Ein Verkäufermakler mit Vermittlungsauftrag, der keine Leistung nachweisen kann, die aktiv auf den Abschluss des Vertrags der Parteien abgezielt hat, hat keinen Anspruch auf die vereinbarte Vermittlungsprovision. Denn das Übersenden des Exposés und das Durchführen eines Besichtigungstermins stellen eine bloße Nachweisleistung dar. Diese reicht nicht aus, um einen Provisionsanspruch zu rechtfertigen.
Der Fall
Die Eigentümerin eines bebauten Grundstücks beauftragte eine Maklerin mit der Suche nach einem potenziellen Käufer. Es wurde ein Maklervertrag geschlossen, der bei Vermittlung des Grundstücks eine Provision von 5 Prozent des Kaufpreises in Aussicht stellte. Die Maklerin fertigte daraufhin ein Verkaufsexposé an und trat mit verschiedenen Interessenten in Kontakt. Nach kurzer Zeit vereinbarte sie einen Besichtigungstermin mit dem Geschäftsführer der Z GmbH, unterrichtete die Verkäuferin hierrüber und führte die Besichtigung durch. Im Anschluss hieran nahm der Geschäftsführer der Z GmbH jedoch direkten Kontakt mit der Verkäuferin auf und die sich anschließenden Verhandlungen wurden ohne die Maklerin weitergeführt. Einige Zeit später wurde das Grundstück samt Bebauung nicht an die Z GmbH veräußert, sondern direkt an den Geschäftsführer. Im darauf folgenden notariellen Kaufvertrag wurde vereinbart:
Sollte der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision verpflichtet werden, so ist der Erwerber verpflichtet, dem Veräußerer die Provision bis zur Höhe von 3 Prozent vom Hundert des Bruttokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten.
Die Verkäuferin zahlte der Maklerin für die Vermittlung die vereinbarte Provision in Höhe von 5 Prozent des Kaufpreises, da sie der Meinung war, dass es unerheblich ist ob der Kaufvertrag mit der Z GmbH oder dessen Geschäftsführer selbst zustande gekommen ist. Demnach verlangte sie im Folgenden den notariell vereinbarten Teil der zu zahlenden Provision vom Käufer und klagte diesen ein.
Die Entscheidung
Die Klage der Verkäuferin hatte keinen Erfolg.
Der BGH bestätigte die Ansichten der Vorinstanzen. Diese legten die im Kaufvertrag vereinbarte Klausel so aus, dass die Verkäuferin nur einen Anspruch gegen den Käufer zur Erstattung der Provision in Höhe von 3 Prozent hat, wenn dieser tatsächlich rechtlich auch zu einer Zahlung verpflichtet ist. Eine solche Verpflichtung setzt nach Meinung der Gerichte jedoch voraus, dass zunächst die Maklerin einen Anspruch gegen die Verkäuferin zur Zahlung einer Provision zur Vermittlung des bebauten Grundstücks hat. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Die Maklerin hat weder eine für den Vertragsschluss relevante Vermittlungsleistung noch eine nachweisliche Leistung erbracht die einen Provisionsanspruch rechtfertigt. Sie erstellte ein Exposé, übermittelt dieses an den Geschäftsführer der Z GmbH und führte im Anschluss einen Besichtigungstermin durch. Darüber hinaus ist sie jedoch nicht vermittelnd tätig geworden. Um eine Vergütung für eine Vermittlung zu erhalten muss eine Leistung erbracht werden, die die Abschlussbereitschaft der Parteien zu einem Vertrag fördert oder aktiv herbeiführt. Hierzu reicht es nicht aus, ein Exposé zu verschicken, eine Objektbesichtigung durchzuführen und Einzelinformationen weiterzugeben. Auch der Umstand, dass der Vertrag letztendlich nicht mit der Z GmbH sondern ihrem Geschäftsführer selbst zustande gekommen ist ändert hieran nichts, denn der BGH lehnte die Grundsätze der Identität bei starker persönlicher oder wirtschaftlicher Bindung für Verkäufermakler grundsätzlich ab.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.11.2018 I ZR 10/18
Vorinstanzen:
Landgericht Düsseldorf, Entscheidung vom 31.05.2017 11 O 390/15
Oberlandesgericht Düsseldorf, Entscheidung vom 19.12.2017 I-21 U 69/17