10 Tipps - mit denen ­Finanzierungsvorhaben von Wohnungseigentümer­gemeinschaften gelingen

Planen Sie anstehende Sanierungs- oder Modernisierungsvorhaben nach Möglichkeit frühzeitig und erstellen Sie eine langfristige Investitionsplanung für Ihre Objekte. Das bringt Transparenz für alle Beteiligten und erspart Eigentümern böse ­Überraschungen.

2. Fördermöglich­keiten eruieren

Für eine Reihe von energetischen Sanierungsmaßnahmen kann eine Förderung bei der KfW beantragt werden. Die Förderung kann in Form eines Investitionszuschusses (z. B. Programm 430) oder als Förderdarlehen (z. B. Programm 151) erfolgen. Beachten Sie hierbei aber, dass nur wenige Banken die Darlehensbeantragung an die KfW durchleiten. Deshalb ist die Zuschussvariante möglicherweise die unkompliziertere Alternative. Sie kann unabhängig von einem Bankpartner direkt bei der KfW beantragt werden. Darüber hinaus bieten auch einige Förderbanken der Bundesländer spezielle Programme. Informieren Sie sich, welche Fördermöglichkeiten in Ihrem Bundesland angeboten werden. Eine Übersicht finden Sie ab Seite 20. Auch die DDIV-Landesverbände geben hierzu gern Auskunft.

3. Kassensturz machen

Machen Sie zunächst eine Bestandsaufnahme der entstehenden Kosten und der finanziellen Möglichkeiten der Gemeinschaft. Was wird das Vorhaben kosten? Welche Rücklage kann eingesetzt werden? Können Zuschüsse oder Fördermittel beantragt werden? Und wie groß ist am Ende die daraus resultierende Finanzierungslücke, die durch Sonderumlage oder Kreditaufnahme gedeckt werden muss?

4. Den Beirat einbinden

Um größtmögliche Akzeptanz und Unterstützung zu bekommen, sollten Sie den Verwaltungsbeirat frühzeitig einbinden und gleichzeitig die Finanzierungsmöglichkeiten gemeinsam abwägen. In vielen Fällen reicht die vorhandene Instandhaltungsrücklage nicht zur Finanzierung der anstehenden Maßnahmen aus, sodass eine Sonderumlage oder die Kreditaufnahme unumgänglich wird.

5. Konditionen vergleichen

Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank über die Möglichkeiten und die Bedingungen, die an eine Kreditaufnahme durch die WEG geknüpft sind. Zur Vorbereitung der Beschlussfassung sollten Sie konkrete Konditionsangebote für eine Kreditaufnahme einholen. Bedenken Sie aber, dass sich die Konditionen gegebenenfalls in der Zeit zwischen Angebot und Kreditaufnahme ändern können. Deshalb sollten Sie insbesondere bei langfristigen Planungen einen kleinen Puffer einbauen. So kann der Beschluss auch bei einer späteren Zinssteigerung noch zur Darlehensaufnahme verwendet werden. Wenn die Konditionen bei Vertragsabschluss dann besser sind, wird kaum ein Eigentümer Einwände haben.

6. Beschlussfassung korrekt aufsetzen

Laut BGH-Urteil vom 25.9.2015 (V ZR 244/14) muss der Beschluss über die Darlehensaufnahme gewissen Anforderungen genügen. Der Beschluss muss Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Eigentümer muss zudem vor der Beschlussfassung die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Miteigentümer in der Eigentümerversammlung erörtert worden sein. Dies ist im Protokoll dazu zu ­dokumentieren.

7. Verwalter­vollmacht ­beschließen

Denken Sie im Rahmen der Beschlussfassung auch daran, sich als Verwalter zur Aufnahme des Kredits im Namen der Eigentümergemeinschaft bevollmächtigen zu lassen und dies ebenfalls im Beschlussprotokoll zu dokumentieren. Damit sind Sie in die Lage versetzt, den Kredit sowohl im Namen der WEG zu beantragen als auch den Kreditvertrag zu unterzeichnen. Die Einbindung der einzelnen Eigentümer wird damit überflüssig. Achten Sie bei Beantragung des Kredits darauf, dass die gesetzliche Anfechtungsfrist abgelaufen ist und der Beschluss Bestandskraft erlangt hat.

8. Ausschluss einzelner Eigentümer

Es kommt gelegentlich vor, dass sich einzelne Eigentümer nicht an der Kreditaufnahme beteiligen wollen und stattdessen eine Sonderumlage einbringen. In diesem Fall kann die Befreiung von den Finanzierungskosten im Innenverhältnis vereinbart werden. Dies sollte in den Beschluss über die Kreditaufnahme aufgenommen werden. Im Außenverhältnis ist ein Ausschluss aus dem Kreditvertrag jedoch nicht möglich, da der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer den Kredit aufnimmt und dieser nach außen für dessen Verbindlichkeiten haftet.

9. Im Wirtschaftsplan berücksichtigen

Denken Sie daran, die entstehenden Finanzierungskosten in den Wirtschaftsplan aufzunehmen, da sich die Hausgeldzahlung der Eigentümer um die anteilige Kreditrate erhöht. Dies ist wichtig, damit jeder Eigentümer seine finanziellen Verpflichtungen kennt.

10. Einfach machen

Sie werden sehen, das Thema ist nicht so komplex, wie es zunächst scheint. Probieren Sie es einfach aus. Auch Vorhaben, die nicht förderfähig sind, können zu günstigen Konditionen und ohne großen Aufwand mit einem Bankpartner realisiert werden. Auch die DKB ist hier gern Ihr Ansprechpartner.

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