7. DDIV-­Branchenbarometer Verwalterleistungen werden noch immer nicht adäquat honoriert, und die Energiewende steht und fällt mit neuen Förderanreizen.

In Deutschland steigen vielerorts die Wohnkosten. Alle Bemühungen dem entgegenzuwirken, sind bislang ohne spürbares Ergebnis geblieben. Das ist wenig verwunderlich, da Zwangsmaßnahmen wie Mietpreisbremse oder etwaige Mietendeckel Investoren verschrecken. Dabei würde nur ein steigendes Wohnraumangebot für Entlastung auf den Wohnungsmärkten sorgen. Die Bundesregierung versucht deshalb, den Mietwohnungsbau mit einer Sonder-AfA anzukurbeln, um die für die laufende Legislaturperiode angestrebten 1,5 Millionen neuen Wohnungen auf den Weg zu bringen. Doch der ist wahrhaft steinig. 2018 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 347 300 Wohnungen genehmigt – 0,2 Prozent weniger als im Vorjahr.1 Was fehlt ist die unkomplizierte Ausweisung von Bauland durch die Kommunen. Auch die Zahl der genehmigten Eigentumswohnungen ging zuletzt zurück. Baukindergeld, Wohnungsbauprämie und Bürgschaftsprogramme haben daran nichts geändert. Dabei sind die eigenen vier Wände ein wichtiger Eckpfeiler der privaten Altersvorsorge und die wohl wichtigste und größte Investition im Leben vieler Verbraucher.

Erworbenes Wohneigentum, unabhängig davon, ob es selbst genutzt oder vermietet wird, bedarf professioneller Verwaltung. Je mehr dabei die Aufgaben durch den Gesetzgeber zunehmen und je höher die Anforderungen durch den Eigentümer werden, umso mehr sollte die Vergütung damit Schritt halten – je komplexer, umso teurer die Dienstleistung. Diese Tatsache ist jedoch noch nicht überall in unserer Branche angekommen, wie die jüngste Erhebung zeigt. Lediglich um inflationsbereinigte 2,3 Prozent stiegen die Regelsätze der deutschen Immobilienverwaltungen für im Bestand betreute Eigentumswohnungen im Jahr 2018 an. Das entspricht einem Durchschnitt von 21,02 Euro je verwalteter Einheit. Damit erhöhte sich die durchschnittliche WEG-Bestandsvergütung seit 2010 nur um 3,55 Euro, was inflationsbereinigt einem nicht weiter erwähnenswerten Anstieg von 0,19 Euro p. a. entspricht.

Qualitativ hochwertige Immobilienverwaltung ist weder umsonst noch kostenlos.
Um langfristig profitabel wirtschaften und hochwertige Leistungen erbringen zu können, ist eine angemessene Vergütung aber unabdingbar.2 Klimawandel, Fachkräftemangel und die Digitalisierung sind nur einige der Herausforderungen, denen sich die Branche stellen muss. Langfristig wird das nicht ohne eine deutliche Erhöhung der Honorare funktionieren. Daher ist die im 7. Branchenbarometer festzustellende Zurückhaltung in der Preispolitik nicht zielführend. So passten 2018 nur gut 80 Prozent der befragten Unternehmen ihre Vergütungssätze bei einer Vertragsverlängerung an, bei laufenden Verträgen sank die Zahl der Unternehmen, die eine Anpassung durchsetzten, auf gut ein Drittel. Nur zwei Drittel der befragten Unternehmen planen, bei neu akquirierten Objekten ihre Leistungen zu höheren Sätzen anzubieten.

Doch wo Schatten ist, ist auch Licht: Trotz der zurückhaltenden Honorarpolitik gelingt es laut der aktuellen Erhebung inzwischen knapp drei Vierteln der befragten Unternehmen leichter, wenn sie sich dazu entschlossen haben, höhere Vergütungen durchzusetzen. Zu den Gründen zählen aus Sicht der Immobilienverwalter die bessere Kommunikation der erbrachten Leistungen, gestiegene Wertschätzung der Tätigkeit sowie höhere Aufmerksamkeit durch die Medien. Der VDIV Deutschland als Stimme und Sprachrohr der Immobilienverwalter sieht sich dadurch in seinem Ansatz bestätigt, Verwalterleistungen in Politik und Öffentlichkeit kontinuierlich darzustellen, um so die Bereitschaft für eine angemessene Vergütung zu ­erhöhen.

Leistungsportfolios vergrößern sich.
Um sich zukunftssicher aufzustellen, erweitern immer mehr Immobilienverwaltungen ihr Leistungsspektrum. So sind acht von zehn der für das 7. DDIV-Branchenbarometer befragten Unternehmen schwerpunktmäßig in der Mietverwaltung tätig. Parallel dazu wächst die Bedeutung von Vermittlungstätigkeiten. Rund 42 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen sind in diesem Bereich aktiv und erwarten hier für 2019 ein deutliches Umsatzwachstum. Insbesondere Kleinunternehmen sehen hier große Potenziale und rechnen mit einem Anstieg um rund 24 Prozent. Zum Vergleich: Für die WEG-Verwaltung erwarten die Unternehmen insgesamt ein durchschnittliches Umsatzplus von knapp sieben Prozent, Kleinunternehmen prognostizieren hier lediglich einen Zuwachs von fünf ­Prozent.

Positive Personalentwicklung, verstärkte ­Ausbildungsaktivität
Obwohl die Zahl der in Immobilienverwaltungen Beschäftigten auf durchschnittlich zehn Mitarbeiter leicht zurückgegangen ist, bleibt die Personalentwicklung insgesamt weiterhin positiv. Mehr als 50 Prozent der Betriebe gaben an, 2018 ihre Mitarbeiterzahl erhöht zu haben. Dass die Zahl der durchschnittlich beschäftigten Personen dennoch gesunken ist, beruht vermutlich lediglich darauf, dass in diesem Jahr deutlich mehr kleinere Unternehmen mit entsprechend weniger Mitarbeitern an der Befragung teilgenommen haben. Denn auch für 2019 sind die Befragten optimistisch. Rund 44 Prozent der Umfrageteilnehmer gehen von einem Personalzuwachs aus, während mehr als die Hälfte eine konstante Mitarbeiteranzahl erwartet.

Für den langfristigen Erfolg von Immobilienverwaltungen sind qualifizierte Mitarbeiter ein entscheidender Faktor. Neues Personal zu gewinnen und qualifizierte Kräfte zu halten, stellt für sie eine große Herausforderung dar. Derzeit verfügt rund jeder zweite Mitarbeiter in den Unternehmen über eine immobilienfachliche Ausbildung oder ein entsprechendes Studium. Dabei zeigt sich, dass mit zunehmender Unternehmensgröße der Anteil der Mitarbeiter mit branchenspezifischer Ausbildung erkennbar ansteigt. Angesichts des zunehmenden Fachkräftemangels auch bei den Immobilienverwaltungen dürften Quereinsteiger künftig weiter an Bedeutung gewinnen. Erfreulich in diesem Zusammenhang ist die gestiegene Ausbildungstätigkeit der Branche. Nach durchschnittlich 2,2 Auszubildenden pro Unternehmen im Jahr zuvor sind es aktuell 2,4.

Ohne spezifische Förderanreize verfehlt Deutschland seine Klimaziele.
Wie wichtig gut ausgebildete und regelmäßig fortgebildete Immobilienverwalter sind, zeigt sich an der energetischen Sanierung im Gebäudebestand. Die rund zehn Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland sind ein entscheidender Faktor für die Erreichung der Klimaschutzziele der Bundesregierung. Allerdings agieren Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) hier nach wie vor sehr zurückhaltend. Nur ein Viertel der befragten Verwaltungen hat 2018 energetische Sanierungsmaßnahmen begleitet. Es ist zu vermuten, dass eine der Ursachen dafür im fehlenden Fachpersonal bei den Verwaltungsunternehmen liegt. Zum anderen fehlen Förderansätze der Politik, die den speziellen Bedürfnissen von WEG entsprechen. Ebenso wichtig sind angemessene Honorierungen für Verwaltungen. Denn sie sind die treibende Kraft, um entsprechende Maßnahmen anzustoßen. Wie wichtig diese sind, zeigen aktuelle Zahlen des Bundesumweltamtes: Im Gebäudebestand werden in Deutschland rund 35 Prozent der gesamten Endenergie verbraucht und circa 30 Prozent der Treibhausgase ausgestoßen. Das verdeutlicht, welchen Stellenwert energie- und emissionssparende Initiativen haben, um die deutschen Klimaziele zu erreichen. Zur Erinnerung: Von 2008 bis 2020 soll der Wärmebedarf von Gebäuden um 20 Prozent verringert werden und bis 2030 ihre CO2-Emissionen um 40 Prozent gegenüber 2014 sinken. Bis 2050 ist sogar ein klimaneutraler Gebäudebestand das erklärte Ziel.3 Will die Bundesregierung hier nicht scheitern, ist sie in der Pflicht, Anreize zu schaffen, die auch auf die Interessen von Eigentümergemeinschaften zugeschnitten sind.

Zum Bestellen
Das 7. DDIV-Branchenbarometer mit umfangreichen betriebswirtschaftlichen Daten und weitreichenden Details zur Immobilienverwaltungsbranche sowie den Ergebnissen einer Umfrage zum Digitalisierungsgrad von Immobilienverwaltungen auf 85 Seiten kann unter www.vdiv.de/branchenbarometer bestellt werden. Unternehmen, die an der Umfrage mitgewirkt haben, erhalten es kostenlos. Für Mitglieder der Landesverbände des VDIV beträgt der Preis 39 Euro zzgl. MwSt., für Immobilienverwaltungen, die nicht Nicht-Mitglieder sind, 79 Euro zzgl. MwSt.

1 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 097 vom 14. März 2019
2 Siehe hierzu grundlegend: Martin Kaßler, DDIVaktuell 5/2018, Weckruf Vergütungspraxis
3 Bundesumweltamt; www.umweltbundesamt.de/presse/pressemitteilungen/energieeffizienz-von-wohngebaeuden-steigt-aber, zuletzt aufgerufen 10.8.2019

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