10 Tipps zum Umgang mit Eigentümerwechseln

Der Eigentümerwechsel wird im Verwaltungsbüro tagtäglich vollzogen, aber immer auch richtig? In der Praxis haben sich viele Dinge eingeschlichen, die einmal überprüft werden sollten. Eigen­tümerwechsel können im Wege der rechtsgeschäftlichen Veräußerung erfolgen, etwa durch vertraglichen Erwerb von Sondereigentum, z. B. durch Kaufvertrag oder Schenkung, oder durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung. Praktische Relevanz haben sie in erster Linie hinsichtlich der Zahlungspflichten des neuen Eigentümers. Daher hier die Praxistipps zum Eigentümerwechsel.

1. Gesetzliche Regelung

Im Gesetz findet man wenig. Explizit ist der Fall des Eigentümerwechsels nur in § 10 Abs. 3 Wohnungseigen-tumsgesetz (WEG) erwähnt, wo es um die Wirkung von Beschlüssen und Vereinbarungen für und gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers geht.

2. Zustimmungspflicht der Verwaltung

Vor einem Eigentümerwechsel haben Verwaltungen grundsätzlich zu prüfen, ob sie entsprechend den Regelungen des § 12 WEG zur Erteilung einer Veräußerungszustimmung verpflichtet sind. Diese Zustimmungspflicht begründet sich in der für das Objekt gültigen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer weitergehenden Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft mit der Eintragung ins Grundbuch. Hier ist zu empfehlen, immer sofort nach der Eigentümerversammlung das entsprechende Bestellungsprotokoll beglaubigen zu lassen. So hat man alle Unterlagen zusammen.

3. Verweigerung der Zustimmung

Die Zustimmung kann gemäß § 12 WEG nur aus wichtigem Grund verweigert und nur auf die Person des Erwerbers abgestellt werden. Einwände gegen den Veräußerer zu erheben, ist nicht möglich. Als Ablehnungsgründe gelten in der Rechtsprechung u. a. die Abgabe der Vermögensauskunft des Erwerbers, dass er sich gemeinschaftsschädigend verhalten hat, dass er sich beharrlich weigert, die Hausordnung einzuhalten, oder dass er in einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft das Wohngeld nicht entrichtet hat.

4. Zeitpunkt des Wechsels

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, zu dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung bzw. Beschlussfassung in diesem Rahmen. Neue Zahlungsverpflichtungen zu seinen Lasten kann die Eigentümergemeinschaft nicht mehr begründen. Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder zu zahlen. Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber, etwa im notariellen Kaufvertrag, haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich. Der sogenannte Nutzen-Lasten-Übergang ist hier nicht maßgeblich.

5. Haftung für Verbindlichkeiten

Der alte Eigentümer haftet weiterhin für alle bis zu seinem Ausscheiden begründeten Verbindlichkeiten, z. B. auch aus Abrechnungen der Vorjahre oder aus einem Wirtschaftsplan. In diesem Zusammenhang ist jedoch zu beachten, dass ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten haftet, wenn kein entsprechender Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufgestellt wurde.

6. Rechte & Pflichten

Ab dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung ist der neue Eigentümer zur Teilnahme an den Eigentümerversammlungen und an den Beschlussfassungen berechtigt. Die ab dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung fällig werdenden Zahlungen gehen ausschließlich zu seinen Lasten.

7. Sonderumlagen

Die Zahlungspflicht für eine vor dem Eigentumswechsel beschlossene, aber erst danach fällige Sonderumlage trifft den neuen Wohnungseigentümer und nicht den bisherigen. Die Pflicht zur Zahlung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans entsteht durch Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den die Beitragspflicht nach § 16 Abs. 2 S. 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 S. 1 WEG konkretisiert wird. Wird die Leistung mit Beschlussfassung fällig, so ist die Zahlungspflicht an die zu diesem Zeitpunkt gegebene Eigentümerstellung geknüpft. Wurde der Sonderumlagebeschluss noch vor dem Eigentümerwechsel gefasst, die Fälligstellung aber auf einen späteren Zeitpunkt, so trifft die Zahlungspflicht den neuen Eigentümer. Achtung: Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass der rechtsgeschäftliche Erwerber für die Rückstände des Veräußerers haftet. Durch Beschluss kann eine solche Haftung nicht begründet werden.

8. Zwangsversteigerung

Beim Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt der Eigentümerwechsel zum Zeitpunkt des Zuschlags. Damit tritt der Ersteigerer mit allen Rechten und Pflichten in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein.

Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für den Erwerberwechsel durch Zwangsversteigerung grundsätzlich entsprechend. Jedoch greift die in § 9a Abs. 4 S. 1 WEG angeordnete Nachhaftung des früheren Eigentümers bei Eigentumsverlust durch Zwangsversteigerung nicht.

9. Rückzahlungsanspruch

In Fällen, in denen ein Wohnungseigentümer seinen Zahlungspflichten aus dem Wirtschaftsplan nicht nachgekommen ist, beschränkt sich die Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung auf die Anpassung der Vorschüsse – mit der Konsequenz, dass der Wohnungseigentümer keinen Rückzahlungsanspruch aus der Jahresabrechnung hat.

Das gilt gleichermaßen bei einem Eigentümerwechsel. Auch nach neuer Rechtslage hat derjenige Wohnungseigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, eine positive Abrechnungsspitze auszugleichen. Im Fall einer negativen Abrechnungsspitze hat er keinen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens, wenn der veräußernde Voreigentümer seinen Haus-geldzahlungspflichten nach dem Wirtschaftsplan nicht nachgekommen ist.

10. Aufteilung der Kosten

Die Jahresabrechnung wird einheitenbezogen erstellt. Auch bei einem Eigentümerwechsel wird eine Abrechnung für die Einheit erstellt. Eine Aufteilung zwischen altem und neuem Eigentümer erfolgt nicht. Die Zahlungspflichten sind unter 9 dargestellt. Eventuelle kaufvertragliche Vereinbarungen müssen die Parteien untereinander regeln.