Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf die Miethöhe mindestens dreier Vergleichswohnungen Bezug nimmt, ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.
Der Fall
Der auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagte Mieter bewohnt seit dem Jahr 2009 eine Wohnung, die Teil eines Gebäudekomplexes ist, für dessen Errichtung Fördermittel aus den Jahren 1966/1971 bewilligt wurden und die einer Preisbindung unterliegen. Er verweigerte die Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters. Das Schreiben nahm zur Begründung der Mieterhöhung auf fünf Vergleichswohnungen Bezug, bei denen es sich ebenfalls um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. Die Klage des Vermieters auf Zustimmung hatte sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Berufungsgericht keinen Erfolg, da das Mieterhöhungsverlangen bereits den formalen Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 4 BGB nicht gerecht werde. Die Begründung des Berufungsgerichts wurde allein darauf gestützt, dass nach den §§ 558 ff. BGB nur Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarktes in Betracht kämen und dementsprechend bei preisgebundenen Wohnungen keine Rückschlüsse auf die ortsübliche Vergleichsmiete gezogen werden dürften. Dies gelte auch dann, wenn die dem Erhöhungsverlangen zugrunde liegende Wohnung selbst preisgebunden sei.
Die Entscheidung
Die Revision des Vermieters hat insoweit Erfolg, dass nach Ansicht des Bundesgerichtshofs jedenfalls der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht mit der Begründung verneint werden kann, das Erhöhungsverlangen habe nicht den formellen Voraussetzungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 4 BGB genügt. Zwar muss das Mieterhöhungsschreiben Angaben über Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet und dies in dem Umfang, wie der Mieter Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Jedoch ergibt sich weder aus dem Wortlaut des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB noch aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses, dass stets nur preisfreier Wohnraum herangezogen werden kann. Nach Ansicht des BGH dient die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsschreiben gerade nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, die Angaben ansatzweise nachzuvollziehen und mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen. Im vorliegenden Fall wurden dem Mieter die hierzu erforderlichen Informationen gegeben, denn er konnte sich ein Bild davon machen, wie sich das gegenwärtige Mietniveau für vergleichbare Wohnungen darstellt. Der Umstand, dass die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend überprüfbar ist für den Mieter, steht der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. Diese Schwierigkeiten ergeben sich schon daraus, dass lediglich einigen wenigen Vergleichswohnungen ein begrenzter Erkenntniswert zukommt. Da es in der Sache für die Beurteilung einer berechtigten Mieterhöhung weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf, war der Rechtsstreit nicht entscheidungsreif und wurde an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung zurückverwiesen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Dezember 2019, Az. VIII ZR 236/18
Vorinstanzen:
LG Lübeck, Urteil vom 14. Juni 2018, Az. 14 S 15/17
AG Ahrensburg, 27. Dezember 2016, Az. 47 C 796/16