Unterlassungsanspruch bei Nutzung einer „Laden“-Fläche als Eltern-Kind-Zentrum?

(BGH, Urteil vom 13.12.2019, Az. V ZR 203/18)

DAS THEMA
Im zweiten Fall ging es darum, ob eine Fläche, die als „Laden mit Lager“ bezeichnet ist, als sogenanntes Eltern-Kind-Zentrum vermietet werden darf, und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen? Insbesondere störte die Kläger hier die Geräuschkulisse, die ein solches Zentrum mit sich bringt, da vielfältige Veranstaltungen für Kinder und für Eltern an sechs Tagen in der Woche angeboten wurden. Der BGH hat darüber wie folgt befunden:

DER FALL
Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Die Wohnung der Kläger befindet sich im ersten Obergeschoss, unmittelbar über den von dem Beklagten genutzten angemieteten und als Eltern-Kind-Zentrum betriebenen Räumlichkeiten. Diese im Erdgeschoss gelegene Teileigentumseinheit wurde in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1987 als „Laden mit Lager“ bezeichnet. Ziel des Eltern-Kind-Zentrums ist es laut Satzung unter anderem, der zunehmenden Isolation von Eltern entgegenzuwirken, die sich aus der Situation der Familien in der Großstadt ergibt. Montags bis freitags ist das Zentrum zwischen 9:00 und 18:00 Uhr geöffnet. Vormittags dient es als „Mini-Kindergarten“ für Kinder im Alter zwischen 18 und 36 Monaten; zweimal die Woche findet zudem der Kurs „Deutsch als Fremdsprache“ für Eltern statt. Nachmittags veranstaltet der Beklagte u. a. ein „offenes Spielzimmer“ für Kinder und Familienangehörige mit Kaffee, Kuchen und Spielecke sowie weitere Kinderkurse. Auch samstags werden die Räumlichkeiten vor- und nachmittags zu terminlich festgelegten Treffen genutzt. Unregelmäßig finden für Kinder z. B. Faschingsfeiern, Flohmärkte und Vorträge statt.

Die Kläger verlangen von dem Beklagten mit dem Hauptantrag die Unterlassung der Nutzung der Räumlichkeiten als Eltern-Kind-Zen­trum. Hilfsweise soll der Beklagte es unterlassen, auf einer näher bezeichneten Außenfläche vor der Teileigentumseinheit Kinderwagen und Fahrräder abzustellen; zudem soll er durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass die Immissionen in der Wohnung der Kläger einen Pegel von 52 dB (A) nicht überschreiten. Das Landgericht hat dem Hauptantrag stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten vor dem Oberlandesgericht ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Der BGH hat die Klage im Hauptantrag abgewiesen und diese hinsichtlich der Hilfsanträge zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Zwar bestätigte der BGH die Rechtsprechung des Berufungsgerichts, dass es sich bei der Festlegung in der Teilungserklärung „Laden mit Lager“ um eine Zweckbestimmung handelt. Er stellte auch fest, dass die von der vereinbarten Nutzung „Laden mit Lager“ abweichende tatsächliche Nutzung der Räumlichkeiten als Eltern-Kind-Zentrum bei typisierender Betrachtungsweise die übrigen Wohnungseigentümer mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidender Bewertungsfaktor ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zum vereinbarten Zweck (somit als Laden) typischerweise zu erwarten ist.

Dass der Unterlassungsanspruch vorliegend trotz der Mehrbelastung versagt wird, begründet der BGH mit der Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a S. 1 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) auf das Wohnungseigentumsrecht, wonach Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen oder ähnlichen Einrichtungen, beispielsweise Ballspielplätzen, durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung darstellen.

Die Ausstrahlungswirkung dieser Gesetzesregelung entfaltet nur dann keine Auswirkung, wenn die Teilungserklärung die Nutzung der Ladenfläche als Einrichtung im Sinne des § 22 Abs. 1a S. 1 BImSchG ausdrücklich oder konkludent ausgeschlossen hat (beispielsweise weil das Gebäude als Ärztehaus o. ä. konzipiert ist). Da sich die Einheiten vorliegend jedoch in einer gemischten Anlage befinden, kommt die Ausstrahlungswirkung hier voll zum Tragen.  Reine Elternangebote wie der Deutschkurs führen bezüglich der Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a S. 1 BImSchG zu keiner anderen Bewertung, da die Auslegung des Begriffs Kindertageseinrichtung bzw. einer ähnlichen Einrichtung nicht zu eng gefasst werden darf. Sinn und Zweck der Ausstrahlungswirkung ist es, eine Privilegierung von „grundsätzlicher Natur“ zu schaffen und so ein klares gesetzgeberisches Signal für eine kinderfreundliche Gesellschaft zu setzen. Somit werden auch solche Angebote von der Ausstrahlungswirkung umfasst.

Andere Gründe für eine Mehrbelastung bei typisierender Betrachtungsweise konnte der BGH nicht feststellen, da insbesondere die Öffnungszeiten des Eltern-Kind-Zentrums an die bundeslandtypischen Ladenöffnungszeiten angelehnt waren.  Zur Entscheidung über die Hilfsanträge wurde die Sache an das OLG zurückverwiesen, da die Sache diesbezüglich nicht entscheidungsreif war.

VERWALTERSTRATEGIE
Insbesondere in Großstädten wird (nicht alleine aufgrund des Rechtsanspruchs auf einen Kita-Platz) eine Vermietung von Gewerbeflächen im Erdgeschoss von Wohngebäuden an Kindertagesstätten oder ähnlichen Einrichtungen regelmäßig stattfinden. Diese Flächen sind in der jeweiligen Teilungserklärung häufig als „Laden“ bezeichnet. Mit diesem Urteil gibt der BGH Eigentümern von solchen Teileigentumseinheiten eine Erlaubnis an die Hand, in entsprechenden Fällen eine Vermietung an Eltern-Kind-Zentren, Kindertagesstätten oder Großtagespflegen vornehmen zu dürfen. Insbesondere die Tatsache, dass der BGH eine Ausstrahlungswirkung des BImSchG bejaht und Mieter somit von einer Einhaltung bestimmter Geräuschpegel befreit, erleichtert eine entsprechende Vermietung, wenngleich das Urteil für Wohnungseigentümer, die direkt über einer entsprechenden Gewerbefläche wohnen (insbesondere bei Altbauten), Einschränkungen mit sich bringen wird. Das Wissen um diese höchstrichterliche Auslegung erleichtert es Verwaltern, eventuell auftretende Konfliktsituationen im Lichte der Rechtsprechung beilegen zu können.

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