10 Tipps rund um die ­vermietete Eigentumswohnung - Zur neuen Rechtslage an den Schnittstellen ­zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Vermietende Wohnungseigentümer, aber auch Verwaltungen von Sondereigentum, haben zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht oft mit Irrungen und Wirrungen zu kämpfen, insbesondere dort, wo sie sich berühren. Die Harmonisierung beider Gesetze tat und tut Not. So sind auch mietrechtliche Regelungen Teil des am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG).

1. Mietvertrag
Erwähnen Sie im Mietvertrag, dass eine Eigentumswohnung vermietet wird! Rechtlich notwendig ist dies zwar nicht, aber es ist zu empfehlen, damit der Mieter weiß, dass sein Vermieter Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Mieter können sich dann auch darauf einstellen, dass sie es unter Umständen nicht nur mit einer Sondereigentumsverwaltung, sondern eben auch mit einer WEG-Verwaltung zu tun haben.

2. Betriebskosten
Im Mietvertrag sollte dann entweder kein Verteilerschlüssel zu den Betriebskosten vereinbart oder auf den neuen § 556a Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verwiesen werden. Darin neu geregelt ist, dass die Betriebskosten nach demselben Verteilerschlüssel umgelegt werden können, der für die Hausgelder zwischen den Wohnungseigentümern zur Anwendung kommt. Prüfen Sie aber den Mietvertrag! Denn es kommt darauf an, welche Vereinbarung darin getroffen wird. Ist ein Umlagemaßstab vereinbart, ist dieser der Abrechnung zugrunde zu legen. Nur wenn in Mietverträgen kein Umlagemaßstab vereinbart ist, ist nach neuem Gesetz der Umlagemaßstab aus der Hausgeldabrechnung anzuwenden. Eine Übergangsvorschrift gibt es nicht. Das bedeutet, dass auch für bestehende Verträge ab dem 1. Dezember 2020 die Abrechnung der Betriebskosten entsprechend der Jahresabrechnung für die Eigentümergemeinschaft ­erfolgen kann.

3. Verteilerschlüssel
Ein mietvertraglich vereinbarter Abrechnungsmaßstab, also der Verteilerschlüssel, kann für die Zukunft nur dann geändert werden, wenn entweder beide Parteien sich einig sind oder ein sachlicher Grund für den Vermieter vorliegt, der zu einer Änderung führt. Dieser liegt aber nur dann vor, wenn es für den Vermieter unzumutbar ist, am vereinbarten Abrechnungsmaßstab festzuhalten. Die neue Gesetzeslage allein führt nicht zu einer solchen Unzumutbarkeit. Also einigen Sie sich mit den Mietern!

4. Baumaßnahmen
Mit dem neuen § 15 Wohnungseigentumsgesetz wird ein eigener Duldungsanspruch der Gemeinschaft oder einzelner Eigentümer geschaffen. Diese kann dann analog den mietrechtlichen Vorschriften über Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen aktiviert werden. Das bedeutet, die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einen eigenen Duldungsanspruch gegen Mieter von Eigentumswohnungen geltend machen, wenn sie Baumaßnahmen durchführen will. Kündigen Sie als WEG-Verwalter für die Gemeinschaft die Baumaßnahmen nach den Vorgaben von § 15 Wohnungseigentumsgesetz an! Dann kann die Gemeinschaft diesen Duldungsanspruch auch gerichtlich durchsetzen. Dasselbe gilt auch für Baumaßnahmen einzelner ­Eigentümer.

5. Ankündigung
Die Ankündigung nach § 15 Wohnungseigentumsgesetz ersetzt aber nicht die mietrechtliche Ankündigung von Erhaltungs- und insbesondere von Modernisierungsmaßnahmen. Wenn Sie als vermietender Eigentümer oder Sondereigentumsverwalter eigene Duldungsansprüche geltend machen wollen oder eine Modernisierungsumlage beanspruchen, kündigen Sie die Maßnahmen auch selbst an!

6. Nachrüstung
Mieter haben gegen Vermieter Anspruch auf die Erlaubnis von baulichen Veränderungen der Mietsache und auch der Gemeinschaftsflächen – ob im Mietshaus oder der Wohnungseigentumsanlage. Unter baulicher Veränderung ist hier ein Eingriff in die bauliche Substanz zu verstehen, der über den Mietgebrauch hi­nausgeht. Das Anbringen von Haltestangen im Bad ist wohl noch kein solcher Eingriff, wohl aber das Entfernen von Türschwellen. Die Maßnahmen der Mieter können aber auch das Gemeinschaftseigentum in Wohnungseigentumsanlagen betreffen. Denkbar sind hier Rampen oder Treppenlifte, aber auch Wallboxes zum Laden von E-Fahrzeugen oder der Einbau einer neuen Schließanlage. All dies kann ein Mieter verlangen – auch wenn er keine körperlichen Einschränkungen hat oder gar kein E-Auto besitzt. Voraussetzungen für den Anspruch sind lediglich das Bestehen eines Mietverhältnisses und die Zumutbarkeit für den
Vermieter.

7. Interessenabwägung
Nehmen Sie eine Interessenabwägung vor! Der Anspruch des Mieters auf Nachrüstung wird durch die Interessen des Vermieters begrenzt. In § 554 Abs. 1 S. 2 BGB heißt es nämlich: „Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter, auch unter Würdigung der Interessen des Mieters, nicht zugemutet werden kann.“ Es ist immer der jeweilige Einzelfall zu betrachten. In die Abwägung ist in jedem Fall Folgendes einzubeziehen: das öffentliche Interesse an zeitgemäßer Ausstattung von Häusern und Wohnungen, die individuellen Interessen der Mieter (z. B. Grad der Behinderung; Verwurzelung im Wohnumfeld, E-Fahrzeug vorhanden) und die individuellen Interessen des Vermieters (Konservierungsinteresse; mehr Verkehrssicherungspflichten durch mehr Einrichtungen; eigene Baumaßnahmen geplant in Verbindung mit Kostenumlage auf alle Mieter; Rückbaurisiko).

8. Beschlussfassung
Erlauben Sie dem Mieter einer Eigentumswohnung keine Baumaßnahme, bevor ein entsprechender Beschluss durch die Gemeinschaft gefasst wurde! Mieter können von vermietenden Wohnungseigentümern nicht mehr verlangen, als diese in der Eigentümergemeinschaft durchsetzen können. Solange noch kein entsprechender Beschluss gefasst wurde, können Vermieter die Erlaubnis verweigern. Aber darauf dürfen sich Vermieter auch nicht zurückziehen. Verhalten Sie sich nicht passiv!

9. Sicherheitsleistung
Vereinbaren Sie mit dem Mieter zur Absicherung des Rückbaurisikos eine Sicherheitsleistung! Grundsätzlich ist es so, dass Mieter nach ihrem Auszug die Einrichtung wieder zurückbauen müssen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Rückbauanspruch treuwidrig wäre. In die Interessenabwägung ist einzubeziehen, ob diese Rückbauverpflichtung finanziell abgesichert ist – zum Beispiel durch eine Sicherheitsleistung. Wenn vereinbart wird, dass die Sicherheitsleistung als Geldbetrag zu entrichten ist, gilt: Legen Sie diese Sicherheit insolvenzfest und mit dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist an!

10. Fachhandwerker
Vereinbaren Sie mit den Mietern, dass sie Pläne zur Genehmigung baulicher Veränderungen vorlegen und Fachhandwerker beauftragen! In die Interessenabwägung ist ebenfalls einzubeziehen, durch wen konkret Maßnahmen geplant und ausgeführt werden. Die Erlaubnis durch den Vermieter kann unter den Vorbehalt gestellt werden, dass Fachhandwerker beauftragt werden. Die Auswahl der Handwerker bleibt dem Mieter überlassen.

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