7 Goldene Regeln

Wenn Verwalter, dem Makler ­vergleichbar, vermittelnd tätig werden: Wie verhält es sich mit der Provision?

Verwirrung macht sich breit, wenn danach gefragt wird, ob der Verwalter ­Provision nehmen darf bei Verkauf oder Vermietung von Objekten. Diese ­Fragestellung ist falsch. Es gibt nicht „den Verwalter“, sondern eine Vielzahl von Verwaltertätigkeiten. In jedem Einzelfall ist zu prüfen, welche Art der Tätigkeit der jeweilige Verwalter ausübt und ob er provisionspflichtig tätig werden kann, bzw. ob er mit dem Eigentümer/Vermieter/Verkäufer verflochten ist. Dabei ist wie folgt zu unterscheiden:

1. Der Wohnraum­verwalter und das Bestellerprinzip

Seit Einführung des sogenannten Bestellerprinzips, das zum 1.6.2015 in Kraft getreten ist, sieht das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) eine neue Regelung im Bereich der Immobilienwirtschaft für Immobilienmakler im Bereich der Wohnungsvermittler vor. Danach ist es dem Wohnungsvermittler untersagt, vom Wohnungssuchenden eine Provision zu verlangen, es sei denn, der Vermittler sucht ausschließlich im Auftrag des Suchenden, mit dem ein Mietvertrag dann auch zustande kommt, vgl. § 2  Abs. 1a WoVermRG. Damit soll nur derjenige den Makler zahlen, der ihn auch beauftragt hat. Dies vorausgeschickt, ist wie folgt weiter zu unterscheiden:

2. Vermittlung verwalteten Wohnraums

Wird der Verwalter von Wohnraum tätig, um Wohnungen nachzuweisen bzw. Wohnungsmietverträge zu vermitteln, darf und kann er gemäß § 2 Abs. 2 Ziffer 2 WoVermRG eine Provision für seine Tätigkeit vom Mieter nicht nehmen. Dieser Verwalter ist zwingend von der Provision ausgeschlossen. D. h. er kann auch nicht bei Aufklärung über seine Verwalterstellung eine Provision mit dem Mieter wirksam vereinbaren. Das bedeutet, dass auch für den Fall, dass das Bestellerprinzip nicht gilt, weil der Mieter den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt hat, er keine Provision nehmen darf.

3. Der WEG-Verwalter und die Vermietung von Sondereigentum

Der Verwalter des Gemeinschaftseigentums, der nicht die im Sondereigentum stehende Wohnung verwaltet, kann eine Provision mit dem Mietinteressenten für die Vermittlung des Mietvertrages nur dann verlangen, wenn der Mieter ihm einen Suchauftrag im Sinne des § 2 Abs. 1a WoVermRG erteilt hat. Ausgeschlossen soll auch dieser Provisionsanspruch dann sein, wenn der Verwalter des Gemeinschaftseigentums für die im Sondereigentum stehende Wohnung Verwaltungsleistungen erbringt, die über gelegentliche Serviceleistungen und die Verwaltungstätigkeit des Gemeinschaftseigentums, die auch das Sondereigentum berühren kann, hinausgeht.

4. Der WEG-Verwalter und der Verkauf von Sondereigentum

Bei Verwaltern von Gemeinschaftseigentum, die einen Kaufvertrag über eine im Sondereigentum stehende Wohnung vermitteln, gilt es zu unterscheiden zwischen dem Verwalter, der einer Veräußerung des Wohnungseigentums nach der Teilungserklärung zustimmen muss, und dem Verwalter, der einer Veräußerung nicht zustimmen muss:

a) Der Verwalter, der nach der Teilungserklärung dem Verkauf der im Sondereigentum stehenden Wohnung zustimmen muss, kann nach der Rechtsprechung nicht als Makler tätig werden und Provision verlangen. Er gilt als verflochten mit dem Verkäufer. Er kann allerdings, wenn er den Kaufinteressenten von vornherein über diese die Verflechtung begründenden Umstände aufklärt, und zwar schon im Exposé und dann auch im notariellen Kaufvertrag, ein Entgelt mit dem Käufer vereinbaren, das durchaus in Höhe der Provision liegen kann.

b) Ist nach der Teilungserklärung eine Zustimmungspflicht des Verwalters für den Verkauf der im Sondereigentum stehenden Wohnung nicht vorgesehen, kann der Verwalter als Makler tätig werden und Provision geltend machen. Eine Unterrichtungsverpflichtung entfällt, da eine Verflechtung nach der Rechtsprechung nicht vorliegt.

5. Der Verwalter und der Verkauf von Gewerbeobjekten

Für Verwalter von Gewerberaum gilt beim Verkauf des Objektes: Eine Verflechtung des Verwalters von Gewerberaum ist mit dem Eigentümer nicht gegeben. Der Verwalter kann als ­Makler für den Käufer provisionspflichtig tätig werden. Ausnahmen können dann gegeben sein, wenn der Verwalter ganz überwiegend nur für einen Eigentümer tätig wird und damit eine gewisse Abhängigkeit von diesem Auftraggeber/Eigentümer zu unterstellen ist. Gleiches gilt für den ­Verwalter von Häusern mit Mietwohnungen.

6. Der Verwalter und der Verkauf von Wohnobjekten

Auch für den Verwalter von Häusern mit Mietwohnungen gilt: Der Verwalter solcher Wohnhäuser gilt beim Verkauf als nicht mit dem Eigentümer verflochten. Er kann Provision verlangen. Auf seine Verwalterstellung muss er nicht besonders hinweisen. Eine Ausnahme kann sich auch hier dann ergeben, wenn der Verwalter überwiegend nur für einen Auftraggeber tätig ist.

7. Der Verwalter und die Vermietung von Gewerberaum

Bei der Verwaltung von Gewerberaum ist die Rechtslage in Bezug auf die Vermittlung eines Mietvertrages nicht eindeutig. Hat der Verwalter umfassende Vollmacht und kann das Objekt ohne Rücksprache mit dem Eigentümer an einen von ihm gefundenen ­Interessenten vermieten, so ist eine Maklertätigkeit ausgeschlossen. Ein Provisionsanspruch entsteht nicht. Der Verwalter steht dann nicht zwischen Eigentümer und Mietinteressent, er steht vielmehr an Stelle des Eigentümers, da er darüber entscheidet, ob und zu welchen Bedingungen jemand Mieter des Objektes wird. In einem solchen Fall kann ein Entgelt nur vereinbart werden, wenn der Verwalter den Mieter über diese die Verflechtung begründenden Umstände ­aufklärt und mit ihm ein Entgelt vereinbart, das durchaus wieder in Höhe der Provision liegen kann. Kann der Verwalter des Gewerberaums nicht darüber entscheiden, wer Mieter wird, sondern verbleibt diese Entscheidung dem Vermieter, dürfte eine Verflechtung zwischen Verwalter und Eigentümer nicht bestehen. Da hierfür aber eine eindeutige Rechtsprechung nicht vorliegt, ist nachhaltig zu empfehlen, dass der Verwalter von Gewerberaum, der Mietverträge vermitteln soll, bereits im Exposé auf seine Verwaltertätigkeit ­hinweist und im Mietvertrag erneut diesen Hinweis einbringt zusammen mit dem echten Vertrag zu Gunsten des Maklers, mit dem der Mieter sich verpflichtet, ein Entgelt/eine Provision an den Verwalter zu zahlen.

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