sich zwischen sechs und neun Wohneinheiten befinden, muss der Abgleich bis 15. September 2024 erfolgen. Ausnahmen gelten, wenn das Heizsystem in der aktuellen Konfiguration bereits hydraulisch abgeglichen wurde, innerhalb von sechs Monaten nach dem jeweiligen Stichtag ein Heizungstausch oder eine Wärmedämmung von mindestens 50 Prozent der Wärme übertragenden Umfassungsfläche erfolgen wird oder das Gebäude binnen sechs Monaten nach dem Stichtag umgenutzt oder stillgelegt werden soll. Verwalter müssen also zeitnah Angebote für die Durchführung der oben genannten Maßnahmen einholen und Eigentümer die Beauftragung beschließen lassen.

EWPBG

Das „Gesetz zur Einführung von Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme und zur Änderung weiterer Vorschriften“ (EWPBG) sieht die Deckelung der Preise für die leitungsbezogene Lieferung von Erdgas und Wärme vor. Auswirkungen ergeben sich dadurch auf das Abrechnungswesen, es kann die Höhe zu zahlender Hausgelder betreffen und löst Informationspflichten aus. Die Entlastungsbeträge werden zwar erst in der folgenden Jahresabrechnung berücksichtigt. Führen aber die Hausgeldzahlungen bei der zu erwartenden Entlastung zu einer Überdeckung der tatsächlichen Kosten um mehr als zehn Prozent, kann jeder Miteigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft nicht mehr die per Wirtschaftsplan beschlossenen Vorauszahlungen in voller Höhe einfordert (§ 26 Abs. 8 EWPBG), sondern nur noch in der den voraussichtlich zu erwartenden Kosten entsprechenden Höhe. Über den geänderten Hausgeldbetrag müssen Verwalter die Eigentümer unverzüglich unterrichten.

Verwalter werden in Kürze von den Energieversorgern Informationen über die bisherige Höhe der vereinbarten Abschlags- oder Vorauszahlungen, die sich unter Berücksichtigung des Entlastungsbetrags ergebende Höhe der vereinbarten Abschlags- oder Vorauszahlungen, den aktuellen Brutto-Arbeitspreis, die Höhe des Referenzpreises, die Höhe des Entlastungskontingents und die Höhe des Entlastungsbetrags erhalten. Sie müssen diese Informationen unverzüglich an die Eigentümer weitergeben und ihnen den Ursprung, die Höhe und die Laufzeit der Entlastung sowie deren Berücksichtigung in der Jahresabrechnung mitteilen.

CO2KostAufG

Das „Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG)“ regelt die Verteilung der CO2-Kosten, die durch die Versorgung eines Gebäudes mit Heizenergie oder Wärme entstehen, zwischen Vermieter und Mieter. Verwalter müssen zunächst grundsätzlich klären, wie mit der Norm in Eigentümergemeinschaften umzugehen ist. Das Gesetz betrifft ja nicht das Verhältnis Eigentümergemeinschaft zu Eigentümer. Nur vermietende Eigentümer haben die Möglichkeit, CO2-Kosten teilweise auf Mieter abzuwälzen, andere Eigentümer nicht. Wird in einer Eigentümergemeinschaft ausschließlich fremdvermietet, ist das Interesse der Eigentümer an der Aufteilung natürlich ausgeprägt. Soll aber eine korrekte Ausweisung der Kosten erfolgen, müssen die genauen Wohnflächen bekannt sein. Im Bedarfsfall bietet es sich an, deren Ermittlung zu beschließen. Gegebenenfalls kann die Gemeinschaft auch einen Energieberater mit der Ermittlung von Einsparpotenzialen oder den Hindernissen ihrer Nutzung, z. B. Denkmalschutz, beauftragen.

Zertifizierter Verwalter

Nach § 18 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können Eigentümer verlangen, dass für ihre Gemeinschaft ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Ausnahmen gibt es nur für Klein-Gemeinschaften. Die zwischenzeitlich verschobene Regelung gilt nun ab 1. Dezember 2023.

Allgemeines

Generell sollten Gemeinschaften Gebäude energieeffizient gestalten und entsprechende Modernisierungsbeschlüsse ins Auge fassen. Auch ein Kostenverteilungsbeschluss für Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 16 Abs. 2 WEG) kommt in Betracht. Schließlich sind alle hier bisher genannten Maßnahmen für Verwalter mit großen Aufwand verbunden. Schon allein die Erfüllung der Informationspflichten bindet erhebliche Kapazitäten. Verwaltungen sollten dies kalkulieren, ihr Vergütungssystem anpassen und zumindest eine zeitbasierte Vergütung für diese Tätigkeiten verlangen.