10 Tipps für die energetische Sanierung

Für Verwalter ergeben sich vielfältige Risiken, aber auch Potenziale, um sich vom Wettbewerb abzuheben. Ergo sollte die Planung und fachgerechte Umsetzung von energetischen Sanierungen immer von einem unabhängigen Experten begleitet werden.

1. Einen Sanierungsfahrplan erstellen
Häufig werden energetische Maßnahmen unter Zeitdruck durchgeführt, weil notwendige Sanierungen bis zum letzten Moment aufgeschoben werden. Dies führt dann zu oft sinnlosen, auch teuren Ausführungen, weil anschließende Schritte nicht bedacht werden. Wenn die Fassade gedämmt wird und die Fenster erst fünf Jahre später erneuert werden, ist in der Regel ein fachgerechter Anschluss der neuen Fenster an das Wärmedämmverbundsystem nicht mehr möglich und die relativ neue Fassade wird beschädigt. Um dies zu vermeiden, sollte in Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Experten ein Sanierungsfahrplan erstellt werden. Das Bundesamt für Ausfuhr- und Wirtschaftskontrolle (BAfA) bezuschusst dies im Rahmen einer „Vor-Ort-Beratung“ mit 60 Prozent der Kosten.

2. Bauschäden vermeiden
Schlecht geplante energetische Sanierungen können zu Bauschäden führen. So ist bei Veränderung der Luftdichtheit durch Fenstertausch oder Dachsanierung ein Lüftungskonzept nach DIN 1946 Teil 6 zu erstellen. Weiterhin sollten bei Dämm-Maßnahmen auch immer mögliche Wärmebrücken betrachtet und bei Bedarf ausgeschaltet werden.

3. Das richtige Timing
Alle Bauteile und die Anlagentechnik eines Gebäudes haben eine gewisse Lebenserwartung. Sie hängt natürlich wesentlich von der jeweiligen Wartung und Beanspruchung ab. Man kann jedoch grob davon ausgehen, dass Fassaden und Dächer alle 40 Jahre erneuert werden müssen, Fenster ca. 25 bis 30 Jahre halten und Heizkessel nach 15 Jahren zu ersetzen sind. Der Zeitpunkt einer notwendigen Instandsetzung ist in der Regel der beste Termin für zusätzliche energetische Sanierungen. Wenn z. B. der Putz Risse aufweist und sowieso ausgebessert werden muss, bestehen die Mehrkosten für eine Dämmung nur noch aus dem fachgerechten Aufbringen der Dämmplatten und dem Herstellen der Anschlüsse. Gerüst-, Putz- und Farbkosten fallen ja sowieso an. In solchen Fällen amortisieren sich energetische Sanierungen besonders schnell!

4  Die Umsetzung gesetzlicher Vorgaben
Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2013) schreibt derzeit Folgendes zwingend vor: Dämmung von obersten Geschossdecken, Dämmung von Heizungsleitungen in unbeheizten Bereichen und Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind. Verwalter haben die Pflicht, Eigentümergemeinschaften auf diese ­Notwendigkeiten hinzuweisen und auf ihre Umsetzung zu dringen.

5. Nutzung von ­Fördermitteln
Für energetische Sanierungen gibt es zahlreiche Fördertöpfe. Ein qualifizierter Energieberater hilft dabei, einen Überblick zu bekommen, und sondiert, welche Fördermittel wo sinnvoll eingesetzt werden können. Hierbei sind KfW und BAfA die wichtigsten Geldgeber, aber auch regional verfügbare Programme erbringen Zuschüsse von bis zu 60 Prozent der ­Kosten einer Maßnahme und zinsgünstige ­Finanzierungen.

6.  Baubegleitung durch Experten

Nutzen Sie das Fachwissen erfahrener Energieberater! Im Rahmen einer Baubegleitung unterstützen sie bei der Planung, Einholung von Angeboten, Überwachung der Qualität am Bau und der optimalen Nutzung der Fördermittel. Die Effizienzexperten übernehmen auch einen Großteil der lästigen Bürokratie bei der Antragsstellung. Bei Subventionierung von Maßnahmen durch die KfW werden auch die Kosten für die Experten zur Hälfte übernommen (bis max. 8 000 Euro). Gut ausgebildete Energieberater sind auf der Expertenliste der Deutschen Energieagentur (dena) oder auf den Internetseiten des Deutschen Energieberater-Netzwerk (DEN) e.V. zu finden:
www.energie-effizienz-experten.de
www.den-ev.de

7. Energieberater überzeugen
Häufig wird engagierten Hausverwaltungen von sanierungsunwilligen Eigentümern Vetternwirtschaft mit Handwerkern unterstellt. Unabhängige externe Energieberater können hier zur fachlichen und sachlichen Argumentation bei den Eigentümern beitragen und auch die meist unsinnigen Einwände der „Sparfüchse“ widerlegen – z. B. in der Eigentümerversammlung. Bei einer geförderten „Vor-Ort-Beratung“ wird diese Leistung ebenfalls großzügig bezuschusst.

8.  Lüftungskonzept umsetzen
Das beim Tausch von Fenstern und der Sanierung von Dächern erforderliche Lüftungskonzept ist nur eine Empfehlung. Sie sollte jedoch sehr ernst genommen werden: Treten nach der Sanierung Probleme mit Schimmel oder mangelhafter Raumluftqualität auf, sind diese wesentlich kostspieliger zu beseitigen, als wenn gleich bei der Sanierung eine vernünftige Lüftungsmaßnahme umgesetzt wird. Grundsätzlich wird heute luftdicht gebaut; es muss also im Falle einer Sanierung immer darüber nachgedacht werden, woher die lebensnotwendige Raumluft kommen soll.

9. Contracting-Angebote prüfen
Gerade beim Austausch der Heizungsanlage in größeren Gebäuden lohnt es sich, zu prüfen, ob die Investition durch einen Contractor erfolgen kann: Er finanziert und betreibt die neue Heizungsanlage und stellt der WEG lediglich die Kosten für die gelieferte Wärme in Rechnung. Bei fairer Vertragsgestaltung kann so eine Win-Win-Situation entstehen, weil die WEG sich die Investitionskosten spart. Eventuell ist bei dieser Gelegenheit auch in Erwägung zu ziehen, ob man auf einen anderen Brennstoff
umsteigt.

10. Die Nachhaltigkeit ins Auge fassen
Die sogenannten Lebenszykluskosten spielen für die Planung von Investitionen eine immer wichtigere Rolle. Sie umfassen nicht nur den Anschaffungspreis, sondern auch eventuelle Einsparungen oder z. B. Kosten für die Entsorgung verbauter Materialien bei der nächsten Sanierung. Gerade bei Fassadendämmungen wird dieses Thema zurzeit heiß diskutiert: Das nicht ganz zu Unrecht häufig kritisierte Polystyrol weist hier beispielsweise eine gute Prognose auf, weil Verfahren zur Herstellung von synthetischem Öl aus den zurückgebauten Fassaden bereits erprobt werden. Die viel gepriesene Mineralwolle hingegen kann bisher nur deponiert werden und weist in der Herstellung eine wesentlich schlechtere Energiebilanz auf.

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