10 Tipps für die reibungslose Gewährung von WEG-Darlehen

Die Gewährung eines Darlehens an Wohnungseigentümergemeinschaften folgt einem gleich bleibenden, strukturierten Ablauf. Dessen Einhaltung ermöglicht eine reibungslose Darlehensbeantragung und Auszahlung der Darlehensmittel. Hegt die WEG den Wunsch, ein Darlehen aufzunehmen, sollte der zuständige Immobilienverwalter sich als erstes mit den notwendigen Anforderungen, dem allgemeinen Ablauf und den bei der finanzierenden Bank vorzulegenden Unterlagen vertraut zu machen.

1. Beschlusskompetenz der WEG

In seinem Urteil vom 28.9.2012 hat der BGH entschieden, dass die WEG zur Deckung ihres Finanzierungsbedarfes auch die Aufnahme von Darlehen beschließen kann. Der BGH führt weiterhin aus, dass es im Ermessen der WEG liege, ob sie ihren aktuellen Finanzbedarf durch Erhebung von Sonderumlagen, der Nutzung von Instandhaltungsrückstellungen oder durch die Aufnahme von Darlehen decke.

2. Beschluss über die ­Darlehensaufnahme

Kernpunkt einer jeden Darlehensbeantragung im Namen einer WEG ist ein bestandskräftiger Beschluss zur Darlehensaufnahme. Der Beschluss muss die Bevollmächtigung des Verwalters zur Darlehensaufnahme und die Festlegung der Darlehensrückzahlung über den Wirtschaftsplan beinhalten. Des Weiteren soll enthalten sein, welche Maßnahme zu finanzieren ist und welcher Betrag der Rücklagen dafür eingesetzt werden soll. Weitere Details zum Darlehen sind ebenfalls­ ­anzugeben.

Tipp: Fragen Sie Ihre Bank, ob sie Ihnen einen Musterbeschluss zur Verfügung stellen kann.

3. Unterlagen

Für die Darlehensbeantragung sind i. d. R. einige Unterlagennachweise bzw. Informationen notwendig, die die finanzierende Bank von Ihnen benötigt. Hierzu halten die meisten Banken Checklisten bereit, die Ihnen dabei helfen, alle Unterlagen vollständig beizubringen, damit bei der Bearbeitung des Darlehens keine unnötigen Rückfragen und Verzögerungen entstehen.

4. Eigenkapitaleinsatz

Analog einer privaten Immobilienfinanzierung verlangen Banken meistens auch von Wohnungseigentümergemeinschaften einen entsprechenden Eigenkapitaleinsatz, der in der Regel einem bestimmten Prozentsatz der Investitionskosten entspricht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bank den Eigenkapitaleinsatz üblicherweise vorrangig verlangt. Das heißt, dass erst nach Einsatz der eigenen Mittel der WEG eine Darlehensauszahlung erfolgt. Sofern der vorrangige Eigenkapitaleinsatz gefordert wird, ist abzuklären, ob und in welcher Form dieser nachgewiesen werden muss. Beispielsweise über entsprechende Konto­umsätze oder Bestätigungen über bezahlte Rechnungen.

5. Eigenkapitalnachweis

Rückstellungen, die bereits vorhanden sind, können mit entsprechenden Kontoauszügen nachgewiesen werden. Natürlich kann die finanzierende Bank direkt auf den Kontostand der Wohnungseigentümergemeinschaft zugreifen, sofern bei dieser Bank auch das Rückstellungskonto geführt wird. Sofern das Finanzierungskonzept der WEG neben der Darlehensaufnahme auch noch die Erhebung einer Sonderumlage vorsieht, sollte unbedingt vorher mit Ihrer Bank der Mittel­einsatz abgeklärt werden. Unter Umständen ist ein späterer Eigenkapitaleinsatz möglich – oder der Nachweis muss erst vor Darlehensauszahlung, nicht schon zur Bearbeitung des Darlehens, erbracht werden.

6. KfW-Darlehens­mittel

Bei der Gewährung von Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fungiert Ihre Bank als sogenanntes „durchleitendes Institut“. Dies bedeutet, dass der Antrag über Ihre Bank an die KfW weitergeleitet wird. Ihre Bank leitet dann bei Bewilligung und Auszahlung die Darlehensmittel an die WEG weiter. Wichtig ist, dass der Antrag an die KfW „vor Beginn des Vorhabens“ bei Ihrer finanzierenden Bank eingereicht ist.

Tipp: Über das Programm 430 der KfW haben auch Wohnungseigentümergemeinschaften die Möglichkeit, einen Investitionszuschuss zu beantragen. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, ob eine Kombination eines Investitionszuschusses mit einem Bankdarlehen ggf. günstiger ist als eine reine KfW-Finanzierung.

7. Einbindung eines Energie­beraters

Insbesondere bei der Beantragung von Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind einige entscheidende Punkte zu beachten, die, je nach Förderprogramm, unterschiedlich ausfallen können. Empfehlenswert, bei manchen Programmen sogar verpflichtend, ist die Einbindung eines ­Energie­beraters.

Tipp: Vorteil des Einsatzes eines  Energie­beraters ist auch, dass  dieser bei Eingabe des Antrags im Online-Portal konkrete Meldungen angezeigt bekommt. Für die Fehlermeldungen werden mögliche Ursachen aufgezeigt  und die Unterstützung für  die korrekte Neuberechnung angeboten.

8. Fehlende Angaben / Unterlagen

Ein effizienter Ablauf in der Vergabe von Darlehen ist nur möglich, wenn alle Beteiligten die jeweils notwendigen Informationen und Unterlagen vollständig liefern. Hierzu zählen insbesondere Angaben zum Umfang der Investitionskosten, vollständig unterzeichnete Anträge, Bestätigungen und Rechnungen inkl. Freistellungsbescheinigungen.

Bei Fragen zu notwendigen Unterschriften oder Angaben in Formularen sprechen Sie vor Versand mit Ihrer Bank oder bitten Sie um Kennzeichnung der relevanten Stellen, wenn Ihnen die Unterlagen zur Gegenzeichnung zur Verfügung gestellt werden.

9. Einschätzung der Gesamtkosten
Um notwendige und aufwändige Nachfinanzierungen oder den zusätzlichen Einsatz von Eigenkapital der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vermeiden, sollte eine möglichst realistische Einschätzung der durch die Sanierung entstehenden Kosten vorliegen, bei der Ihnen ein fachkundiger Architekt helfen kann.

Wenn Sie während der Bauphase feststellen, dass die Darlehensmittel nicht ausreichen und ein weiterer Kapitaleinsatz der WEG nicht möglich ist, sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank über die Möglichkeit der Nachfinanzierung.

10. Fördermittel und Haushaltsnahe Dienstleistungen

Sofern die WEG Fördermittel von der KfW als Darlehen in Anspruch nimmt, sollten Sie die Eigentümer darauf hinweisen, dass bei Förderung von KfW-Maßnahmen die Absetzbarkeit nach § 35 a EStG (Haushaltsnahe Dienstleistungen) nicht mehr möglich ist. Die Steuerermäßigung nach § 35 a EStG ist für solche Maßnahmen ausgeschlossen, für die die KfW nach dem „CO2-Gebäudesanierungsprogramm“ bzw. „Energieeffizient Sanieren“ zinsvergünstigte Darlehen oder Zuschüsse bewilligt hat. Mit Fragen müssen sich die Eigentümer an ihren Steuerberater wenden.

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