10 Tipps für rechtssichere Wohnraum-Mietverträge

Mietverträge sind die Grundlage von Mietverhältnissen. Da sie oftmals viele Jahre andauern und sich die Verträge im Nachhinein nur im  Einvernehmen mit den Mietern ändern lassen, sollten sie mit besonderer Aufmerksamkeit erstellt werden. In ihnen sollte alles geregelt werden, was für das Mietverhältnis wichtig ist.

1. Formular-Mietverträge

Wer einen Mietvertrag abschließen will, kann dabei auf zahlreiche Formularverträge zurückgreifen. Aber schon bei der Auswahl des Mietvertrages sollte sorgfältig geprüft werden. Während bei den Mietverträgen von Haus & Grund beispielsweise sehr auf die Vorteile des Vermieters geachtet wird, stehen bei den Mietverträgen des Mieterbundes logischerweise die Rechte der Mieter im Vordergrund. Wichtig ist zudem, dass immer die aktuelle Auflage der Formularverträge verwendet wird. Da die Rechtsprechung immer wieder Mietvertragsklauseln kippt, läuft man sonst Gefahr, unwirksame Klauseln zu vereinbaren. Auch gibt es teilweise speziell zugeschnittene Mietverträge für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.

2. Das Mietobjekt
Es sollte möglichst genau beschrieben werden. Hierzu gehören Anschrift und Lage der Wohnung im Haus. Außerdem sollte festgehalten werden, welche Räume zum vermieteten Objekt gehören und ob besondere Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen mit vermietet werden. Umstritten ist, ob die Wohnfläche im Vertrag angegeben werden soll. Da sie aufgrund von Problemen bei der Messung und unterschiedlichen Berechnungsmöglichkeiten in der Regel nicht eindeutig bestimmt werden kann, wird die Angabe oft weggelassen. Denn eine „falsche“ Wohnflächenangabe kann zu Mietminderungen führen.

3. Die Mietdauer

Grundsätzlich werden Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen. Wer aber bei Vertragsschluss schon weiß, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt selber nutzen oder wesentlich verändern will, kann das Mietverhältnis auch befristen. Der Grund und der Zeitpunkt müssen hierbei im Vertrag aufgeführt ­werden.

4. Kündigungsausschluss

Es kann vereinbart werden, dass für eine bestimmte Dauer auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichtet wird. Standardmäßig muss es sich um einen gegenseitigen Kündigungsverzicht handeln. Dieser darf maximal vier Jahre ab Vertragsschluss gelten.

5. Die Miethöhe

Grundsätzlich kann die Höhe der Miete bei Vertragsschluss frei vom Vermieter festgesetzt werden. Hierbei sollte man sich an den regional üblichen Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen orientieren. Wer eine zu hohe Miete verlangt, läuft Gefahr, eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes zu begehen. Außerdem gilt in vielen Regionen Deutschlands inzwischen die sogenannte Mietpreisbremse. Hier ist die Neuvertragsmiete mit einigen Ausnahmen auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann zumeist dem örtlichen Mietspiegel entnommen werden.

6. Betriebskosten und Verteilerschlüssel

Neben der Miete sollte auch die Übernahme der Betriebskosten vereinbart werden. Hierfür reicht ein Verweis auf die Auflistung in § 2 Betriebskostenverordnung aus. Außergewöhnliche Betriebskostenarten müssen aber separat benannt werden, ansonsten kann über diese nicht abgerechnet werden. Wichtig ist auch die Festlegung eines Verteilungsschlüssels. Für fast alle Immobilien schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserbereitungskosten vor. Alle übrigen Betriebskosten werden in der Regel nach Quadratmetern abgerechnet. Bei mehreren Wohnungen in einem Gebäude gilt es, stets den gleichen Abrechnungsschlüssel zu vereinbaren. Dies erleichtert die Betriebskostenabrechnung, die einmal jährlich über den Vorjahreszeitraum zu erstellen ist. Bei Eigentumswohnungen bietet sich an, den Abrechnungsschlüssel der Gemeinschaft zu verwenden. Ansonsten fällt auch hier unnötiger Rechenaufwand an, und man läuft Gefahr, einen Teil der Kosten selber tragen zu müssen. Die Höhe der monatlichen Vorauszahlungspauschale sollte so gewählt werden, dass sie die voraussichtlich
anfallenden Kosten minimal übersteigt.

7. Mieterhöhungen

Grundsätzlich gilt für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete § 558 BGB. Zur Anpassung an die regionale Mietpreisentwicklung muss die neue Miethöhe jeweils bestimmt und jedes Mal vom Vermieter geltend gemacht werden. Alternativ kann auch eine Index- oder Staffelmiete vereinbart werden. Die Indexmiete muss zwar auch jeweils ermittelt und geltend gemacht werden, die zulässige Höhe orientiert sich aber an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Bei der Staffelmiete werden schon bei Vertragsschluss Mieterhöhungen zu festgelegten Zeitpunkten und um bestimmte Beträge vereinbart. Sie müssen daher nicht jedes Mal ermittelt und auch nicht extra geltend gemacht werden. Allerdings muss bei den einzelnen Staffelungen gegebenenfalls die Mietpreisbremse beachtet werden. Bei Index- und Staffelmieten sind andere Mieterhöhungen wie Modernisierungsmieterhöhungen ausgeschlossen bzw. allenfalls in Ausnahmefällen zulässig.

8. Die Hausordnung

Existierende Hausordnungen sollten als Anlage in den Mietvertrag aufgenommen werden. Dies gilt insbesondere bei Eigentumswohnungen. Sonst läuft man Gefahr, dass die Hausordnung nicht vollumfassend gegenüber den Mietern durchgesetzt werden kann.

10. Die Widerrufs­belehrung
Wenn der Vermieter im Rahmen seiner gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit vermietet und der Mieter ein Verbraucher ist, kann Mietern nach §§ 312 ff BGB ein Widerrufsrecht zustehen. Um die Widerrufsfrist auf die gesetzlich vorgesehenen 14 Tage zu beschränken, muss Mietern eine Widerrufsbelehrung erteilt werden. Dies ist entbehrlich, wenn alle Mieter das Mietobjekt vor Vertragsschluss besichtigt haben.

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