5 Tipps zu aktuellen Gesetzgebungsverfahren

Klimafreundliche und energie effiziente Gebäude – auf Wohnungseigentümer und Immo bilienverwaltungen kommen in nächster Zeit viele Veränderungen zu. Ein Überblick über bestehende und kommende gesetzliche Rahmenbedingungen:

1 Novelliertes Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz wird wohl in der ersten Sit­zungswoche nach der Sommerpause durch das Parla­ment gehen (Stand bei Redaktionsschluss). Wenn die 3. Fassung des Gesetzentwurfes beschlossen wird, kommen auf Eigentümer und Verwalter diese Regelungen zu: Für Bestandsgebäude greifen die Regelungen zum Einbau einer 65-EE-Heizung erst mit Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung. Bis dahin dürfen H₂-Ready-Heizungen verbaut werden; eine Beratung zu deren Wirtschaft­lichkeit ist aber verpflichtend. Auch die Reparatur von alten Heizungen ist natürlich erlaubt. Auf Immobilien­verwaltungen kommt zunächst die Mammutaufgabe zu, eine Bestandsaufnahme über die Heizungsanlagen in den Eigentümergemeinschaften anzugehen. Hier­für muss jeweils bis 31. Dezember 2024 Auskunft beim Schornsteinfeger und bei den Eigentümern zu deren zum Sondereigentum gehörenden Etagenheizungen verlangt werden. Beide Parteien haben jeweils sechs Monate Zeit, dem Informationsauftrag nachzukommen. Der Immobi­lienverwalter muss dann spätestens drei Monate danach die gebündelten Daten in konsolidierter Fassung den Eigentümern zur Verfügung stellen. Wenn eine Etagen­heizung in einem Gebäude ausgetauscht werden soll, ist dies dem Verwalter mitzuteilen, der wiederum verpflichtet wird, unverzüglich eine Eigentümerversammlung ein­zuberufen. Die Entscheidung darüber, ob dezentrale Etagenheizungen bleiben dürfen oder nicht, kann nicht mit einfacher Mehrheit (wie bei baulichen Veränderungen nach § 20 WEG) getroffen werden, sondern bedarf der Zweidrittelmehrheit (§ 71n Abs. 6). Mehr dazu auf Seite 6.

2 EU-Richtlinie zur Sanierungspflicht

Das EU-Parlament hat sich im März bei der Reform der Richtlinie für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy performance of buildings directive, EPBD) auf strengere Regeln geeinigt. Die EPBD enthält umfang­reiche Maßnahmen und einen Zeitplan zur Steigerung der Renovierungsquote sowie zur Reduzierung des Energieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen al­ler Gebäude in Europa. Dem Entwurf zufolge müssen Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffi-zienzklasse E und bis 2033 die Klasse D erreichen. Für Nichtwohngebäude und öffentliche Gebäude gelten kürzere Fristen (bis 2027 bzw. 2030).

Solaranlagen werden verpflichtend: Wohngebäude, die einer größeren Sanierung unterzogen werden, müssen bis 2032 mit einer Solaranlage ausgestattet werden. Im Falle eines Eigentümer- oder Mieterwechsels sind ener­getische Nachrüstpflichten vorgesehen. Auch für Neu­bauten gibt es strengere Regeln: Sie müssen ab 2028 emissionsfrei sein. Ziel der EPBD-Überarbeitung ist, dass der Gebäudebereich in der EU bis 2030 wesentlich weni­ger Treibhausgasemissionen erzeugt sowie Energie ver­braucht und bis 2050 klimaneutral wird.

Sobald die endgültige Form der EU-Vorschriften fest­steht, müssen die Mitgliedsstaaten sie in nationales Recht umsetzen. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) hat sich gegen einen technischen Sanierungszwang aus­gesprochen. Sie plädiert für den Quartiersansatz: Nicht jedes einzelne Gebäude müsste demnach saniert wer­den, sondern die Gesamtbilanz eines Quartiers falle ins Gewicht. Gut gedämmte Neubauten könnten so energe­tisch schlechtere Altbauten ausgleichen.

3 Energieeffizienzgesetz

Das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) legt entsprechend der EU-Energieeffizienzrichtlinie Ziele für die Senkung des Energieverbrauches in Deutschland fest. Energie­sparen bekommt mit dem EnEfG einen gesetzlichen Rahmen. Es ergänzt bestehende Fachgesetze wie das GEG. Die Ziele sind gestaffelt bis 2030, 2040 und 2045 und betreffen alle Gebäudearten. Die öffentliche Hand soll durch das Erreichen der Einsparvorgaben als Vor­bild vorangehen.

Die wichtigsten Ziele: Der Primär- und Endenergiever­brauch soll in Deutschland insgesamt bis 2030 um mehr als 550 TWh reduziert werden. Es werden auch Energie-effizienzstandards für Rechenzentren definiert, sie sollen weiterhin Strom vorrangig aus erneuerbaren Energien nutzen. Weiteres Ziel ist es, Abwärme bei Produktions­prozessen zu vermeiden und sie zu nutzen, wo sie sich nicht umgehen lässt.

4 Digitale Energiewende

Mit dem im April 2023 beschlossenen Gesetz zum Neu­start der Digitalisierung der Energiewende soll der Ein­bau intelligenter Strommessgeräte, kurz: Smart Meter, beschleunigt werden. Sie sind wichtig für die Beschleu­nigung der Energiewende, weil sie den Stromverbrauch bzw. die Einspeisung effizient steuerbar machen und Informationen über den Verbrauch per App in Echtzeit vor Augen führen. Gleichzeitig können Netzbetreiber die Netzauslastung so besser überwachen und mit entspre­chenden Tarifen reagieren.

Obwohl Smart Meter viele Vorteile haben, verlief ihre Ver­breitung schleppend. Ab 2025 ist der Einbau für Haushal­te mit einem Jahresstromverbrauch von 6.000 kWh oder einer Photovoltaikanlage mit mehr als sieben Kilowatt peak nun verpflichtend. Auch Haushalte mit geringerem Verbrauch erhalten das Recht auf Smart Meter. Für Privat­haushalte und Kleinanlagenbetreiber werden die Kosten auf 20 Euro pro Jahr gedeckelt, Netzbetreiber dafür stär­ker an den Kosten beteiligt. Spätestens ab 2025 sollen alle Verbraucher, die Smart Meter nutzen, von dynamischen Tarifen profitieren. Das heißt: Sie können Strom zu den Zeiten kostengünstiger beziehen, in denen er mit einem hohen Anteil an erneuerbaren Energien erzeugt wird.

5 Erleichterung für Online-ETV und Steckersolargeräte

Ein Referentenentwurf vom Mai 2023 sieht u. a. Anpas­sungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor. Ge­plant ist, dass Eigentümerversammlungen künftig auch rein virtuell stattfinden können. Dazu soll in § 23 Abs. 2a eine neue Regelung getroffen werden. Diese sieht vor, dass Gemeinschaften zur Durchführung einer virtuellen Versammlung zuvor einen Beschluss mit Dreiviertel­mehrheit der Anwesenden fassen müssen, welcher zu­nächst auf drei Jahre befristet gelten soll. Eigentümer, die nicht teilnehmen, haben auch weiterhin die Mög­lichkeit, sich mittels Vollmacht vertreten zu lassen. Der Gesetzgeber gibt damit Gemeinschaften eine weitere Option zur Durchführung von Eigentümerversammlun­gen an die Hand.

Eine weitere geplante Neuerung: Die Aufnahme von Steckersolargeräten als weitere privilegierte Maßnahme in § 20 Abs. 2 WEG soll den Einbau von Balkonkraft­werken für Wohnungseigentümer deutlich einfacher machen; für Mieter bringt die Erweiterung des § 554 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dahingehend Erleich­terungen. In Zukunft braucht es triftige Gründe, um ein Steckersolargerät abzulehnen – etwa Einschränkungen des Brandschutzes. Immobilienverwalter müssen den Antrag eines einzelnen Eigentümers auf die Tagesord­nung der Eigentümerversammlung nehmen. Außer­dem wird hier viel Aufklärungsarbeit über die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen vonnöten sein.