WEG-RECHT - Aktuelle Urteile: Anforderungen an die Änderung des in der Teilungserklärung vereinbarten Verteilungsschlüssels

(BGH, Urteil vom 8.6.2018, Az. V ZR 195/17)
Anfechtbar oder nichtig? Was gilt für WEG-Beschlüsse, die von geltenden Regelwerken abweichen? So entschied der BGH.

DAS THEMA

Vereinbarungen über den Verteilungsschlüssel verschiedener Kosten werden häufig in Teilungserklärungen getroffen. Die diesbezüglichen Regelungen der Teilungserklärung können geändert werden, um verschiedenen aktuellen Veränderungen etwa der Wohnungseigentümerstruktur oder auch des Verwaltungsaufwands Rechnung tragen zu können. Diese Änderungsmöglichkeit unterliegt jedoch nicht zu unterschätzenden rechtlichen Voraussetzungen, die es gewissenhaft zu beachten gilt. Der BGH hat sich in der vorliegenden Entscheidung ausführlich zu der Frage geäußert, welche rechtlichen Hürden Verwalter und Wohnungseigentümer hierbei zu überwinden haben.

DER FALL

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohn- und Teileigentümergemeinschaft eines Hochhauses mit über 400 Wohneinheiten sowie einem Hotelbereich. Das Hotel verfügt über knapp die Hälfte der Miteigentumsanteile. Die Teilungserklärung enthält Regelungen über die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums; eine Öffnungsklausel findet sich darin jedoch nicht. In zwei Verträgen – einem über die Kosten des Pförtnereinsatzes und einem zweiten über die technische Betreuung – vereinbarten die Betreibergesellschaft des Hotels und die Wohnungseigentümergemeinschaft von der Teilungserklärung abweichende Verteilungsschlüssel. Lediglich der Vertrag über die Kosten des Pförtnereinsatzes wurde durch bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt. In der Eigentümerversammlung vom 4.12.2015 fassten die Wohnungseigentümer schließlich Beschlüsse, wonach die Kostenverteilungen des Pförtnereinsatzes (TOP 7) und der technischen Betreuung (TOP 4) den Verträgen entsprechend vorgenommen werden.

Beide Beschlüsse focht ein Teil der Wohnungseigentümer per Klage an. Das Amtsgericht erklärte den zu TOP 7 gefassten Beschluss für ungültig und wies die Klage hinsichtlich des zu TOP 4 gefassten Beschlusses ab. Die gegen die Klageabweisung gerichtete Berufung der Kläger vor dem Landgericht hatte Erfolg. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Revision zum BGH. Der weist diese zurück und führt aus, dass von der Teilungserklärung abweichende Regelungen grundsätzlich wirksam getroffen werden können. Die Wirksamkeit dieser Regelungen setzt jedoch voraus, dass sie durch einen Mehrheitsbeschluss genehmigt werden und der Wohnungseigentümergemeinschaft die nötige Beschlusskompetenz hierfür zusteht. Mangelt es an der Beschlusskompetenz, sind selbst genehmigte Beschlüsse nichtig. Diese Kompetenz kann sich aus Vereinbarung oder Gesetz ergeben. Aufgrund fehlender Öffnungsklausel in der Teilungserklärung war vorliegend auf das Gesetz abzustellen. Der BGH stellte fest, dass sich die Beschlusskompetenz nicht aus § 21 Abs. 3 WEG ergibt. Bezüglich des einzig zu prüfenden Vertrags über die Kostenverteilung der technischen Betreuung ist § 21 Abs. 3 WEG nicht anwendbar; die technische Betreuung weist weder einen besonderen Nutzen für das gemeinschaftliche Eigentum auf, noch handelt es sich hierbei um Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand. Ob eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 WEG vorlag, konnte der BGH auf Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts nicht abschließend feststellen, begründete seine Entscheidung jedoch wie folgt:

Selbst wenn eine Beschlusskompetenz gemäß § 16 Abs. 3 WEG bejaht werden könnte, fehlt es laut BGH vorliegend jedoch an der hinreichenden Konkretisierung des Bewusstseins der Wohnungseigentümer im Mehrheitsbeschluss, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung auch für künftige Abrechnungen zu beschließen. Dieses Bewusstsein bzw. der ausdrückliche Wille der Wohnungseigentümer ist insbesondere aus Gründen der Gewährleistung erforderlicher Transparenz essenziell, aber auch, um die Neuregelung der Kostenverteilung für Sonderrechtsnachfolger, die nach § 10 Abs. IV WEG an Beschlüsse gebunden sind, durch Einsicht in die Beschlusssammlung nachvollziehbar und ersichtlich zu gestalten. Diese Voraussetzung ist durch Aufnahme einer abstrakt-generellen Regelung über die künftige Verteilung der Kosten gewahrt – eine solche Regelung wurde in vorliegendem Fall jedoch nicht getroffen; der Beschluss entsprach somit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und war für ungültig zu erklären.

Verwalter­strategie

Nach seinem Urteil vom 8.4.2016, Az. V ZR 104/15, beschäftigt sich der BGH erneut mit den Voraussetzungen einer wirksamen Vereinbarung von der Teilungserklärung abweichender Verteilungsschlüssel. Während das Urteil aus dem Jahr 2016 grundsätzlich feststellte, dass ein Mehrheitsbeschluss auch dann bestandskräftig wird, wenn der künftige Verteilungsschlüssel nicht im Beschlusstext selbst wiedergegeben, sondern insoweit auf einen in einer erfolgten Jahresabrechnung verwendeten Verteilungsschlüssel Bezug genommen wird, setzt sich das vorliegende Urteil mit den grundsätzlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen von Vereinbarungen auseinander, die einen von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssel festschreiben sollen. Diese gilt es in der Praxis vor einer entsprechenden Beschlussfassung zu prüfen: Jede Änderung des Verteilungsschlüssels bedarf eines Mehrheitsbeschlusses, der mit einer Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gefasst wird. Diese Beschlusskompetenz kann sich entweder aus der Teilungserklärung selbst oder aber aus §§ 21 Abs. 2, 16 Abs. 3 oder aber 21 Abs. 3 WEG ergeben. Dieser Mehrheitsbeschluss muss zudem einen Hinweis darauf enthalten, dass es dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht, eine Änderung des bisherigen Kostenschlüssels für künftige Abrechnungen zu beschließen. Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, kann der Beschluss nach Anfechtung für unwirksam erklärt werden.

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