7 Tipps: Was für Eigentümer, Vermieter und Mieter aktuell wichtig ist oder es noch wird

Auch wenn sich Entspannung auf den Energiemärkten abzeichnet und inzwischen die Gefahr einer Gasmangellage in Deutschland als gering eingeschätzt wird: Eine Reduktion des Gasverbrauchs um rund 20 Prozent strebt die Bundesregierung weiterhin an. Sämtliche dafür erlassenen neuen Gesetze und Verordnungen sollen seit Ende letzten Jahres ihre Wirkung entfalten. Darüber hinaus entstehen immer neue Auflagen für den Gebäudebestand, die Deutschland und Europa dem Ziel der Klimaneutralität bis zum Jahr 2045 näherbringen sollen. U. a. mit den regulatorischen Anforderungen aus diesen Gesetzen haben es Immobilienverwaltungen momentan stärker denn je zu tun.

Energiepreisbremsen

Gedeckelt wird der Bruttoarbeitspreis – also inklusive aller Steuern, Abgaben, Umlagen und Netzentgelte – für leitungsgebundenes Erdgas auf zwölf Cent/kWh, für Nah- und Fernwärme auf 9,5 Cent/kWh, für Strom auf 40 Cent/kWh. Dieser Basispreis gilt lediglich für 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs (bis 30.000 kWh/Jahr). Für die restlichen 20 Prozent gilt der Vertragspreis. Bei mehr als 30.000 kWh gilt die Preisbremse nur für bis zu 70 Prozent des Verbrauchs.

1. Informationspflichten nach EWSG

Nach dem Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz (EWSG) zum Dezemberabschlag des letzten Jahres haben Eigentümergemeinschaften sowie Vermieter und damit die beauftragten Verwaltungen dafür Sorge zu tragen, dass die errechnete Entlastung der Dezembersoforthilfe nach Erhalt entsprechender Informationen von den Energieversorgern mit der Heizkostenabrechnung 2022 für die laufende Abrechnungsperiode ausgewiesen und ggf. an Mieter weitergegeben wird.

Inzwischen hat die Bundesregierung eine Anpassungsnovelle zu allen drei Preisbremsengesetzen verabschiedet. Bezüglich der Informationspflichten aus § 5 EWSG sieht das Gesetz nun ausdrücklich vor, dass die Höhe des auf den Nutzer einer Wohnung (Mieter oder Eigentümer) entfallenden Anteils an der Entlastung gesondert auszuweisen oder spätestens mit der nächsten Abrechnung in Textform mitzuteilen ist.

2. Mitteilungspflichten aus Preisbremsengesetzen

Zunächst muss geprüft werden, ob laut den abgeschlossenen Verträgen mit den Energiedienstleistern die Preisbremsen in den verwalteten Liegenschaften überhaupt zum Tragen kommen, denn nur dann werden die Regelungen aus den Preisbremsengesetzen relevant. Ist dies der Fall, müssen Verwaltungen Eigentümer und Mieter über den Ursprung, die Höhe und die Laufzeit der Entlastung sowie über die Berücksichtigung in der Jahres- bzw. Betriebskostenabrechnung unverzüglich nach Zugang der Mitteilung durch die Energielieferanten informieren.

3. Zuschüsse für Heizöl, Pellets und Flüssiggas

Ergänzend zu den Preisbremsengesetzen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme sowie Strom soll noch im Frühjahr dieses Jahres auf Grundlage einer Verwaltungsvereinbarung zwischen Bund und Ländern die Beantragung eines Zuschusses für im Jahr 2022 eingekaufte Brennstoffe wie Öl, Flüssiggas, Pellets oder Kohle möglich werden. Vorausgesetzt, der Preis ist seit dem Vorjahr mindestens aufs Doppelte gestiegen. Als Nachweis gilt die Rechnung mit ausgewiesener Mehrwertsteuer für den Energieinkauf im Zeitraum von 1. Januar 2022 bis 31. Dezember
2022. Für Liegenschaften dieser Art ist je nach Bundesland zu prüfen, welche Stelle für die Antragstellung zuständig ist. Übernommen werden 80 Prozent der Mehrausgaben, maximal 2.000 Euro je Wohneinheit. Bei Mehrkosten unter 100 Euro gibt es keinen staatlichen Zuschuss. Sofern die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2022 erstellt wurde, bevor der staatliche Zuschuss zur Auszahlung kam, darf angenommen werden, dass er in der darauffolgenden Abrechnung zu berücksichtige

4. Kündigung von Energielieferverträgen

Einige Rahmenverträge mit Energielieferanten laufen entweder demnächst aus oder wurden bereits von Energielieferanten gekündigt. Liegen die Preise für langfristige Verträge momentan immer noch höher, kann Verwaltungen keine Verletzung ihrer Sorgfaltspflicht vorgehalten werden, wenn sie nun keinen Neuvertrag abschließen. Das heißt: Hat der Energielieferant den Vertrag gekündigt, entspricht nach erfolgter Abwägung der Verbleib in der Grundversorgung ordnungsmäßiger Verwaltung. Der sicherste Weg zum Abschluss eines Neuvertrags mit Energielieferanten zu neuen Konditionen ist wegen der derzeitigen nicht klar absehbaren Preisentwicklung die Einholung eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümerversammlung.

5. Umsatzsteuersenkung für Gas und Fernwärme

Per Gesetz wurde der Umsatzsteuersatz für netzgebundene Gas- und Wärmelieferungen temporär für den Zeitraum von 1. Oktober 2022 bis 31. März 2024 von 19 auf 7 Prozent gesenkt. Wichtig: Gas- und Wärmelieferungen sind mit Ablauf des jeweiligen Ablesezeitraums erst dann als ausgeführt zu behandeln, wenn die während des Ablesezeitraums geleisteten Abschlagszahlungen mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums ihrer Vereinnahmung zum Entstehen der Steuer führen. Kurz: Der Gas- oder Wärmeverbrauch eines Kunden unterliegt in vollem Umfang dem Steuersatz, der am Ende des Ablesezeitraums gilt, auch wenn zu Beginn dieses Zeitraums noch ein anderer Steuersatz galt. Es ist daher darauf zu achten, dass Energielieferanten in ihrer Rechnung den richtigen Steuersatz anwenden.

6. Aufteilung der CO2-Kosten

Das seit 1. Januar 2023 geltende Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter ist bei der Heizkostenabrechnung 2023 und damit im kommenden Jahr zu berücksichtigen. Zum Verständnis seines Wirkmechanismus gehört die Kenntnis der Einstufung eines Gebäudes bzw. einer Wohnung. Die nächste Abrechnung muss dann den auf Mieter entfallenden Anteil an Kohlendioxidkosten sowie die Berechnungsgrundlagen enthalten. Fehlen diese Informationen, können Mieter die abgerechneten Heizkosten insgesamt um drei Prozent kürzen.

Perspektivisch ist es bei schlecht eingestuften Gebäuden durchaus sinnvoll, Eigentümern Maßnahmen für energetische Einsparungen vorzuschlagen und bei Erreichen entsprechender Stimmmehrheiten alles Notwendige für eine entsprechende Umsetzung in die Wege zu leiten.

7. Heizungsaustausch nach GEG

Ab 2024 soll jede neue Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, so der Plan der Bundesregierung. Die aktuelle Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zur Umsetzung soll im Sommer verabschiedet werden. In Liegenschaften, wo der Austausch alter mit Gas oder Öl betriebener Heizungsanlagen ansteht, sollte dies schon jetzt bedacht werden, um Eigentümer rechtzeitig zu informieren und mit Experten nach geeigneten technisch und wirtschaftlich sinnvollen Lösungen zu suchen. Was sich dafür anbietet: Anschluss an ein Wärmenetz, Einbau von Wärmepumpe, Biomasseheizung oder Gasheizung mit grünen Gasen, Hybridheizung oder Stromdirektheizung. Schwieriger wird es bei Gasetagenheizungen. Für sie sind besondere Regelungen geplant – mit besonderen Aufgaben und Pflichten für Verwaltungen. Über die konkrete Ausgestaltung wird der VDIV Deutschland informieren.