Möge die Vollmacht mit dir sein?!

Die Bevollmachtung des Verwalters ist ein strittiges Thema. Im Hinblick auf den Abschluss mehrjähriger Verträge sogar ein zweischneidiges Schwert.

Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft und mit Wirkung für und gegen diese sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.

Die Wohnungseigentümer sind also in der Lage, dem Verwalter durch Stimmenmehrheit eine weitergehende Ermächtigung zu erteilen, die über die in den Nummern 1 bis 6 dargelegte Vertretungsmacht hinausgeht. Der Begriff der Rechtshandlung ist dabei als Oberbegriff für Handlungen zu verstehen, durch die Rechtsfolgen ausgelöst werden. Unter Rechtsgeschäften sind ein- oder mehrseitige Rechtsgeschäfte zu verstehen, sodass der Abschluss von Verträgen, die Kündigung von Verträgen, die Erklärung eines Rücktritts, die Erklärung einer Aufrechnung usw. hierunter fallen.

Wie wird ermächtigt – und mit welchen Folgen?

Die Ermächtigung kann durch Vereinbarung oder durch Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit erfolgen. Sie ist Tatbestandsmerkmal für die Entstehung der gesetzlichen Vertretungsmacht des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Erfolgt die Ermächtigung durch Vereinbarung, so ist eine vertragliche Regelung aller Wohnungseigentümer erforderlich, wobei diese bereits durch den teilenden Eigentümer bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Aufnahme in die Gemeinschaftsordnung erfolgen kann.

Insoweit handelt es sich nach Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft um eine vertragliche Regelung aller Wohnungseigentümer untereinander, die auch das Rechtsverhältnis zum Verwalter gestaltet; eine Aufnahme der Ermächtigung in den Verwaltervertrag ist dann nicht notwendig. Die Ermächtigung durch Beschluss kann auch konkludent gefasst werden. Damit wohnt einem Beschluss, mit dem über die Umsetzung einer Maßnahme entschieden werden soll, auch die spezielle Ermächtigung zur Vornahme der dazu erforderlichen Rechtsgeschäfte inne. Hier ist allerdings zu beachten, dass Beschlüsse aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen sind, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der Wohnungseigentümer ankommt. Die Annahme einer konkludent erteilten rechtsgeschäftlichen Vertretungsmacht muss sich hieran messen lassen.

Besonderheiten im Verwaltervertrag

Eine Ermächtigung des Verwalters kann aber auch im Verwaltervertrag geregelt sein, zumal es sich hier um eine besondere Variante der im Gesetz vorgesehenen Ermächtigung durch Mehrheitsbeschluss handelt. Der Verwaltervertrag beruht stets auf einem Beschluss der Wohnungseigentümer. Zu untersuchen ist in diesem Zusammenhang die Möglichkeit, dem Verwalter eine generelle Ermächtigung zur Vornahme von Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen zu erteilen. Eine solche generelle Ermächtigung kann durchaus zweckmäßig sein und die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft erleichtern, da der Verwalter dadurch in die Lage versetzt wird, rasch zu handeln, ohne jeweils die Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Vornahme von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen einholen zu müssen.

Ist eine generelle unbeschränkte Ermächtigung des Verwalters erteilt, so ist er im Zweifel zur Vornahme aller Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen namens der Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, auch wenn sie nicht der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Hier wäre sogar an den Erwerb eines Grundstücks zu denken, an die Aufnahme eines Kredits oder ähnliche Rechtsgeschäfte.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Außenverhältnis uneingeschränkt rechtsfähig, also nicht nur in denjenigen Angelegenheiten, die zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Sie kann jede Art von Rechtsgeschäft eingehen.

Für und wider ordungsgemäße Verwaltung

Nun ist die Rechtsfähigkeit einer juristischen Person nach deutschem Recht gerade nicht auf ihren Zweck beschränkt. Lediglich bei offensichtlichem Missbrauch der Vertretungsmacht könnte ein solches Rechtsgeschäft des Verwalters nicht für und gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wirken. Eine generelle Ermächtigung durch Vereinbarung oder einstimmigen Beschluss aller Wohnungseigentümer, vgl. § 21 Abs. 1 WEG, begegnet wohl keinen rechtlichen Bedenken. Die Erteilung einer Generalermächtigung durch Mehrheitsbeschluss hingegen muss ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG entsprechen. Nachdem mit der Erteilung einer derartigen Generalvollmacht das Risiko der Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers nach § 10 Abs. 8 WEG für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft einhergeht, widerspricht eine unbeschränkte generelle Ermächtigung des Verwalters in den allermeisten Fällen ordnungsmäßiger Verwaltung. Etwas anderes gilt wohl, wenn die generelle Ermächtigung durch Mehrheitsbeschluss auf Angelegenheiten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beschränkt wird.

Je mehr Rechte, desto mehr Pflichten

Wird eine generelle Ermächtigung zur Vornahme von Rechtsgeschäften erteilt, erweitert sich auch das Haftungsrisiko des Verwalters. Ist er generalbevollmächtigt, so wird sich hieraus auch eine Verpflichtung ergeben, jeweils unverzüglich das im konkreten Fall tatsächlich Erforderliche auch zu unternehmen. Dem Verwalter wächst hier eine Verantwortung zu, die schwer auszufüllen ist, weil er im Außenverhältnis unbeschränkt tätig werden kann.

Insoweit sollte von generellen Ermächtigungen nach Möglichkeit Abstand genommen werden. Ist eine generelle Ermächtigung aber in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthalten, so wird sich der Verwalter dem nicht entziehen können. Gleichwohl wird aber davon auszugehen sein, dass sich die Gemeinschaft, ungeachtet der Erteilung der generellen Ermächtigung, nicht aus dem Anspruch ihrer eigenen Rechte begeben wollte. Kommt es aufgrund der erteilten Ermächtigung an den Verwalter zum Abschluss längerfristiger Verträge, so ist dem Verwalter anzuraten, möglichst kurze Laufzeiten zu wählen, um ggf. ergänzend eine Weisung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss einzuholen. Ansonsten läuft er Gefahr, sich dem Vorwurf auszusetzen, eine ungünstige Vertragsgestaltung gewährt und die WEG auch noch zu lange gebunden zu haben.

Auch insoweit gilt: Drum prüfe wer sich ewig bindet, ob sich nicht was Besseres findet.

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