Verhindert der Mieter den Zutritt zur Wohnung, um erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen durchführen zu lassen, kann dies eine fristlose Kündigung zur Folge haben. Der Vermieter muss die Duldungspflicht nicht zuvor in einem Rechtsstreit klären. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in der vergangenen Woche entschieden.
Der Fall
Die Vermieterin verlangt von den Mietern nach einer fristlosen Kündigung die Räumung der Wohnung.
Im Jahr 2010 stellte die Vermieterin fest, dass der Dachstuhl des Gebäudes mit Hausschwamm befallen war. Die Mieter zogen darauf hin in ein Hotel. So konnten die Notmaßnahmen durchgeführt werden. Nach deren Beendigung zogen die Mieter zurück in ihre Wohnung.
Als die Vermieterin im April 2011 weitere Maßnahmen zur Schwammbeseitigung durchführen wollte, erhielt sie keinen Zutritt zur Wohnung. Darauf folgte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Erst nach Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Zutritt zu Wohnung gewährten die Mieter Zutritt.
Im November 2011 sprach die Vermieterin erneut eine fristlose Kündigung aus. Diese stützte sie u.a. darauf, dass die Mieter im November 2011 den Zugang zu einem ihrer Wohnung zugehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.
Amts- und Landgericht haben die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Verhalten der Mieter sei keine so erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertige. Die Mieter dürften die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst vor Gericht klären lassen, ohne allein deshalb den Verlust der Wohnung befürchten zu müssen. Die Vermieterin hätte daher zunächst Duldungsklage erheben müssen.
Die Entscheidung
Der BGH hat aktuell das Urteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen. Die Kündigung war nicht deshalb unwirksam, weil die Vermieterin zuvor nicht auf Duldung der Maßnahmen geklagt hat.
Eine auf Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses kommt nicht generell erst dann in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten querulatorische Züge zeigt. Eine solch schematische Betrachtung berücksichtigt nicht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und dessen wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können. Unter Umständen kann der Vermieter daher ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen haben.
Es hätte daher vom Landgericht festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend diese waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben und welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Vermieterin hatte. Darüber hinaus hätte ermittelt werden müssen, welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Vermieterin dadurch entstanden sind, dass die Mieter ihr den begehrten Zutritt erst mit einer Verzögerung von einem halben Jahr gewährt haben. Das Landgericht muss diese Feststellungen nun nachholen.
(BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13)