Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärten Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Wenn der Vermieter von seinem Verwertungsrecht der Kaution keinen Gebrauch macht, kann der Mieter seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen.
Der Fall
Die Mieter einer Wohnung leisteten zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution in bar. Während des Mietverhältnisses stritten die Mieter und der Vermieter über angebliche Mängel der Wohnung. Die Mieter zahlten über mehrere Monate nur eine geminderte Miete. Nach Ende des Mietverhältnisses erhob der Vermieter Klage auf Zahlung der einbehaltenen Miete, Ersatz von Gutachterkosten und Renovierungskosten. Der Vermieter verlangte mit seiner Klage ferner Nachzahlungen aus zwei Betriebskostenabrechnungen. Eine der Betriebskostenabrechnungen ist unstreitig, während die Mieter die Berechtigung der anderen Nachforderung bestreiten. Eine ausdrückliche Abrechnung über die Mietkaution hatte der Vermieter nicht vorgelegt; ebenso wenig hat er die Mietkaution mit den Ansprüchen, die er geltend macht, verrechnet.
Die Entscheidung
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Mieter im Zuge des Klageverfahrens mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution die Aufrechnung gegen die Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen erklären konnten. In dem vorliegenden Fall bestätigte der BGH die Entscheidung des Berufungsgerichts, wonach die Forderungen aus beiden begründeten Nebenkostenabrechnungen durch die Aufrechnung der Mieter mit der ihnen zustehenden Forderung auf Rückzahlung der zu Mietbeginn geleisteten Kaution erloschen sind. Die eingelegte Revision der Vermieter hatte keinen Erfolg. Der BGH teilte die Rechtsauffassung des Landgerichts, dass der Vermieter auch streitige und rechtshängige Ansprüche in die Endabrechnung der Kaution einstellen muss. Denn die Mietsicherheit hat nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht nur Sicherungsfunktion, sondern dient auch der Verwertung. Die Mieter konnten und durften damit die Aufrechnung während des Gerichtsverfahrens erklären, weil der Vermieter bereits (konkludent) durch die Erhebung der Klage abgerechnet hatte. Eine Abrechnung der Kaution durch schlüssiges Verhalten des Vermieters liegt nämlich auch dann vor, wenn der Vermieter die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Der BGH stellt somit klar, dass der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen auf die Kaution zugreifen kann. Wenn der Vermieter (wie hier) von seinem Verwertungsrecht keinen Gebrauch macht, kann der Mieter seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzahlungs-anspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen die Aufrechnung erklären.
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24. Juli 2019, Az. VIII ZR 141/17
Vorinstanzen:
LG Lüneburg, 26.April 2017, Az. 6 S 109/16
AG Lüneburg, 15. November 2016, Az. 9 C 292/14