10 Tipps für den Abschluss von Bauverträgen

1. Vertragspartner prüfen

EIne Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als privater Bauherr kann im Rahmen von Erhaltungsmaßnahmen mit ganz unterschiedlichen Vertragspartnern konfrontiert sein. Ausschlaggebend für die Wahl des zukünftigen Vertragspartners, sei es ein Planer oder ein Bauunternehmer, ist, ob dieser tatsächlich in der Lage sein wird, das Bauvorhaben fachlich und finanziell umzusetzen. Anhaltspunkte können Größe, Leistungsangebot, Referenzen und Rechtsform des Unternehmens sein. Entsprechende Informationen sollten vor Vertragsschluss z. B. über die Website bzw. das Impressum des potenziellen Ver­tragspartners eingeholt werden. Hinweise zur Liquidität und zum Insolvenzrisiko können die einschlägigen Internetseiten zu Wirtschaftsauskünften geben, z. B. www.creditsafe.com oder www.creditreform.de.

2. Klarheit über Vertragsart verschaffen

Die konkrete Vertragsart richtet sich grundsätzlich nach dem Vertragspartner (Bauunternehmer, Bau­träger oder Architekt) und dem Vertragsinhalt, d. h. ob der Vertrag die Sanierung aus einer Hand oder nur einzelne Gewerke umfassen soll. Hieraus ergeben sich unterschiedliche Vertragsarten und Gestaltungsmög­lichkeiten, über die man sich zur Vorbereitung auf die Eigentümerversammlung, jedenfalls vor Vertragsunter­zeichnung, unter fachanwaltlicher Beratung hinreichend Klarheit verschaffen sollte.

3. Vertragsgegenstand möglichst exakt und vollständig regeln

Um einem späteren Streit über das vertragliche „Planungs­oder Bau-Soll“ und der korrespondierenden Vergütung vorzubeugen, sollte großes Augenmerk auf vollständige Vertragsunterlagen und transparente Geschäftsbedingungen gelegt werden. Art und Umfang der Leistung sollten möglichst exakt und abschließend geregelt werden. Vollständigkeits- und Komplettklauseln, die Planer für die GdWE gerne verwenden, helfen mangels Wirksamkeit nicht weiter. Empfehlenswerter ist es, die Leistung funktional und als Mindestleistung bestimmte Arbeitsschritte zu beschreiben. Dies stellt allerdings hohe Anforderungen an einen Planer. Ohne begleitende rechtliche Beratung ist dies nicht empfehlenswert.

4. Termine für Bauzeit festlegen

Der Vertrag sollte unabhängig von der Vertragsart verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Ist dieser Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch unklar, sollte der Vertrag zumindest Angaben zur Dauer der Bauausführung enthalten. Für die Beauftragung eines Planers gilt nichts anderes.

5. Preissicherheit schaffen; Bestand untersuchen

Vertragsänderungen oder -ergänzungen sind in der Regel mit erheblichen Mehrkosten – auch für eine verlängerte Bauzeit – verbunden. Umso wichtiger ist es, vor Vertragsschluss die konkreten Kosten für die vereinbarten Arbeiten einschließlich aller Alternativen oder Bedarfs­positionen zu verhandeln, die dann idealerweise zu einem Pauschalfestpreis zusammengefasst werden. Das wird nur möglich sein, wenn man nach präziser Bestandsaufnahme die geschuldete Leistung genau beschrieben hat.

6. Zahlung nach Baufortschritt und Absicherung vereinbaren

Es versteht sich von selbst, dass nur bautenstandsabhän-gige Abschlagszahlungen vereinbart und geleistet werden sollten. Entscheidend ist, dass diese mit dem Wert der bereits erbrachten Arbeiten übereinstimmen, also keine finanziellen Vorleistungen der GdWE erbracht werden, was § 632a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entspricht. § 650m BGB, der für den Verbraucherbauvertrag die Stellung einer Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der verein­barten Gesamtvergütung mit der ersten Abschlagszahlung vorsieht, gilt für die Vergabe von Erhaltungsmaßnahmen einer GdWE nicht. Wichtig ist es daher, zugunsten der GdWE Sicherheiten zu vereinbaren. Üblich sind Erfüllungs­sicherheiten von zehn Prozent und Mängelsicherheiten von fünf Prozent bezogen auf die Gesamtvergütung. Da die Erstellung einer Sicherungsabrede äußerst komplex ist, sollte man sie einem Fachanwalt überlassen. Allgemein zugängliche Muster „halten“ selten.

7. Vertragsstrafe bei schuldhafter Überschreitung der Bauzeit festlegen

Die wenigsten Bauvorhaben gelingen ohne Bauzeitüberschreitung. Hieraus ergeben sich häufig erhebliche Mehrkosten für alle Beteiligten. Bei Verzug kann die GdWE Ersatz des Verzögerungsschadens fordern. Dieser lässt sich selten vollständig darlegen. Aus diesem Grund sollte eine Vertragsstrafe bei Verzug mit der Fertigstellung vereinbart werden.

8. Förmliche Abnahme des Bauvorhabens vereinbaren

Die Abnahme ist u. a. relevant für die Fälligkeit der Schlussvergütung, die Beweislast und den Beginn der Mängelverjährungsfrist. Aufgrund der Rechtsfolgen ist es ratsam, ausschließlich eine förmliche Abnahme, die eine gemeinsame Begehung mit dem Vertragspartner sowie die Unterzeichnung eines Protokolls verlangt, zu vereinbaren. Bei der Begehung sollte die GdWE (für die Verwaltung ist das schon aus Haftungsgründen mehr als ratsam) einen Sachverständigen (idealerweise öffentlich bestellt und vereidigt) hinzuziehen, der die vorhandenen Mängel dokumentiert, die sich die GdWE dann im Abnahmeprotokoll vorbehalten muss. Behält sie sich bekannte Mängel nicht vor, kann sie nur noch Schadensersatz verlangen.

9. Übergabe erforderlicher Unterlagen im Bauvertrag regeln

Es sollte bereits bei Angebotsabfrage geklärt werden, welche Unterlagen die GdWE braucht, um die ordnungs­gemäße Leistungserbringung beurteilen zu können. Deren Vorlage muss ausdrücklich geregelt werden. Noch wichtiger ist es, die Vorlage derjenigen Unterlagen zu vereinbaren, die die GdWE zukünftig zur Bewirtschaftung, Unterhaltung oder zur Erhaltung sinnvollerweise benötigt. Gleiches gilt für solche Unterlagen, die die GdWE braucht, um die Ein­haltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben nachzuweisen oder Förderungen zu beantragen oder zu erhalten. Zusätzlich sollte im Vertrag geregelt werden, dass der Unternehmer Bedienungsanleitungen, Berechnungen und Unterlagen wie etwa zur Gebäudetechnik spätestens bei Abnahme übergibt.

10. Fünfjährige Verlängerungsfrist für Mängelansprüche beachten

Mängel zeigen sich oftmals erst lange nach der Abnahme. Diese können innerhalb der fünfjährigen Mängelver­jährungsfrist, die mit der Abnahme beginnt, gegenüber dem Vertragspartner geltend gemacht werden. Deshalb muss der Ablauf der Frist mit großzügigen Vorfristen notiert und überwacht werden. Dies wird von Verwaltungen gerne übersehen. Rechtzeitig vor Ende der Mängelver­jährungsfrist sollte eine ausführliche Ortsbegehung durchgeführt werden, um bis dahin nicht erkannte Mängel noch rechtzeitig geltend machen zu können. Reagiert der Vertragspartner auf Mängelrügen nicht, sollte spätestens dann ein Fachanwalt hinzugezogen werden, damit dieser vor Ablauf der Verjährungsfrist diese durch Einleitung gerichtlicher Maßnahmen hemmen kann.