10 Tipps zum Abschluss eines Wohnungsmietvertrages

Gut zu wissen für Verwalter: Worauf kommt es aus Sicht der Eigentümer beim Abschluss eines Mietvertrags für ihre Immobilie an.

1. Abstimmung mit dem ­vermietenden Eigentümer

Mietverwaltung ist immer auch Vermögensbetreuung und erfordert daher eine eindeutige Legitimation des Verwalters und die klare Regelung von Handlungsbefugnissen und -pflichten. Der ­Verwalter haftet auch für die eigenmächtige ­Verwendung unwirksamer Vertragsklauseln.

2. Bewerberauswahl und Datenschutz

Bei der Auswahl geeigneter Mietinteressenten mit sorgfältiger Recherche der Vermögensverhältnisse und sonstiger Eignung müssen die Grenzen des Datenschutzes gewahrt werden; er beschränkt die Frage- und Nachforschungsrechte. Angesichts laufender Ermittlungen von Datenschutzbehörden in der Wohnungswirtschaft ebenso unerlässlich ist die Information des Mieters/Interessenten, welche Daten über ihn wie erhoben, gespeichert und wann sie gelöscht werden. Über die gesetzliche Ermächtigung zur Datenspeicherung hinaus ist eine Vereinbarung zur weitergehenden Speicherung ­abzuschließen.

3. Die richtigen ­Vertragsparteien

Während die Erbengemeinschaft nicht rechtsfähig ist, kommt ein ­Vertragsabschluss mit einer rechts­fähigen Außen-GbR durchaus in Betracht. Bei Verträgen mit Minderjährigen handeln deren gesetzliche Vertreter. Betreuer können – bei angeordnetem Einwilligungsvorbehalt müssen sie – den Betreuten beim Vertragsschluss im Rahmen ihres Bestellungsumfangs vertreten. Verschiedene, anspruchsvolle Gestaltungsmöglichkeiten bieten sich bei der Vermietung an studentische Wohngemeinschaften.

4. Beschaffenheit der Mietsache

Den Vermieter treffen beim Vertragsabschluss gemäß § 280 BGB Offenbarungspflichten zu Besonderheiten der Mietsache, die sich auf den Vertragszweck auswirken und vom Interessenten nicht ohne Weiteres erkannt werden können oder auch zum richtigen Umgang bspw. mit technischen Anlagen in der Mietsache. Andererseits bieten Offenlegungen von eventuellen Beeinträchtigungen wegen § 536 b BGB oder gar Beschaffenheitsvereinbarungen auch die Möglichkeit, Minderungs- oder Schadenersatzansprüche des künftigen Mieters abzuwehren. Üblich ist dies für die Einhaltung eines Abstands zu Außenwänden beim Aufstellen von Möbeln, die Größe der Wohnfläche, besondere ­Lüftungsanforderungen – insbesondere bei Neubauten oder auch zu Besonder­heiten ­vermieteter Eigentumswohnungen.

5. Miete und ­Mietanpassung

Der räumliche Geltungsbereich von Verordnungen zur Mietpreisbegrenzung ist zu beachten. Je nach Beschaffenheit des Objektes, Marktlage und währungspolitischer Entwicklung sind Vereinbarungen zur Index- oder Staffelmiete zu erwägen, die – anders als Mieterhöhungen nach Modernisierung oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete – vertraglich vereinbart sein müssen, allerdings Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558 ff., 559 ff. BGB auch weitgehend ausschließen. Soweit für die Mietzahlung das SEPA-Verfahren vereinbart wird, zwingen die gesetzlichen Vorlauf- und Ankündigungsfristen in der Regel dazu, die Barzahlung für den ersten Mietmonat zu normieren. Bislang übliche Klauseln, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Zahlungseingang ankommt, hat der BGH unter Az. VIII ZR 222/15 unlängst beanstandet.

6. Betriebskosten­vereinbarung

Sorgfältige Vereinbarungen zur Umlage der „2. Miete“ erfordern u. a. die ­Normierung sinnvoller Umlagemaßstäbe insbesondere bei Eigentumswohnungen, aber auch bei unterschiedlicher Nutzung und erforderlicher Direktzuordnung (z. B. bei Schornsteinfegerkosten, wenn nur einzelne Wohnungen über einen Kamin verfügen) und bei Leerstand.

7. Sonstige ­Leistungspflichten des Mieters und Zustimmungs­vorbehalte

Angesichts der bekannt mieter­günstigen Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturpflichten gilt hier das Motto: Weniger ist mehr! Das Ziel (nicht die Regelung an sich) sollte in erster Linie in einer Freizeichnung des Vermieters während der ­Mietdauer in den bekannt engen ­Grenzen bestehen, um Unwirksamkeitsrisiken zu minimieren.
Die nach außen sichtbare Aufstellung von Antennen, die Tierhaltung – soweit sie über die übliche Kleintierhaltung hinausgeht –, das Abstellen von Gegenständen im Hausflur, die Anbringung von Markisen und dergl. sollten unter Zustimmungsvorbehalt gestellt werden.
Wegen der zunehmenden Technisierung der Mietobjekte sind umfangreiche Belehrungen zum Umgang des Mieters mit den Einrichtungen geboten, so für Lüftungs- und Heizungsanlagen, elektrisch bedienbare Anlagen etc. Die Belehrung zur Schimmelvermeidung erfordert ein Eingehen auf die konkrete Beschaffenheit der Wohnung. Für jeden Mietwagen, den man u. U. nur einen Tag fährt, wird eine umfangreiche fahrzeugbezogene Bedienungsanleitung ausgehändigt – nicht aber für eine auf Jahrzehnte überlassene, um ein ­Vielfaches ­wertvollere Immobilie?

8. Mietsicherheiten vereinbaren

Anders als im Gewerbemietrecht sind Höchstgrenzen des § 551 BGB (dreifache Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen) zu beachten. Fehler passieren hier häufig durch mehrfache Absicherungen, z. B. Bürgschaften zusätzlich zur Barkaution. Über die Anlageform können sich die Parteien frei verständigen. Ohne wirksame Vereinbarung schuldet der Mieter keine Kaution. Die Rechtsprechung hält Klauseln, die den Wohnungsmieter zum Abschluss von Haftpflicht- oder Hausratversicherungen verpflichten sollen, übrigens für unwirksam. Allenfalls für Zusatzrisiken, z. B. Anbauten des Mieters an der Fassade, können vom Mieter Versicherungen verlangt werden.

9. Öffnungsklauseln nicht vergessen!

Das A & O jedes modernen Vertrages ist die Vereinbarung wirksamer Öffnungsklauseln, so für die Umlage weiterer Betriebskosten, die Änderung von Wirtschaftseinheiten oder Umlagemaßstäben, die Umstellung von der mieterseitigen Hausreinigung auf Umlage von Hausreinigungskosten, die Umstellung auf Direktverträge für die Müllentsorgung (besonders wenn sich örtliche Satzungen ändern), eine angemessene Umgestaltung der Außenanlagen, die Änderung der Versorgung mit Rundfunk- und TV-Signalen.

10. Zu guter Letzt: Verbraucherschutz

Der Mieter ist über die Teilnahme bzw. Nichtteilnahme des Vermieters am Verbraucherstreitbeilegungsverfahren nach dem VSBG und – gegebenenfalls – sein Recht zum Widerruf des Vertrages zu belehren; der Energieausweis ist auszuhändigen.

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