Login
Bitte geben Sie Ihren Benutzernamen und Ihr Passwort ein, um sich anzumelden.
Noch kein Login? Registrieren Sie sich hier für den internen Bereich der Website. Hier können Sie Veranstaltungen buchen und Publikationen erwerben. Mitgliedsunternehmen erhalten zudem Zugang zu gesonderten Angeboten.
Jetzt RegistrierenRund 3.800 Mitglieder in zehn Landesverbänden: Erfahren Sie hier, wer der VDIV Deutschland ist, wieso sich eine Mitgliedschaft lohnt, und lernen Sie unser Netzwerk kennen.
Welche Aufgaben übernehmen Immobilienverwaltungen? Hier finden Sie Hintergründe zu Tätigkeiten und Qualifizierung.
Weiterbilden - Netzwerken - Erleben: Unsere vielseitigen Veranstaltungsformate bieten Ihnen ideale Möglichkeiten zur fachlichen Weiterbildung, inhaltlichen Qualifizierung und zum brancheninternen Austausch.
Gut zu wissenSie wollen mehr? Finden Sie hier Magazine, Broschüren, Checklisten, Musterverträge, Beschlussvorlagen und weitere Publikationen zu branchenrelevanten Themen.
ÜbersichtSie sind am aktuellen Geschehen der Branche interessiert? Hier sind Sie am Puls der Zeit und jederzeit top informiert
Nach derzeit noch geltendem Recht darf die Versammlung als hybride Versammlung teilweise digital stattfinden. Es ist davon auszugehen, dass in Kürze die Möglichkeit zur virtuellen Eigentümerversammlung gesetzlich eröffnet wird. Vorerst muss zur Wahrnehmung der Option, Eigentümerversammlungen hybrid abzuhalten, ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer in einer Präsenzversammlung gefasst werden. Bislang muss Eigentümern auch die Möglichkeit eingeräumt werden, physisch an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, also persönlich zu erscheinen. Damit muss die Versammlung derzeit noch am Ort der Liegenschaft stattfinden. Mit der gesetzlichen Verankerung auch der virtuellen Eigentümerversammlung wird diese Notwendigkeit entfallen.
Verwaltungen müssen sich um ein geeignetes Video-konferenzsystem bemühen. Hierzu hat das Amtsgericht München entschieden, dass die Gemeinschaft diese Wahl durch Beschluss an die Verwaltung delegieren kann. Es gibt bereits spezielle Konferenzsysteme für digitale Eigentümerversammlungen. Im Moment ist noch per Beschluss zu klären, welche Rechte teilnehmende Eigentümer bei einer virtuellen Eigentümerversammlung ausüben dürfen. Künftig soll Eigentümern in virtuellen Versammlungen die Wahrnehmung sämtlicher Rechte eröffnet werden. Sie haben dann also nicht mehr zu bestimmen, welche konkreten Rechte digital ausgeübt werden dürfen.
Zur Zulassung der virtuellen Eigentümerversammlung gilt sodann nicht mehr die einfache Mehrheit für die Beschlussfassung – erreicht werden muss viel mehr eine Mehrheit von mindestens drei Vierteln der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen.
Die Eigentümer müssen durch Beschluss festlegen, was bei Ausfall der Internetverbindung oder im Falle einer sonstigen Störung von der Versammlungsleitung zu beachten ist: Wird die Versammlung weitergeführt, oder soll sie abgebrochen und an einem anderen Tag fortgesetzt werden?
Die Versammlungsleitung sollte im Vorfeld tunlichst prüfen, ob die Hardware-Ausstattung und die Internetverbindung ihres Büros ausreicht, auch größere Eigentümerversammlungen digital umzusetzen. Im Zweifel ist die Technik unbedingt zu ertüchtigen!
Für ggf. entstehende Kosten muss die Versammlungsleitung einen geeigneten Verteilerschlüssel erarbeiten, um sie auf alle betreuten Gemeinschaften, die virtuelle Eigentümergemeinschaften befürworten, zu verteilen. Mit den davon betroffenen Gemeinschaften ist hierüber Beschluss zu fassen.
Zwingend erscheint der Hinweis an sämtliche Eigentümer, dass der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit auch für die virtuelle Eigentümerversammlung gilt. Es ist also nach Möglichkeit sicherzustellen, dass tatsächlich nur berechtigte Personen an einer solchen Versammlung teilnehmen. Erteilte Vollmachten sind mit den Personen, die sich zur virtuellen Versammlung einwählen, abzugleichen.
Sinnvoll ist es, ein Vorlagesystem zu entwickeln, damit innerhalb der gesetzlichen Dreijahresfrist, für die der Beschluss über virtuelle Eigentümerversammlungen gilt, rechtzeitig darüber beschlossen werden kann, ob virtuelle Versammlungen auch künftig, also nach Ablauf der drei Jahre nach entsprechender Beschlussfassung, stattfinden können.
Vor der ersten virtuellen Versammlung einer Wohnungs-eigentümergemeinschaft empfiehlt es sich, einen Termin anzubieten, um die Funktionalitäten des gewählten Konferenzsystems zu erklären, um unerfahrene Eigentümer einzuweisen und einen möglichst störungsfreien Ablauf zu gewährleisten.
Die Versammlungsleitung ist gut beraten, bei der Vorbereitung einer virtuellen Eigentümerversammlung insbesondere darauf zu achten, dass alle notwendigen Unterlagen möglichst frühzeitig zur Verfügung gestellt beziehungsweise für die Versammlung in digitaler Form so aufbereitet werden, dass sie verständlich präsentiert werden können.
Der Rechtsanwalt Marco J. Schwarz ist Justitiar des VDIV Bayern und in der Kanzlei Schwarz, Thönebe & Kollegen in München tätig.