Bevollmächtigter und Vertretener gleichzeitig auf der Eigentümerversammlung?

(LG Karlsruhe, Urteil vom 21.7.2015, Az.: 11 S 118/14)

DAS THEMA

Häufig lassen sich Eigentümer durch Bevollmächtigte, nicht zuletzt die Verwaltung, auf den WEG-Versammlungen vertreten. Selten kommt es jedoch auch vor, dass ein Eigentümer zusammen mit einem Vertreter eine WEG-Versammlung besuchen möchte, insbesondere wenn dieser Vertreter, z. B. sein Anwalt, ihn in bestimmten Belangen unterstützen soll. Das LG Karlsruhe hat in diesem Urteil die herrschende Auffassung der Literatur bestätigt, wonach wegen des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der WEG-Versammlung eine gleichzeitige Teilnahme von Vertretenem und Vertreter an einer WEG-Versammlung grundsätzlich nicht möglich ist.

DER FALL

Im entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer ein Drittel der Miteigentumsanteile und eine Wohnung, der andere Miteigentümer
(und Vater des ersten Miteigentümers) hielt die anderen zwei Wohnungen und damit zwei Drittel der Anteile, und war außerdem Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Er brachte seine Ehefrau und seinen anderen Sohn zu der Eigentümerversammlung mit, die ihn für jeweils eine seiner Wohnungen vertreten sollten. Der Minderheitseigentümer verließ die Versammlung noch vor Beginn der Abstimmungen und focht sodann sämtliche Beschlüsse wegen der Teilnahme der Vertreter an der Versammlung an.

Das Landgericht befasste sich nicht mit dem Thema, ob es möglich ist, für jeweils eine Miteigentumseinheit jeweils einen Vertreter zu bestimmen, oder ob dies zu einer Multiplikation der Mitwirkungsrechte führen könnte und damit unzulässig wäre, auch wenn das im vorliegenden Fall  vereinbarte Objektstimmrecht gewahrt bleibt. Es hob die angefochtenen Beschlüsse vielmehr schon wegen des Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von WEG-Versammlungen auf.
Dieser Grundsatz der Nichtöffentlichkeit ergibt sich aus § 23 Abs. 1 WEG, nach dem die Willensbildung der Gemeinschaft in der „Versammlung der Wohnungseigentümer“ erfolgt. Daraus leitet die Rechtsprechung ab, dass Personen, die nicht Wohnungseigentümer sind, grundsätzlich nicht an der Versammlung teilnahmeberechtigt sind, die Versammlung also nicht öffentlich ist. Außenstehende Dritte sollen keinen Einfluss auf den Ablauf der Versammlung und auf die Meinungsbildung nehmen können. Eine Vertretung des einzelnen Wohnungseigentümers auf der WEG-Versammlung ist grundsätzlich möglich, kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, in der Teilungserklärung oder sonst, jederzeit beschränkt werden. Soweit eine solche Beschränkung nicht vorliegt, steht der Wohnungseigentümer allerdings vor der Wahl, entweder selbst an der Versammlung teilzunehmen, oder aber einen Vertreter zu schicken. Eine gleichzeitige Teilnahme sowohl des Wohnungseigentümers selbst als auch seines Vertreters verstößt gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit. Das Landgericht begründet dies mit folgenden Argumenten: Das Gesetz trage dem Gedanken der Waffengleichheit der Wohnungseigentümer untereinander Rechnung. Kein Mitglied der Gemeinschaft soll sich durch Begleiter unterstützen lassen, deren Auftreten den Diskussionsbeiträgen dieses Teilnehmers mehr Gewicht verleihen könnte. Ohne es auszusprechen, denkt das Gericht hierbei sicherlich an anwaltliche Begleitung und Rechtsrat während der Versammlung. Dies wäre ein Verstoß gegen das Verbot, Begleiter in die Versammlung mitzunehmen.
Das Landgericht hat darüber hinaus die Rolle des beklagten Mehrheitseigentümers auch als Verwalter der WEG nicht außer Acht gelassen. Auch als solcher darf er sich jedoch nicht vertreten lassen. Es bestehe durchaus die Möglichkeit, beide Rollen zu trennen und die Eigentümerinteressen neben der Rolle als Verwalter zu vertreten.
Am Ende des Urteils fasst das Gericht nochmals die gängige Rechtsprechung zur Kausalität von formalen Fehlern der Eigentümerversammlung zusammen. Solche formellen Fehler führen nur dann zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich
dieser Fehler auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat. Darlegungs- und beweispflichtig für die Frage, ob sich der formale Fehler unter keinen Umständen auf die Beschlussfassung ausgewirkt haben könnte, sind diejenigen Eigentümer, die den Beschluss verteidigen und für gültig halten. An die Widerlegung der Kausalitätsvermutung sind hohe Anforderungen zu stellen. Das Gericht geht davon aus, dass selbst in diesem Fall, wären Vater und Sohn alleine gewesen und nicht unter dem Einfluss von Ehefrau und Bruder gestanden, diese Diskussion und damit die Beschlussfassung hätte anders ausgehen können. Die Beschlüsse wurden daher allein wegen der Anwesenheit von Ehefrau und dem anderen Sohn des Mehrheitseigentümers aufgehoben.

Verwalter­strategie

Zu Beginn jeder Eigentümerversammlung ist daher zu klären, ob außer den Wohnungseigentümern auch Vertreter anwesend sind und welche Wohnungseigentümer nur vertreten werden, oder ob sowohl Wohnungseigentümer als gleichzeitig auch Vertreter anwesend sind. Dies ist mit den entsprechenden Miteigentumsanteilen abzugleichen. Sollte tatsächlich die Anwesenheit sowohl eines Vertreters als auch des Eigentümers festgestellt werden, ist für eine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich der Frage zu sorgen, ob der Vertreter zugelassen wird. Möglicherweise besteht eine Kompromisslösung darin, dass z. B. ein anwaltlicher Berater nur für einzelne Tagesordnungspunkte zugelassen wird und dann nur zu diesen Punkten in den Versammlungsraum gerufen wird.

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