10 Tipps rund um die ­Objektbegehung - Warum ist sie wichtig, was ist zu überprüfen, worauf ist zu achten?

1. Die Verantwortung
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist als ihr gesetzlicher Vertreter für die gesamte Immobilie im sogenannten Gemeinschaftseigentum verantwortlich. Notfalls haftet er für Gefahren, die von der verwalteten, ggf. auch betriebenen Liegenschaft ausgehen. Im Auftrag der WEG ist er für die Überwachung und Kontrolle zuständig, die Begehung der gesamten Anlage gehört zu seinen Pflichten. Richten sich im Schadensfall Ansprüche immer erst an die Eigentümer, haftet im Innenverhältnis bei Pflichtverletzung der Verwalter. Um sich und sein Unternehmen vor Schadensersatzansprüchen zu schützen, empfiehlt sich eine ausreichende Haftpflichtversicherung.

2. Das Rechtliche
Nach § 27 Abs. 1 S. 3 Wohnungseigentumsgesetz ist der Verwalter verpflichtet, alle für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums notwendigen Maßnahmen durchzuführen. Weitere Regelungen ergeben sich aus der Teilungserklärung und insbesondere aus dem Verwaltervertrag, in dem alle gegenseitigen Rechte und Pflichten und damit verbundene Aufgaben des Verwalters vereinbart sind. Weitere gesetzliche Grundlagen stellen u. a. die Verkehrssicherungspflicht, die Betreiberverantwortung gem. Betriebssicherheitsverordnung sowie die Brandschutzordnung dar  – die wichtigsten Leitlinien für die Funktionalität des Gebäudes und die damit verbundene Gebäudesicherheit (innen und außen).

3. Die Regelmäßigkeit
Regelmäßige Objektbegehungen sind das A und O der ordnungsgemäßen Liegenschaftsbetreuung. Was aber ist unter regelmäßigen Objektbegehungen zu verstehen? Über die üblichen Besuche betreuter Wohnanlagen hinaus sollte ein gewissenhafter Verwalter sie mindestens ein- bis zweimal jährlich sorgfältig unter die Lupe nehmen – je nach Größe der jeweiligen Anlage, ihrer Problemanfälligkeit und den technischen Besonderheiten. Auf jeden Fall sollten solche Begehungen nach vorheriger Absprache mit dem Eigentümer und – falls notwendig – unter Teilnahme der Beiräte erfolgen. Von Vorteil ist ggf. auch die Anwesenheit des Hausmeisters. Ziel solcher Begehungen sollte es sein, Mängel und Gefahren proaktiv zu erkennen und beseitigen zu können.

4. Die Dokumentation
Checklisten erleichtern die Objektbegehung! Das Wichtigste vor, während und nach einer Objektbegehung ist die hinreichende Dokumentation. Eine gut vorbereitete und auf die Wohnanlage abgestimmte Checkliste erleichtert die Prüfung, Kontrolle und Erfassung der wichtigsten Gebäudeteile. Dazu gehören insbesondere das Dach, die Fassade, der Hauseingangsbereich mit Fluren und Treppenhäusern, Aufzuganlagen, eine evtl. vorhandene Tiefgarage, Kellerräume und die Außenanlagen.
Im Außenbereich erfordern vor allem Spielplatzanlagen besondere Aufmerksamkeit. Hier hat mit Blick auf die Verkehrssicherungspflicht die Prüfung in festgelegten Intervallen zu erfolgen.

5. Digitale Hilfsmittel
Gerade für Dienstleister wird es immer wichtiger, Arbeitsschritte so weit wie möglich zu digitalisieren. Wer dies mit guten Ideen und Ansätzen angeht, kann Aufwand und Kosten sparen und zugleich den Service verbessern. So lassen sich nicht nur Wettbewerbsvorteile sichern, sondern auch die Kundenzufriedenheit steigt spürbar. Statt schriftlicher Protokolle kommen bei Objektbegehungen immer häufiger smarte Lösungen zum Einsatz, etwa leicht zu bedienende Apps, mit denen sich per Smartphone oder Tablet auch gleich dokumentierende Fotos ­beifügen lassen.

6. Technische ­Einrichtungen
Im Rahmen einer sorgfältigen Objektbegehung sind auch alle technischen Einrichtungen zu kontrollieren, und es ist zu prüfen, inwieweit Wartungsverträge bestehen, ob sie sämtliche Anlagen abdecken, wann die letzte Wartung turnusgemäß erfolgte und ob etwaige Mängel instandgesetzt wurden. Wichtig ist dies vor allem für Heizungs- und Lüftungsanlagen, die Gebäudeelektrik und den Brandschutz in Gebäuden nebst Tiefgaragen sowie die Brandschutztüren. Im Einzelfall muss ggf. noch ein kundiger Sachverständiger hinzugezogen werden, der über die notwendige Expertise auf dem betreffenden Gebiet ­verfügt.

7. Hygiene
In Zeiten von COVID-19 bekommt das Thema Hygiene eine wachsende Bedeutung und stellt Verwalter und Eigentümer wie Mieter vor besondere Herausforderungen. Behördlichen Anordnungen und Empfehlungen des Robert Koch-Instituts ist Folge zu leisten. Das gilt insbesondere für Abstands- und Hygieneregeln in den Objekten. Entsprechende Empfehlungen, z. B. für die Nutzung von Aufzügen, sollten auf Gemeinschaftsflächen ausgehängt werden. Auch Reinigungskräfte, Handwerker und weitere Dienstleister, die im Objekt tätig sind, sollten über die neuen Anforderungen informiert werden.

8. Neue Technologien
Der professionelle Einsatz von Drohnen durch ein qualifiziertes und geschultes Team kann allein bei der Inaugenscheinnahme von Objekten kurzfristig Kosten einsparen, da aufwändige Begehungen, die Stellung von Gerüsten und Absperrungen von Gebäuden etc. entfallen können. So lassen sich Mängel an Gebäuden oder Gebäudeteilen gezielt und schnell identifizieren. Speziell die Begehung von Dächern und Balkonen wird so deutlich vereinfacht.

9. Vor dem Winter
Im Herbst gilt es, unbedingt Vorkehrungen für den Winter zu treffen, um für die kalte Jahreszeit und eventuelle Schneefälle sowie Glatteis gewappnet zu sein. Zum einen sollten die vorhandenen technischen Hilfsmittel wie Kehr- und Streumaschinen auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft werden. Zum anderen sind die der Witterung besonders stark ausgesetzten Außenanlagen auf Schäden zu untersuchen. Stolperfallen auf dem Frost ausgesetzten Wegflächen müssen beseitigt und der Vorrat an Streusalz bzw. -sand muss aufgefüllt werden. Soll ein Dienstleister den Winterdienst übernehmen, ist der Vertrag zu überprüfen, auch daraufhin, ob er im Einklang mit der jeweiligen Satzung der Stadt oder Gemeinde steht.

10. Früherkennung & Werterhalt
Eine sorgsame Objektbegehung ist ein wichtiges Instrument zum Werterhalt einer Immobilie und zu ihrer Wertsteigerung. Mithilfe vorgefertigter Checklisten, Protokolle und einer Fotodokumentation lassen sich Mängel in den Bereichen Sicherheit, Funktion, und Sauberkeit sowie gebäudetechnische Besonderheiten frühzeitig erkennen und abstellen. Solche Dokumente dienen über den Nachweis der Aktivitäten vor Ort hinaus auch der kurz-, mittel- und langfristigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsplanung und helfen dabei, erforderliche Finanzmittel rechtzeitig bereitzustellen.

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