Energetische Sanierung bei Mehrfamilienhaus Immobilienverwaltung - Symbolbild

Die energetische Sanierung

Herausforderungen und Lösungen für Immobilienverwalter


Energetische Sanierung -  Was müssen Immobilienverwaltungen wissen?


Eine energetische Sanierung umfasst alle baulichen Maßnahmen, die darauf abzielen, den Energieverbrauch eines Gebäudes dauerhaft und nachhaltig zu reduzieren. Dazu zählen beispielsweise die Installation moderner Heiz- und Lüftungssysteme, die Optimierung der Wärmedämmung sowie der Austausch oder die energetische Modernisierung von Fenstern.
Besonders die energetische Sanierung von Heizungssystemen rückt durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und die Klimaschutzziele der Bundesregierung verstärkt in den Fokus. Das GModG löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und schafft nach monatelanger politischer Diskussion wieder einen verlässlichen gesetzlichen Rahmen für den Heizungstausch und die Modernisierung der Wärmeversorgung. Für Immobilienverwaltungen ergeben sich daraus weiterhin neue Aufgaben und Verpflichtungen, insbesondere bei der Modernisierung von Heizungsanlagen und der Optimierung der Energieeffizienz in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG).

 

Schlüssel zur Klimaneutralität


Die energetische Sanierung und der Heizungstausch gehören zu den zentralen Aufgaben der Immobilienverwaltung. Das GModG schafft dafür einen neuen, verlässlichen gesetzlichen Kompass und macht eine strategische Planung und frühzeitige Umsetzung weiterhin unerlässlich.
Mit diesen Maßnahmen können Immobilienverwaltungen eine Schlüsselrolle bei der Umsetzung der Klimaschutzziele übernehmen:

  • Proaktive Kommunikation mit Eigentümergemeinschaften.
  • Nutzung von Fördermitteln zur finanziellen Entlastung.
  • Überwachung und Einhaltung gesetzlicher Fristen.

Durch ein klar strukturiertes Vorgehen und die Zusammenarbeit mit Fachfirmen und Energieberatern tragen Verwaltungen dazu bei, die Zukunftsfähigkeit der betreuten Immobilien durch energetische Sanierung zu sichern und langfristig Kosten zu senken.

 

Unsere Empfehlungen für Sie:

Energetische Sanierung: 
Rechtliche Vorgaben für WEG

Ende der pauschalen 65-Prozent-Regel - neue “Bio-Treppe” für fossile Heizungen
 

Mit dem GModG entfällt die bisherige pauschale 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Heizungstausch. Eigentümer können künftig zwischen unterschiedlichen Heizungsoptionen wählen. Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt stattdessen ab 2029 die sogenannte Bio-Treppe: Der vorgeschriebene Anteil klimafreundlicher Brennstoffe steigt stufenweise:
 

Zeitpunkt vorgeschriebener Anteil klimafreundlicher Brennstoffe

 

  • ab 2029  -  10:%
  • Stufe 2  -  15%
  • Stufe 3  -  30%
  • Ab 2024  -  60%

Übergangsregelung bei Heizungsausfall

 

Muss kurzfristig eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut werden, weil die bestehende Anlage irreparabel ausgefallen ist, wird für die Anwendung der Bio-Treppe grundsätzlich ein Übergangszeitraum von zwölf Monaten eingeräumt. Damit wird berücksichtigt, dass insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften eine alternative Wärmeversorgung nicht innerhalb weniger Tage geplant und beschlossen werden kann.

Nachweispflichten

 

  • Lieferanten klimafreundlicher Brennstoffe müssen die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen mit der Abrechnung bestätigen.
  • Eigentümer bzw. Belieferte müssen diese Unterlagen aufbewahren und auf Verlangen vorlegen.
  • Bei bestimmten technischen Erfüllungsoptionen sind zudem Unternehmererklärungen zugelassen.
  • Eine standardisierte, digitale Nachweisführung ist noch nicht abschließend etabliert und befindet sich in der Weiterentwicklung.

Offene Regelung: Grüngas- und Grünheizölquote


Die vorgesehene Grüngas- und Grünheizölquote ist im GModG noch nicht abschließend geregelt. Die Bundesregierung ist verpflichtet, bis zum 1. Dezember 2026 einen gesonderten Gesetzentwurf dazu vorzulegen, der klare Verantwortlichkeiten entlang der Lieferkette und digital prüfbare Nachweise regeln soll.
 

Förderung: Änderungen bei der BEG & Tipps für Immobilienverwaltungen

Zusage zur Fortführung der Förderung


Der Bundestag fordert die Bundesregierung im Beschluss auf, die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bis mindestens 2029 fortzuführen. Ebenso sollen die Förderung effizienter Wärmenetze gesetzlich abgesichert und die Fernwärmeregelungen (inkl. Wärmelieferverordnung) weiterentwickelt werden.

Kurzfristige Umstellung ab 9. Juli 2026 – wichtig für laufende Vorhaben

Unmittelbar vor dem Bundestagsbeschluss wurde die BEG kurzfristig umgestellt. Für Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften, die aktuell eine Sanierung planen, ist Folgendes relevant:

  • Seit 9. Juli 2026 können vorübergehend keine neuen Bestätigungen zum Antrag erstellt werden.
  • Für Projekte ohne bereits vorliegende Bestätigung besteht damit bis zum Start der neuen Förderbedingungen am 21. Juli 2026 faktisch ein Antragsstopp.
  • Bereits erteilte Zusagen bleiben bestehen.
  • Liegt bereits eine Bestätigung vor, kann noch bis zum 20. Juli 2026 ein Antrag zu den bisherigen Bedingungen gestellt werden.
  • Es handelt sich nicht um einen vollständigen Förderstopp – für neu vorbereitete Vorhaben kam die Unterbrechung jedoch kurzfristig und ohne ausreichenden Vorlauf.

Praxistipp für Verwaltungen: Prüfen Sie für alle laufenden Sanierungsvorhaben, ob bereits eine Bestätigung zum BEG-Antrag vorliegt. Ist das der Fall, sollte der Antrag nach Möglichkeit noch bis zum 20. Juli 2026 zu den bisherigen Konditionen gestellt werden. Liegt keine Bestätigung vor, verzögert sich die Antragstellung voraussichtlich bis zum 21. Juli 2026, wenn die neuen Förderbedingungen greifen.

To-Dos für Immobilienverwaltungen


1. Informationen einholen und dokumentieren: Die Verwaltung sollte weiterhin Daten über bestehende Gasetagenheizungen und Einzelheizungen sammeln, um Sanierungsmaßnahmen fundiert planen zu können.

2. Frühzeitige Eigentümerversammlungen organisieren: Insbesondere bei Heizungsausfällen sollte die 12-monatige Übergangsfrist der Bio-Treppe genutzt und rechtzeitig ein Beschluss über die Wärmeversorgung herbeigeführt werden.

3. Individuelle Sanierungsfahrpläne erstellen: Ein Sanierungsfahrplan hilft Eigentümergemeinschaften, langfristige Maßnahmen strategisch zu planen und im Havariefall schnelle Entscheidungen zu ermöglichen.

4. BEG-Förderstatus laufender Projekte prüfen: Verwaltungen sollten für alle laufenden Vorhaben zeitnah klären, ob eine BEG-Bestätigung vorliegt, um die Frist 20./21. Juli 2026 nicht zu verpassen

5. Nachweisdokumentation vorbereiten: Bei neu eingebauten fossilen Heizungen müssen künftig Lieferantenbestätigungen zum Anteil klimafreundlicher Brennstoffe aufbewahrt und auf Verlangen vorgelegt werden können.

 

Häufig gestellte Fragen (FAQ) 

Welche Pflichten ergeben sich für Immobilienverwaltungen aus dem GModG?

Immobilienverwaltungen müssen Eigentümergemeinschaften bei der Wahl der Heizungsoption unterstützen, die neuen Nachweispflichten bei fossilen Heizungen im Blick behalten und über die aktuellen Fördermöglichkeiten informieren. Die bisherige pauschale 65-Prozent-Regel ist entfallen; für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt ab 2029 die Bio-Treppe.

Was bedeutet die „Bio-Treppe"?

Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen schreibt das GModG einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe vor: 10 % ab 2029, danach schrittweise über 15 % und 30 % bis auf 60 % im Jahr 2040.

Gibt es eine Übergangsfrist bei Heizungsausfall?

Ja. Fällt eine Heizung irreparabel aus und muss kurzfristig eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut werden, gilt für die Anwendung der Bio-Treppe grundsätzlich ein Übergangszeitraum von zwölf Monaten.

Welche Fördermittel stehen für energetische Sanierung zur Verfügung?

Zentral ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die laut Bundestagsbeschluss bis mindestens 2029 fortgeführt werden soll. Seit dem 9. Juli 2026 gibt es jedoch eine kurzfristige Umstellung: Bis zum 21. Juli 2026 können für neue Vorhaben ohne bereits vorliegende Antragsbestätigung keine neuen Anträge gestellt werden; bereits erteilte Zusagen bleiben bestehen.

Was passiert bei Nichteinhaltung von Fristen bzw. Nachweispflichten?

Werden Nachweise zu klimafreundlichen Brennstoffanteilen nicht aufbewahrt oder vorgelegt bzw. gesetzliche Fristen nicht eingehalten, drohen rechtliche Risiken und ein möglicher Verlust von Fördergeldern.

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