10 Tipps zum Abschluss von Bauverträgen

Bauverträge haben es in sich. Schon aus der Lage des Grundstückes können sich Risiken ergeben, beispielsweise im Hinblick auf notwendige nachbarrechtliche Vereinbarungen oder aus dem Baugrund selbst. Bei Bestandsgebäuden fehlen nicht selten wichtige Unterlagen, was im Falle des Abbruchs oder Umbaus zu unangenehmen Überraschungen führen kann. Zu wenig Beachtung findet auch oft der Grundsatz, dass die Vertragsparteien den geschlossenen Vertrag einschließlich aller Anlagen zu erfüllen haben und nicht nur aus Sicht des Auftragnehmers einzelne Leistungen zu erbringen sind.

1. Rechtzeitige ­Einbindung des ­Projektteams

Bei der Vorbereitung einer Ausschreibung für Bauleistungen ist es von besonderer Bedeutung, Experten aller Fachkreise frühzeitig zu involvieren – nicht nur die Planer, sondern auch Fachplaner, Gutachter, baubetriebliche Experten und den Juristen. Diese frühzeitige Einbindung führt zu mehr Rechtssicherheit bei der Ausschreibung.

2. Vertragsgrundlagen des Bauvertrages

Bei der Zusammenstellung aller Vertragsgrundlagen muss darauf geachtet werden, dass sich die einzelnen Vertragsgrundlagen nach Möglichkeit nicht widersprechen. Des Weiteren sollte vermieden werden, rechtliche Regelungen in technischen Vertragsbestimmungen bzw. Vorbemerkung zum Leistungsvertrag etc. zu verwenden. Dies wird häufig in der Praxis falsch gemacht. Eine widersprüchliche Mehrfachverwendung zu einzelnen Themen kann zur Unwirksamkeit einzelner Regelungen führen.

3. Rangfolge der Vertragsgrundlagen

Häufig ergänzen sich Vertragsgrundlagen. Um Widersprüche sicher zu umgehen, wird eine Rangfolge der Vertragsgrundlagen vereinbart. Als Faustregel kann angenommen werden, dass die Leistung allgemein beschreibende Vertragsgrundlagen höherrangig zu vereinbaren sind und die detaillierten nachrangig. Besonders wichtig ist selbstverständlich, dass die Baugenehmigung, gegen die ja nicht verstoßen werden darf, entsprechend vorrangig vereinbart wird. Eine abgestimmte Rangfolgeregel vermeidet Streitigkeiten über die Leistungsverpflichtung des Auftragnehmers.

4. Vertreter der Vertragsparteien

Zunächst ist darauf zu achten, dass die Vertragsparteien ordnungsgemäß im Vertrag benannt sind. Des Weiteren ist es sinnvoll, vertraglich zu regeln, wer auf Seiten des Auftraggebers, wer auf Seiten des Auftragnehmers vertretungsbefugt ist. Dies gilt insbesondere für Anordnungen zur Bauzeit und zu den Bauumständen sowie Anordnungen von geänderten und zusätzlichen Leistungen. Erfahrungsgemäß sollte der Projektleiter/Bauleiter bzw. der Architekt nicht über derart weitreichende Vollmachten verfügen.

5. Regelungen zur Art der Ausführung im Bauvertrag

Neben der üblichen Leistungsbeschreibung sollten im Bauvertrag selbst weitere Pflichten des Auftragnehmers nochmals klargestellt werden. Diese sind beispielsweise Art und Umfang der Baustelleneinrichtung und Überwachung, Klärung der Verkehrssicherungspflichten, Einhaltungen von nachbarrechtlichen Vereinbarungen bzw. Pflicht zur Rücksichtnahme, die Nutzung von Straßenland, Anbindung an die Versorgungsträger etc. Insbesondere sollte auch im Rahmen der Ausführung geklärt werden, inwieweit der Auftragnehmer verpflichtet ist, die Terminplanung fortzuschreiben. Hier empfiehlt sich eine regelmäßige Aktualisierung der vereinbarten Abläufe und Vertragsfristen.

6. Zahlung und ­Vergütung

Die Regelungen zur Zahlung und Vergütung unterliegen nach der Rechtsprechung des BGH einer strengen Kontrolle, insbesondere im Hinblick auf deren Unwirksamkeit in den allgemeinen Geschäftsbedingungen. Zu achten ist zunächst darauf, dass nach Möglichkeit die gesetzlichen Zahlungsverpflichtungen auch in den vertraglichen Regelungen berücksichtigt sind. Im Hinblick auf Nachträge kann es wichtig sein, dass der Auftragnehmer bereits mit Vertragsschluss bzw. im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung eine prüffähige Kalkulation übergibt, die die Vertragspreise ersichtlich macht. Hier kann dem Unternehmer eine entsprechende Vorgabe zur Detaillierung vertraglich auferlegt werden.

7. Leistungsänderungen und Nachträge

Neben der Frage, wer überhaupt berechtigt ist, vertragliche Leistungen zu ändern, sollte bezüglich der Nachtragserstellung mit dem Auftragnehmer ein detailliertes Procedere festgelegt werden. Dies bezieht sich zum einen auf die Festlegung des Umfangs des Anordnungsrechts des Auftraggebers und die entsprechenden Folgen für den Auftragnehmer. Des Weiteren sollte unbedingt festgelegt sein, dass auch bauzeitliche Folgen von Anordnungen des Auftraggebers zu den geänderten oder zusätzlichen Leistungen im Nachtragsangebot entsprechend enthalten sind und wie das Nachtragsangebot prüffähig aufzubauen ist.

8. Verzüge und Rechts­folgen von Störungen

Kommt es zu Behinderungen, führt dies häufig zu Streit zwischen den Parteien über die daraus resultierenden Rechtsfolgen (Anspruch auf Bauzeitverlängerung bzw. Mehrkosten). Es empfiehlt sich, klare Regelungen zu vereinbaren, insbesondere wann eine Behinderung überhaupt vorliegt. Des Weiteren sollten Regelungen zur Verpflichtung des Auftragnehmers zum Inhalt der Behinderungsanzeige, zur Fortschreibung der Vertragsfristen und zur Klärung der Ansprüche der Höhe nach konkret vereinbart sein.

9. Abnahme der Leistung

Hier sollte eine förmliche Abnahme vereinbart werden. Insbesondere bei größeren Bauvorhaben empfiehlt es sich, Vorabnahmen zu regeln. Die fiktive Abnahme nach § 12 Abs. 5 VOB/B sollte ausgeschlossen werden. Des Weiteren ist es von Bedeutung, klarzustellen, welche Unterlagen bei Abnahme und welche Unterlagen in welchem Zeitraum durch den Auftragnehmer nach Abnahme beizubringen sind.

10. Sicherheiten

Die Rechtsprechung des BGH hat das Bedürfnis des Auftraggebers nach Sicherheit weiter eingeschränkt. Es ist erforderlich, dass bei den vertraglichen Regelungen eine Übersicherung des Auftraggebers vermieden wird.

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