10 Tipps für die Tops 2021 - Welche Beschlussfassungen stehen in diesem Jahr an, und worauf ist dabei zu achten?

Seit 1. Dezember 2020 gilt das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und damit für alle Beschlussfassungen ab diesem Tag. Das heißt: Beschlüsse sind nach neuem Recht vorzubereiten. Wie man sie formuliert, dabei unterstützt die jüngst vom VDIV Deutschland herausgegebene Broschüre „Neue Beschlüsse nach der WEG-Reform 2020“. Die von einer Arbeitsgruppe um Prof. Dr. Florian Jacoby zusammengestellten ersten Musterbeschlüsse nach neuem Recht sind für Verbandsmitglieder über ihre Landesverbände zu beziehen.

1. Informationen für die Eigentümer
Es bietet sich an, zu Beginn der nächsten Eigentümerversammlung einen kurzen Überblick über die WEG-Reform zu geben. Die Eigentümer – manche von ihnen mit Sicherheit ausgewiesene Google-Experten – werden so erkennen: Mein Verwalter weiß Bescheid und kennt die neuen Regelungen!

2. Online-Teilnahme an Eigentümer­versammlungen
Der neue § 23 Abs. 2 S. 2 WEG erlaubt es Eigentümern zu beschließen, „dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen“ können. Viele Eigentümer verstehen dies während der Corona-Pandemie so, dass ab sofort reine Online-Eigentümerversammlungen möglich sind. Das ist aber nicht richtig: Die neue Regelung eröffnet lediglich die Möglichkeit zur Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung. Darüber hinaus muss die Eigentümerversammlung vorher einen Beschluss zur genauen Ausgestaltung dieser Online-Teilnahme gefasst haben. Dazu gehört, dass durch Beschluss festgelegt wird, welche Rechte online ausgeübt werden können. Zweierlei ist also wichtig: Bevor Eigentümer online an einer Eigentümerversammlung teilnehmen können, muss dies von ihnen beschlossen werden. Darüber hinaus muss die Versammlung so stattfinden, dass die Eigentümer, sofern sie es wollen, persönlich daran teilnehmen können. Es wird nicht möglich sein, die Eigentümer durch Beschluss zur Online-Teilnahme zu zwingen.

3. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
Bei den Wirtschaftsplänen und den Jahresabrechnungen gilt nach neuem § 28 WEG, dass nicht mehr über das gesamte Zahlenwerk des Verwalters beschlossen wird, sondern nur noch über die Vorschüsse (beim Wirtschaftsplan) und die Anpassung der Vorschüsse bzw. die Einforderung von Nachschüssen (bei der Jahresabrechnung). Wichtig, wenn noch Beschlüsse über die Jahresabrechnung 2019 nachzuholen sind: Das neue Recht gilt für alle Beschlüsse, die ab 1. Dezember 2020 gefasst werden. Daher sind jene über Jahresabrechnungen, auch wenn sie Vorjahre betreffen, nach neuem Recht zu fassen. Der Vermögensbericht ist allerdings erst zum 31. Dezember 2020 erstmalig aufzustellen, also i. d. R. für das Wirtschaftsjahr 2020.

4. Bildung einer ­Liquiditätsrücklage
Auch wenn der Beschluss im Rahmen der Jahresabrechnung nur noch die „Anpassung der Vorschüsse und die Einforderung von Nachschüssen“ umfasst: An der Buchhaltung, die offene Forderungen ausweist, ändert sich „unter der Haube“ nichts. Daher bleibt es wichtig, den Ist-Stand der Rücklagen ordnungsgemäß zu ermitteln. Damit Verwalter nicht in die Situation kommen, Rücklagenmittel aus Liquiditätsgründen vorübergehend zweckfremd zu verwenden, bietet es sich an, eine Liquiditätsrücklage durch Beschluss zu schaffen. Das neue Recht gestattet die Bildung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage ausdrücklich.

5. Änderung der Kostenverteilungs­schlüssel
Das, was viele Eigentümer schon immer wollten, ist jetzt auch rechtssicher umsetzbar: Die Änderung der Kostenverteilungsschlüssel für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung (neu: Erhaltungsmaßnahmen) ist nicht mehr nur im Einzelfall möglich, wie es § 16 Abs. 4 WEG a. F. verlangte. Jetzt können die Eigentümer die Verteilungsschlüssel für alle Kosten und Kostenarten durch Mehrheitsbeschluss ändern – auch für Erhaltungsmaßnahmen. Der Klassiker: Wenn die Eigentümer wollen, dass jeder die Kosten für die Erhaltung sowie Erneuerung der Fenster, die zu seiner Wohnung gehören, selbst tragen soll, kann dies wirksam beschlossen werden. Dem Gestaltungsspielraum sind künftig kaum Grenzen gesetzt.

6. Bauliche ­Veränderungen
Bei baulichen Veränderungen nach dem neuen § 20 WEG gilt es, sich einen Grundsatz zu merken: Keine bauliche Veränderung ohne Beschluss! Ganz gleich, ob ein Eigentümer eine bauliche Veränderung verlangt, oder ob die Eigentümer diese als Gemeinschaft durchführen wollen: Voraussetzung ist immer ein Mehrheitsbeschluss. Die Kosten der baulichen Veränderung und die mit ihr verbundenen Folgekosten richten sich nach § 21 WEG.

7. Aufgaben und ­Befugnisse des ­Verwalters
Können dem Verwalter im Verwaltervertrag Aufgaben und Befugnisse übertragen werden, die er nach dem alten WEG gar nicht hatte? Diese häufig, aber immer schon in einer rechtlichen Grauzone angewandte Praxis ist jetzt ganz einfach geregelt: Nach dem neuen § 27 Abs. 2 WEG können die Eigentümer die „Rechte und Pflichten“, also die Befugnisse und Aufgaben, des Verwalters durch Beschluss erweitern, aber auch einschränken. Verwaltungen ist zu raten, ihre Befugnisse und Aufgaben durch klare Beschlüsse möglichst eindeutig zu regeln. Ganz wichtig: Dies kann nicht „nebenbei“ im Verwaltervertrag geschehen. Notwendig ist eine ausdrückliche Beschlussfassung. Damit können in Zukunft die üblichen Regelungen, wonach der Verwalter Aufträge für Erhaltungsmaßnahmen innerhalb eines bestimmten Kostenrahmens ohne Beschluss erteilen kann, wirksam beschlossen werden. Auch möglich: der Beiratsvorbehalt für Maßnahmen innerhalb bestimmter Wertgrenzen.

8. Umlaufbeschluss
Viele Eigentümer fragen während der Corona-Pandemie, ob denn nicht ein Umlaufbeschluss gefasst werden kann. Hier sorgt das neue Recht nur zum Teil für Besserung: Grundsätzlich ist für das erfolgreiche Zustandekommen eines Umlaufbeschlusses weiterhin die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich (§ 23 Abs. 3 WEG). Lediglich die Form wurde gelockert: Nunmehr reicht die Textform; die Schriftform ist nicht mehr zwingend. Ein Umlaufbeschluss mit Mehrheit ist nur dann möglich, wenn die Eigentümer dies für den konkreten Beschlussgegenstand vorher beschlossen haben. Also leider auch hier wie bei der Eigentümerversammlung: Die sinnvollen neuen gesetzlichen Möglichkeiten können erst nach einem Beschluss umgesetzt werden.

9. Verwaltungsbeirat
Die Zahl der Verwaltungsbeiräte ist nicht mehr auf drei Eigentümer festgelegt. Nach der Neuregelung in § 29 WEG können beliebig viele Eigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestellt werden.

10. Nicht mehr ­geltende Beschlüsse
Das neue Wohnungseigentumsrecht erlaubt nicht nur mehr Beschlussmöglichkeiten, manche alten Beschlüsse verlieren mit dem Inkrafttreten des neuen WEG ihre Gültigkeit – immer dann, wenn das neue Recht für die alten Beschlüsse keine Beschlusskompetenz mehr vorsieht. Beispiel: Beschlüsse, nach denen bei Verzug mit Hausgeldzahlungen ein höherer Zinssatz gilt als nach § 288 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), sind zukünftig nicht mehr gültig, da die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 7 WEG a. F. weggefallen ist.

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