10 Fakten - rund um die Verwalterzertifizierung

Ab 1. Dezember 2022 endet die Übergangsfrist für eine der zentralen Neuerungen des novellierten Wohnungseigentumsgesetzes (WEG): die Verwalterzertifizierung. Zum Redaktionsschluss war eine die Zertifizierung regelnde Rechtsverordnung vom Bundesjustizministerium vorgelegt und beschlossen worden. Ende November wird sie im Bundesrat behandelt, der ihr zustimmen muss. Das Folgende bezieht sich auf den vorläufigen Kenntnisstand, vorbehaltlich etwaiger Änderungen. Ab Dezember wird eine Sonderseite des VDIV Deutschland online über die dann aktuelle Rechtslage informieren: www.zertifizierter-verwalter.info

1. Wen betrifft’s?
Die Pflicht zur Zertifizierung betrifft nur die Wohnungseigentumsverwaltung – im Unterschied zur Weiterbildungsverpflichtung, die als gewerberechtliche Regelung für alle Wohnimmobilienverwalter gilt. Daher ist die Zertifizierung auch keine Voraussetzung für die Erteilung der Erlaubnis zur gewerblichen Ausübung der Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter.

2. Was gilt für Bestellungsbeschlüsse?
Ein Beschluss über die Verwalterbestellung entspricht ab 1. Dezember 2022 nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter zertifiziert oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist. Ist dies nicht der Fall, wird der Beschluss über die Verwalterbestellung auf Anfechtung hin vom Gericht für unwirksam erklärt. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist ist der Beschluss aber bestandskräftig.

3. Ausnahmen
Es gibt eine dauerhafte Ausnahme von der Zertifizierung: Wenn eine Eigentümergemeinschaft weniger als neun Sondereigentumsrechte hat, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden soll und weniger als ein Drittel der Eigentümer nach Köpfen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt, ist auch die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters ordnungsmäßig.

Greift diese Ausnahme nicht, gilt dennoch: Wenn sich alle Eigentümer einig sind und eine Beschlussanfechtungsklage nicht droht, kann auf die Zertifizierung des Verwalters verzichtet werden. Ein gesetzliches Verbot, einen nicht zertifizierten Verwalter zu bestellen, gibt es nicht.

4. Was ist nachzuweisen?
Ein Verwalter ist zertifiziert, wenn er vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für diese Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die IHK erteilt dann ein entsprechendes Zertifikat.

Einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist, wer eine „anderweitige Qualifikation“ vorweisen kann: die Befähigung zum Richteramt, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt oder eine entsprechende Berufsausbildung. Dazu gehören Immobilienkaufleute und Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, ebenso der per Weiterbildung erreichte Abschluss „Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in“.

Achtung: Zertifizierten Verwaltern Gleichgestellte dürfen sich nicht als „zertifizierte Verwalter“ bezeichnen. Voraussetzung dafür ist immer das Bestehen der Prüfung vor der IHK.

5. Quereinsteiger
Es gibt keine „Alte-Hasen-Regelung“: Eine langjährige Tätigkeit als Wohnungseigentumsverwalter reicht nicht, um als zertifiziert oder gleichgestellt zu gelten. Das heißt: Viele Verwalter, die aus anderen Berufen kommen, werden unabhängig von der Dauer ihrer bisherigen Tätigkeit nicht um eine Zertifizierung herumkommen.

6. Sonderregeln nach Rechtsform
Für Verwaltungsunternehmen, die als juristische Person oder Personengesellschaft agieren, gelten besondere Regelungen: Sie dürfen sich als zertifizierte Verwaltung bezeichnen, wenn mindestens die Hälfte der Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben und die anderen Beschäftigten dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Haben weniger als die Hälfte der Beschäftigten die Prüfung bestanden und sind die übrigen dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt, darf sich das Unternehmen als „einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt“ bezeichnen. Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind Beschäftigte, die Eigentümerversammlungen leiten oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalter treffen.

7. Die Übergangsfrist
Für schon bestellte Verwalter gibt es eine Übergangsfrist: Grundsätzlich können Eigentümer ab 1. Dezember 2022 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Für am 1. Dezember 2020 bereits bestellte Verwalter legt das WEG aber fest, dass diese gegenüber der jeweiligen Eigentümergemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert gelten. Das gilt aber nicht für Neubestellungen nach dem 1. Dezember 2020.

8. Wer prüft?
Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter kann vor jeder IHK abgelegt werden, die die Zertifizierung anbietet. Eine örtliche Beschränkung gibt es nicht, sodass man nicht an die IHK des Wohn- oder Firmensitzes gebunden ist. Es werden voraussichtlich nicht alle IHK die Zertifizierungsprüfung anbieten.

9. Wie wird geprüft?
Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ist nicht öffentlich. Sie besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Die Teilnahme an der mündlichen Prüfung setzt das Bestehen der schriftlichen Prüfung voraus. Die schriftliche Prüfung dauert mindestens 90 Minuten. Sie kann auf Papier, elektronisch (online) oder in einer Kombination aus beidem durchgeführt werden. In der mündlichen Prüfung können bis zu fünf Personen gleichzeitig geprüft werden; auf jeden Prüfling müssen aber mindestens 15 Minuten Prüfungszeit entfallen. In der schriftlichen Prüfung sind vier Themenbereiche praxisbezogen zu prüfen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (nur Grundkenntnisse), rechtliche Grundlagen, kaufmännische Grundlagen und technische Grundlagen. Gegenstand der mündlichen Prüfung muss auf jeden Fall das Wohnungseigentumsrecht sein; die anderen Prüfungsgegenstände können zusätzlich geprüft werden.

Das Zertifikat wird erteilt, wenn sowohl in der schriftlichen als auch in der mündlichen Prüfung mindestens 50 Prozent der möglichen Punkte erreicht wurden. Bei Nichtbestehen kann die Prüfung beliebig oft wiederholt werden.

10. Die Kosten
Der Gesetzgeber schätzt, dass sich die Kosten für die Prüfung bei der IHK auf durchschnittlich 340 Euro belaufen werden.